广西壮族自治区北海市银海区人民法院

民事判决书

（2013）银民初字第543号

原告：褚某，男。

委托代理人：谭彩燕，广西唐程律师事务所律师。

委托代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。

被告：陈某，男，19**年**月**日出生，汉族。

委托代理人：王某，女，系被告陈某的妻子。

被告：王某，女。

原告褚某与被告陈某、王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月26日公开开庭进行审理。原告的委托代理人谭彩燕、陈源莲，被告王某，证人莫带养到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2013年4月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：由原告承租被告位于北海市龙潭下村九组的自建房屋。合同签订后，原告向被告交付租房押金100000元并预交了2013年4月10日至2014年4月9日期间的房屋租金65000元，并为全面使用房屋购置相关物资支出20000元，已全面履行了合同义务。根据合同约定，被告应按照双方签字确认的《汇丰公寓财产设施清单》配备好相关家私及设施再交付原告使用，其中双方所确认的财产设施中列明被告应当提供20台规格为KFR-32GW（32570）Aa-3的格力空调。2013年8月17日，由于被告拖欠空调款，导致全部空调被北海金兴冷气有限公司强行拆走，严重影响了原告对承租房屋的正常使用。另由于被告在装修房屋期间拖欠水电工、管道工、地板砖安装工人的相关费用且外借高利贷，债权人为向被告追债多次到出租屋内要债并恶意切断电源、割断水管等，已经严重影响到原告的人身安全以及对该房屋的使用权，原告为此多次向被告反映并报警但仍未能解决。另被告承诺房屋没有任何产权瑕疵，但据原告查明被告并未享有房屋产权。为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、两被告退回原告的租房押金100000元；3、两被告退回剩余房租44888.7元（自2013年8月17日起至2014年4月9日）；4、两被告应当赔偿原告为租房购置相关物资所支出的费用20000元。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：

一、《房屋租赁合同》及《汇丰公寓财产设施清单》，拟证实原、被告双方存在房屋租赁合同关系及被告应向原告提供20台空调；

二、《客户回单》2份及《收款收据》，拟证实合同签订后原告依约向被告交付租房押金100000元；

三、《收款收据》4份，拟证实原告向被告交付2013年4月10日至2014年4月10日的房租共计65000元；

四、《合同书》、《证明》及《照片》，拟证实因被告拖欠北海金兴冷气设备有限公司的空调款导致该公司于2013年8月17日将原告所承租房屋的20台空调强行拆走；

五、《律师函》及《EMS快递回执》2份，拟证实原告已发函告知被告违约的相关事宜，并要求与被告协商处理；

六、《证明》，拟证实涉案房屋的土地所有权归张愈环所有；

七、《发票》4份，拟证实原告为承租房屋购买相关设施、设备所投入的资金；

八、《欠条》2份、《证明》及《还款协议》，拟证实由于被告拖欠防盗网、贴地板砖等工程款，致使工人多次到原告承租房屋讨债，严重影响原告对房屋的正常使用；

九、《光盘》、《录音内容》及《短信》，拟证实因被告拖欠水管工人的工程款并外借高利贷，致使债权人多次到原告承租房屋讨债并切断水管、电源，严重影响原告的人身安全及对承租房屋的正常使用；

十、《光盘》、《录音内容》及《起诉状》，拟证实原告经两被告同意将房屋转租，但两被告并未按约定认可转租协议导致转租协议失效，应承担违约责任；

十一、《录音内容》2份，拟证实两被告承认因拖欠北海金兴设备有限公司的空调款导致空调被拆走及之后原告与两被告协商解决的事实；

十二、《照片》2份，拟证实因被告拖欠水管工人的工程款，债权人对原告承租房屋实施割裂水管，严重影响原告对房屋的使用；

十三、证人莫带养的证言，拟证实因被告拖欠工程款，导致工人上门要债，影响原告使用房屋；

十四、本院依原告申请调取的证据有：2013年8月23日北海市公安局龙潭边防派出所《110处警现场情况登记表》，证实原告承租房屋被人实施断水、断电。

两被告辩称：被告收取原告的租房押金及房租属实，同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求，理由：1、合同是双方自愿签订的，原告未经被告同意擅自将房屋转租给他人构成违约，被告要求终止合同，原告立即搬出房屋；2、原告提交的证据是伪造的，录音资料不能作为证据使用。

