广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院

民事判决书

（2014）青民一初字第955号

原告陈某某。

委托代理人林籽光，广西同望律师事务所律师。

委托代理人颜灿，广西同望律师事务所实习律师。

被告李某某。

委托代理人黄红梅，广西钰锦律师事务所律师。

第三人广西某某家居建材广场物业管理有限公司，住所地：南宁市青秀区长湖路**号，注册号：***。

法定代表人邹某某。

委托代理人张东垣，广西钰锦律师事务所律师。

原告陈某某诉被告李某某、第三人广西某某家居建材广场物业管理有限公司（以下简称某某物业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法指定审判员韦伟杰独任审判，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人林籽光、颜灿，被告李某某及其委托代理人黄红梅，第三人某某公司委托代理人张东垣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某诉称，2013年5月4日，被告欲将原承租第三人的南宁市琅东某某四楼***号铺面承租权转让给原告，原被告双方达成合意，原告向被告交付了铺面转让意向订金50000元。2013年5月7日，原被告正式签订书面的《铺面转让协议》，约定被告将上述铺面承租权转让给原告，转让费共计540000元，同时约定因被告原因导致原告未能在2013年9月30日前与某某家居广场签订租赁合同完毕或2013年5月8日前未能将铺面交付原告的，原告有权解除协议，被告需退还原告全部订金，还需支付原告一倍订金及赔偿原告投资在经营上述铺面所有费用。合同签订后，原告立即开始着手涉案铺面相关装修经营事宜。2013年5月7日，原告就铺面设计改造与珠海市某某装饰设计工程有限公司签订《广西南宁市白璧墙布某某专卖店设计合同》，约定设计与制作费用总计为80000元。在收到设计效果图后，原告依约支付完设计费用80000元。同日，原告就铺面装修事宜与颜某海签订《装修合同》，约定包工包料总造价为250000元，合同签订当日支付20%作为工程材料备料款定金。原告依约交付了定金50000元。同时，原告另就铺面开业庆典活动与南宁市某某广告传媒有限公司签订了《合同书》，原告预交了50000元作为定金。综上，原告为涉案铺面的开业经营事宜共计投入180000元。此外，原告因承租了涉案铺面，故与覃某某达成《店面转让协议》，约定将原告原承租的南宁市保利某某花园一楼临街**号商铺经营权转给覃某某，定金30000元，如因原告原因在2013年6月15日前未能将铺面交付的，覃某某有权解除协议，原告需双倍退还定金。但被告无故违反合同约定，未于2013年5月8日向原告交付铺面。原告多次催告，被告拒不交付。被告的违约行为给原告造成经营上的严重困难，且因其不交付铺面，原告不得不解除与覃某某的《店面转让协议》，继续承租原铺面并向覃某某支付违约金30000元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、解除原被告签订的铺面转让协议，被告向原告支付310000元（退还原告交付的订金50000元、多支付一倍订金50000元、赔偿原告投资损失180000元、向他人（覃某某）支付的违约金30000元）；二、本案诉讼费由被告承担。

被告李某某辩称，原被告签订的铺面转让协议无效，因原告没有如期办理交接手续，涉案商铺未交付给原告，原告未按期支付转让金及租金、水电费，其诉请没有事实和法律依据，被告在本案中不提起反诉，但保留另案起诉的权利。

第三人某某公司陈述称，1、原被告签订的合同无效，第三人与被告的合同中约定未经其同意不得转租、转让，原被告签订转让协议时未经其同意，且其直到收到法院应诉材料后才知道原被告转让事宜，其对该份协议也不予认可，原告诉请与第三人无关；2、对原告的诉请同被告意见一致。

经审理查明，2012年9月15日，第三人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：甲方将位于南宁市长湖路**号某某【国际】家居建材广场第4层第***号商铺（以下简称租赁区域）租赁给乙方使用；乙方在甲方商场内的租赁区域仅限于经营摩曼壁纸品牌系列产品，若乙方不经甲方同意，擅自改变经营范围或超出上述经营范围，甲方有权解除合同，不退还合同履约金，并追究乙方违约责任，乙方改变经营方为必须经甲方书面同意；本合同期限自2012年10月1日起至2013年9月30日止；《补充协议》与《房屋租赁合同》具有同等法律效力；乙方有未经甲方同意私自将租赁区域的部分或全部经营权利转让给他人或与他人合作经营情形，为乙方根本违约，甲方随时有权单方面终止和解除本合同。

2013年5月4日，被告向原告出具一份《收据》，其上载明：今收到陈某某交来某某***号铺面转让意向订金50000元，铺面交接日期2013年5月7日（5月10日签订内部转让合同）。

2013年5月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《铺面转让协议》，内容为：甲方同意将位于南宁市琅东某某四楼***号铺面承租权转让给乙方（空铺面1间不含合同履行金和保证金），乙方需向甲方支付转让费540000元，于2013年5月4日已付50000元订金，2013年5月30日前付400000元，余下的90000元在2013年9月30日前付清，甲方在2013年9月30日前帮助乙方与某某家居广场重新签订租赁合同；甲方必须有责任协助乙方与某某商场签订续约租赁合同，甲方应当保证乙方于2013年9月30日之前与某某家居广场签订租赁合同完毕，并于2013年5月8日前将铺面交付乙方；如因甲方原因导致乙方未能在2013年9月30日前与某某家居广场签订租赁合同完毕或2013年5月8日前未能将铺面交付乙方，乙方有权解除本协议，甲方需退还乙方全部订金，还需支付乙方一倍订金及赔偿乙方投资在经营某某家居广场四楼***号铺面所有费用；如乙方自身原因解除本协议，乙方所交的定金不予退回。

