南宁市青秀区人民法院

民事判决书

（2012）青民一初字1048号

原告张某，女，19**年*月**日出生，苗族，住南宁市西乡塘区某某东路**号，身份证号码：45010419********。

原告张某红，女，19**年*月**日出生，苗族，住南宁市江南区某某路北某里*号*栋*单元***房，身份证号码：450105******。

两原告共同委托代理人李乔升、黄可忠，广西国海律师事务所律师。

被告黄某英，女，19**年*月**日出生，汉族，住南宁市西乡塘区边阳新街6栋209号，身份证号码：450102******。

委托代理人陈敦建，南宁市伟信法律事务所法律工作者。

被告温某娜，女，19**年**月**日出生，汉族，住南宁市兴宁区某某路某桥*栋*单元**3号，身份证号码：450103198*******。

委托代理人郭伉，广西钰锦律师事务所律师。

原告张某、张某红与被告黄某英、温某娜确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某、张某红及其委托代理人李乔升、黄可忠，被告黄某英的委托代理人陈敦建，被告温某娜及其委托代理人郭伉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张某、张某红诉称，两原告养父张某贤于2005年5月14日病逝，被告黄某英系张某贤再婚妻子，被告温某娜系其外孙女。张某贤生前未立遗嘱，法定继承人为两原告与被告黄某英。2011年1月13日，两原告得知被告黄某英刻意隐瞒了其与张某贤再婚后共同购买的位于南宁市某某路某桥*栋*单元**3号房，并于2005年7月13日擅自与被告温某娜签订了《房地产买卖契约》，以超低价格（8万元）将本案房虚假转让过户至一直与其同住的被告温某娜名下。转让所得未告知两原告，亦未与两原告进行分割。两被告恶意串通行为严重损害了原告合法权益。综上所述，请求法院判令：一、判决确认被告黄某英、温某娜于2005年7月13日签订的《房地产买卖契约》无效；二、本案诉讼费由两被告承担。

被告黄某英辩称，一、被告黄某英与温某娜是本案房屋买卖的交易双方，原告并非该合同主体，其无权主张《房地产买卖契约》无效，不具备原告主体资格。二、被告黄某英与温某娜签订的《房地产买卖契约》是合法有效的，合同签订前本案讼争房屋经过广西****房地产评估咨询有限公司进行价值评估，双方交易价格不存在明显低价。三、本案房屋系被告黄某英与前夫谢某名义所购，与原告无关。四、被告黄某英与被告温某娜所签《房地产买卖契约》至今已逾六年之久，原告诉求已过了诉讼时效。综上，请求人民法院驳回的诉讼请求。

被告温某娜辩称，被告黄某英与两原告养父张某贤结婚时，两原告已与其养父分家，不存在收养或抚养关系；涉案房屋系被告黄某英婚前财产，其对该财产拥有处分权，被告温某娜也支付了合理对价，且权属已过户至其名下，依法构成善意取得。另，本案房屋实际是由被告温某娜父亲出资购买的，黄某英虽系温某娜的外祖母，但温某娜母亲已在八十年代就已去世，温某娜父亲与黄某英早无姻亲关系，不存在恶意串通。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，被告黄某英与丈夫张某贤于1997年12月4日登记结婚，双方均系再婚。此前，张某贤前妻范某某已于1995年8月29日去世，黄某英前夫谢某已于1988年9月去世。两原告即张某、张某红系张某贤与范某某之养女。本案房屋位于南宁市青秀区某某路某桥*栋*单元703号，房屋建筑面积53.89㎡，权属登记至被告黄某英一人名下，系1999年3月向南宁市房产局购买的房改出售成本价房，总价款31493.49元。2005年5月14日，张某贤去世。2005年7月13日，被告黄某英与被告温某娜签订《房地产买卖契约》，约定由被告黄某英作价8万元将该房屋售予被告温某娜，付款方式为现金，于2005年7月13日前一次性付清。2005年7月13日，双方向房管部门提交了房屋交易过户申请表；2005年8月19日，房屋权属变更登记至被告温某娜名下。原告张某、张某红遂以被告黄某英与被告温某娜恶意串通买卖房屋为由，诉至本院，请求法院判如所请；两被告则答辩如前。

另查明，2005年8月3日，经广西国某某合房地产评估咨询有限公司评估，本案房屋价格为81643元。8月22日，被告温某娜亦按计税金额81643元缴纳了本案房屋契税1224.60元。该公司于2005年4月25日具备房地产价格评估机构资质，资格等级二级，并已于2004年9月23日在南宁市房产管理局登记备案。

本院认为，一、关于张某、张某红是否具备本案原告主体资格的问题。本案房屋虽系被告黄某英在前夫谢某去世后，以其二人享有的工龄补贴购买的公有住房，但购买时间在其与张某贤再婚之后，在被告黄某英没有证据证实其在再婚前就付清房屋或双方明确约定该房屋为黄某英个人财产的前提下，依照婚姻法相关规定应属于黄某英与张某贤的夫妻共同财产。在张某贤去世后，两原告作为其法定继承人，如无相反证据，依法对本案房屋享有继承权。因此，在本案房屋未分割前与黄某英对房屋产权应按共同共有对待，二人作为共有人有权提起本案诉讼。二、关于本案合同是否无效的问题，焦点在于两被告是否构成恶意串通。首先，本案房屋权属仅登记于被告黄某英一人名下，事实上该房屋也是南宁市房产局基于被告黄某英与前夫谢某未享受住房福利而向其出售的公有住房，故被告温某娜基于物权登记的公示公信力、房屋的历史沿革以及两原告在张某贤去世后未及时向被告黄某英提出分割房产的事实，不能强求其对房屋还存在共有人的事实处于明知状态，换言之，被告温某娜在与被告黄某英签订本案合同时对于是否还存在其他共有人的审查无明显过错或重大过失。故两原告主张两被告在合同签订时有恶意串通，理由不充分，本院不予采纳。其次，本案房屋权属已依法过户至温某娜名下。最后，结合本案房屋的建筑面积（53.89㎡）、原始价款（31493.49元）、房屋状况（老式公有住房），双方的8万元交易价格未明显悖离当时的市场价，也与广西国某某合房地产评估咨询有限公司作出的评估价81643元基本一致。两原告对该评估报告虽有异议，但未能提供相关证据予以推翻。该公司具有相应的评估资质，鉴定程序合法，可以作为证据使用。事实上被告温某娜也是以该评估结果作为契税缴纳的计税依据。综上，根据物权法第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”之规定，被告温某娜对房屋构成善意取得，应受法律保护，两原告要求确认本案合同无效，不予支持。如果两原告认为被告黄某英直接处分共有财产的行为损害了其合法利益，可对其另行主张请求赔偿。三、关于原告的诉讼请求是否已过时效的问题。因本案系确认合同无效之诉，不在债权请求权诉讼时效的适用范围之列。两被告辩称其诉讼请求已过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。另，就本案合同效力问题，本院已依法向原告释明，告知其可变更诉讼请求，通过主张赔偿损失予以救济，但其坚持不予变更。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：

驳回原告张某、张某红的诉讼请求。

案件受理费900元，由原告张某、张某红负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内至南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交纳的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　骆兴国

二〇一二年十一月二十八日

书　记　员　　韦萍益

认合同无效纠纷