两被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：

1、《结婚证》，拟证实两被告系夫妻关系；

2、《房屋租赁合同》及《汇丰公寓财产设施清单》，拟证实原、被告之间存在房屋租赁关系，原告无权擅自转租房屋，且原告应按约定保管财物；

3、《汇丰公寓转让协议》，拟证实原告未经被告同意擅自转让房屋及所属财产；

4、《土地转让合同》，拟证实被告享有涉案房屋土地使用权；

5、《房屋建筑承包合同》，拟证实涉案房屋是被告所建，被告享有房屋所有权；

6、《发票》，拟证实房屋内的电视、油烟机、床、衣柜等物品归被告所有；

7、《收条》，拟证实原告已支付房屋装修工程款；

8、《收款收据》，拟证实被告将原告接手经营前的收入交给原告作为购买所缺物品的费用；

9、2013年3月25日被告陈某与北海金兴冷气设备有限公司签订的《合同书》及《收据》，拟证实20台空调属被告所有；

10、《收条》3份及《收款收据》5份，拟证实被告已全部付清所欠工程款；

11、《用电协议》及《收条》，拟证实被告已经支付全部用电增容费用；

12、《说明》5份，拟证实被告已经付清工程款及原告所提供的证据均是伪证；

13、《民事起诉状》，拟证实原告未经被告同意擅自转租房屋。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、三、五、六、七、八、十一、十四的真实性、合法性和关联性均无异议，但对证据六、八的证明内容有异议，认为土地使用权已转至被告名下，其所欠工程款均已还清；对证据四中《合同书》的真实性有异议，认为与被告提供的不一致，应以被告提交的为准，且认为空调拆除的时间应为2013年8月27日；对《照片》无异议；对证据九、十的合法性有异议，认为录音是剪接的，其确实存在外债，但其对工人上门要账及断水断电的事实不清楚，也并未同意原告转租；对证据十二的真实性有异议，认为其对水管是否被割裂的事实不清楚；对证据十三证人证言的真实性有异议，认为证人陈述与事实不符。

原告对两被告提交的证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、13的真实性、合法性及关联性无异议，但对证据3、4、5、8、10、13的证明内容有异议，认为证据3、13证实原告转租房屋是经过被告口头同意；证据4无法证实被告享有房屋土地使用权，涉案房屋存在产权瑕疵；证据5仅能证实涉案房屋系被告所建，但不能证实房屋的所有权归被告；证据8中的款项系合同签订后被告代原告收取的租金；证据10中仍有部分工程款被告至今未付清；对证据7、11的关联性有异议，认为系被告支付的其他工程款，与本案无关；对证据12的真实性、合法性及关联性均有异议，认为系被告自行陈述的事实，不具证明力。

对原、被告均无异议的证据一、二、三、五、六、七、八、十一、十四、证据1、2、3、4、5、6、8、9、10、13，本院依法确认作为认定本案事实的依据。本院认为，原告提交的证据四能够证实因被告未付清空调款，导致20台空调被拆走的事实，该证据本院予以采纳；证据九、十，被告的质证意见成立，该两份证据本院不予采纳；证据十二、十三相互印证，能够证实原告承租房屋期间因被告未付清工程款导致工人实施断水断电，影响原告正常经营的事实，该两份证据本院予以采纳。被告提交的证据7、11、12，原告的质证意见成立，故该三份证据本院不予采纳。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