2013年5月21日，第三人（甲方）、被告（乙方）及案外人黄某（丙方）签订一份《提前解除﹤房屋租赁合同﹥三方协议》，约定：甲乙双方自愿于2013年6月1日提前解除租赁区域位于南宁市长湖路**号某某【国际】家居建材广场第4层第***号商铺的《房屋租赁合同》和相关合同附件；丙方自愿承担并继续履行甲、乙双方原合同中乙方未履行的义务。

在庭审中，原告主张其要求被告交付铺面但被拒绝，被告则辩称原告未在合同约定时间交接铺面的原因其并不清楚，其一直催促但原告拒不履行，其直到2013年6月1日才与第三人解除合同，当日由案外人黄某与第三人签订新的租赁合同；对被告前述关于签订新租赁合同的陈述，第三人予以认可。另，被告陈述称其一直没有向第三人告知其与原告之间的转让事宜，但2013年5月4日收到原告50000元定金时，其已将与第三人签订的租赁合同及补充协议出示给原告；原告则主张被告在签订铺面转让协议后才向其出示被告与第三人签订的租赁合同及补充协议。关于原被告签订的《铺面转让协议》的效力，经本院释明原告主张可能与本院认定不一致，原告仍坚持其诉讼请求不变更，由本院据实裁判。

原告为证明其对涉案铺面进行了装修、举行开业活动及支付违约金，向本院提交了《广西南宁市白璧墙布某某专卖店设计合同》、《设计施工图》及收据（其上载明设计费80000元）、《装修合同》及收据（其上载明装修定金50000元）、《合同书》及收据（其上载明开业庆典定金50000元）、《店面转让协议》（约定转让费150000元、定金30000元）、《收据》（其上载明双倍退还定金60000元，时间为2013年6月20日）及银行明细清单，但其陈述称前述四份收据所载款项均系现金方式交付，且除银行明细清单外没有发票或其他付款、取款凭证，该明细清单中所载2013年5月4日消费50000元系向被告支付的定金，2013年6月14日取现40000元、6月15日取现43560元系用于返还案外人覃某某60000元定金；被告对此均不予认可。原告为此申请案外人覃某某就返还铺面定金问题出庭作证，覃某某当庭陈述称：其与原告于2013年5月7日签订了铺面转让协议，协议签订后，其向原告支付了30000元定金，后原告于2013年5月底通知其不能按时交接商铺，并于2013年6月10日左右协商同意向其双倍返还定金，并通过现金方式向其双倍返还了定金60000元。被告及第三人对其证言均不予认可。另，原告明确除上述证据外，对于其所主张的设计改造费、装修定金及铺面开业庆典定金的发生，再无其他书面证据提交。

被告为证明其有催促原告按时履行合同，向本院提交了其与被告的电话通话详单，其上显示被告分别于2013年5月8日、5月15日、5月21日四次与原告电话通话，原告对通话时间及次数不持异议，但主张通话内容系原告要求被告交付商铺。

第三人为证明其有权出租涉案商铺，向本院提交了《中国人民武装警察部队土地租赁合同》及《补充协议》、《补充协议书》、《武装部队房地产租赁许可证》及《中华人民共和国国有土地使用证》，其上载明第三人系广西南宁市长湖路55号房产的承租人，合同期限自2011年11月4日至2023年11月3日。

本院认为，一、关于《铺面转让协议》效力的认定问题。对于原被告签订《铺面转让协议》，作为出租人的第三人并不知情、事后亦不予认可，故本院认定该协议无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应向原告返还转让订金50000元，原告要求解除该协议并请求被告多支付一倍订金50000元，于法无据，本院不予支持。二、关于损失赔偿的问题。被告作为承租人，对于协议无效存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告有权要求被告赔偿因协议无效造成的损失，但原告对其要求被告赔偿投资损失180000元（装修设计费用80000元、装修定金50000元、开业庆典活动定金50000元）仅提交了若干合同及收据而无法提交相应的支付凭证、发票等，亦即缺乏充分的证据证明前述损失已实际产生，故对其前述诉讼请求，因缺乏充分的事实依据，本院不予支持。三、关于赔偿向他人支付的违约金30000元的认定问题。原告对其该项主张提交了相应的银行取款明细、《收据》，该案外人覃某某亦出庭对上述事实进行了确认，在无相反证据的情况下，本院认定原告因无法取得涉案商铺的承租权导致其无法依约向案外人覃某某转让约定铺面并向覃某某双倍返还了定金60000元，原告前述因本案《铺面转让协议》无效所受到的违约定金损失应由过错方的被告赔偿，故原告要求被告赔偿其向案外人覃某某支付的违约定金损失30000元，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告李某某应向原告陈某某返还南宁市长湖路**号某某【国际】家居建材广场第4层第***号商铺转让订金50000元；

二、被告李某某应向原告陈某某赔偿违约定金损失30000元；

三、驳回原告陈某某要求解除其与被告李某某于2013年5月7日签订的《铺面转让协议》的诉讼请求；

四、驳回原告陈某某要求被告李某某多支付一倍订金50000元的诉讼请求；

五、驳回原告陈某某要求被告李某某赔偿投资损失180000元的诉讼请求。

本案受理费5000元，由原告陈某某负担3800元，被告李某某负担1200元。此款原告已预交，被告负担部分应随同上述款项一并付清给原告。

上述应尽义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审判员　　韦伟杰

二〇一五年十一月五日

书记员　　朱微微

房屋租赁合同纠纷