被告陈某与王某系夫妻关系。2013年4月3日，原告与被告陈某签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其位于北海市龙潭下村九组的自建房屋出租给原告经营汇丰公寓，房屋建筑面积为750㎡，租赁期限自2013年4月10日至2019年4月10日，前三年租金为65000元／年，后三年租金为75000元／年，原告应每年按年度提前三十日交纳下年租金；原告应向被告交付100000元押金，合同期满后房屋设备完好，被告将押金无息返还原告，原告在合同期内经被告同意可以转租房屋，被告应为原告配备格力空调20台、1.8米的床、床垫各21张、威博热水器21台、电视、抽油烟机及衣柜、电脑桌等。合同签订后，原告向被告陈某支付2013年4月10日至2014年4月10日的租金65000元及押金100000元，被告将房屋及约定的配套设施交付给原告使用，原告为经营汇丰公寓投入资金20000元购买洗衣机、冰箱、床头柜及床上用品等。2013年8月17日，北海金兴冷气设备有限公司（以下简称金兴公司）以被告陈某未支付空调余款为由将被告为原告配备的16台空调拆回，并于2013年9月7日拆回剩余4台。2013年8月23日，因被告拖欠水、电安装等工程款，致使工人对原告承租房屋实施断水、断电，为此原告向北海市公安局龙潭边防派出所报案。

另查明，2013年8月14日，原告与案外人郝斌签订《汇丰公寓转让协议》，约定将涉案房屋转租给郝斌经营，由郝斌代替原告向被告履行原租赁合同条款，并约定如原告未获得被告同意进行转让，郝斌有权解除合同，原告应退还转让费并按转让费的20%支付违约金。后因被告不同意原告转租房屋，案外人郝斌诉至本院要求解除与原告签订的转让协议，并退还转让费及支付违约金。该案审理过程中，双方达成和解协议后，郝斌撤回起诉。

本院认为，原告与被告陈某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定，被告应配备20台空调给原告使用，但因被告未支付空调余款导致空调被拆走，且因被告拖欠工程款导致工人对原告承租房屋实施断水断电，致使原告无法正常经营，合同目的无法实现，被告已构成违约，应承担违约责任。被告辩称原告未经其同意擅自转租房屋先构成违约，故不同意退还押金及房租等。本院认为，原告与案外人郝斌签订的转让协议属于附条件生效的合同，该合同因未得到被告同意而未生效，亦未实际履行，并未对被告造成损失；且原告与案外人郝斌的转让协议属另一法律事实及法律关系，并已另案处理，不能作为被告不承担违约责任的理由，故被告的抗辩意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，有事实和法律依据，被告亦同意解除合同，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国婚姻法>；；若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，两被告系夫妻关系，以上债务发生在两被告婚姻关系存续期间，应当按照夫妻共同债务处理，由两被告共同偿还。因此，原告请求两被告退回押金100000元及剩余房租，有事实和法律依据，本院予以支持，但剩余房租应从原告主张权利之日即2013年9月25日起计至2014年4月10日为35082元，原告请求超出部分，本院不予支持。另原告主张被告应赔偿其为经营汇丰公寓购置洗衣机、冰箱、床头柜及床上用品等物品支出的20000元，本院认为以上物品并未与涉案房屋形成附合，原告可自行处理，且原告未提供证据证明其实际损失，因此原告的该项请求本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国婚姻法>；；若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下

一、解除原告褚某与被告陈某于2013年4月3日签订的《房屋租赁合同》；

二、被告陈某、王某应退还原告褚某租房押金100000元；

三、被告陈某、王某应退还原告褚某2013年9月25日至2014年4月10日的房租35082元；

四、驳回原告褚某的其他诉讼请求。

本案受理费1799元，由原告褚某负担324元，被告陈某、王某负担1475元。

上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。

代理审判员　 刘舒霞

二〇一三年十二月二十五日

书　记　员　 冯　志

合同纠纷