辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2014]沈中民二终字第134号

上诉人（原审原告）：沈阳宇某物业管理有限公司，住所地：沈阳市于洪区。

法定代表人：侯某某，公司经理。

被上诉人（原审被告）：辽宁京某汽车销售服务有限责任公司，住所地：沈阳市大东区。

法定代表人：罗某，系该公司经理。

委托代理人：刘政伟，系辽宁卓政律师事务所律师。

委托代理人：张雯莉，系辽宁卓政律师事务所律师。

上诉人沈阳宇某物业管理有限公司（以下简称宇某物业）因与被上诉人辽宁京某汽车销售服务有限责任公司（以下简称京某公司）物业合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2013）皇民二初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法由审判员周濛担任审判长并主审，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天共同组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院查明：2010年7月23日，宇某物业与京某公司签订《物业服务合同》一份，约定由宇某物业对京某公司售前销售大厅、卫生间、二层办公区域公共部分、维修服务区、餐厅客户休息区提供保洁服务，同时定时清洗工装。合同期限自2010年7月23日起2011年7月31日止。物业服务费收费标准：1,750元／月。2010年8月1日，宇某物业与京某公司签订《食堂管理委托合同》一份，约定宇某物业为京某公司提供职工食堂服务。约定由宇某物业对京某公司提供食堂餐饮制作，同时负责职工食堂餐厅、后厨等环境卫生的保洁。合同期限自2010年8月1日起至2011年7月31日止。物业服务费收费标准：6,500元／月。客户餐费4元／份，另行计算(免除50人份额)。京某公司与辽宁京汽公司在同一食堂就餐，宇某物业同时为两家公司提供食堂管理服务。上述两份合同到期后，双方未续签合同，由宇某物业继续为京某公司提供物业及食堂管理服务。2011年3月，宇某物业与京某公司协商将京某公司食堂管理费调整为每月6,500元。

另查，宇某物业为京某公司提供物业服务至2012年5月末，提供食堂管理服务至2012年6月19日。京某公司支付物业费至2012年4月末，并多支付原告物业费9,112元。京某公司支付宇某物业食堂管理费至2012年3月末。2012年4月京某公司食堂管理费为5,500元，2012年5月被告食堂管理费为5,500元，2012年6月1日至6月19日食堂管理费为3,483元。宇某物业因京某公司未支付2012年5月物业费及2012年4月、5月及6月(19天)的食堂管理费起诉来院，要求京某公司支付拖欠的物业费、食堂管理费及利息。

上述事实，有双方当事人陈述及原告提供的物业服务合同、食堂管理委托合同、保洁费及餐费明细表、餐票、工资表、物业费发票等证据在卷佐证，经庭审质证，予以确认。

原审认为:依法成立的合同受法律保护。宇某物业与京某公司签订的物业服务合同及食堂管理委托合同系双方当事人真实意思表示，符合相关法律规定合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行义务。本案物业服务合同及食堂管理委托合同期满后，双方虽未签订书面合同，但宇某物业事实上继续提供物业及食堂管理服务，京某公司应按照约定履行给付物业费及食堂管理费的义务。关于物业费的收费标准，按照双方签订的物业服务合同，物业费为每月1,750元，宇某物业虽主张其与被告口头协商提高到每月2,500元，并实际按照该数额履行，但宇某物业不能提供变更物业费的准确时间，同时从宇某物业提供的被告给付物业费证据来看，双方事实上并未一致按照每月2,500元履行，且宇某物业不能合理解释物业费给付不一致的事实，故认定物业费取费标准为每月1,750元。现宇某物业为京某公司提供物业服务至2012年5月末，从2011年1月起2012年5月31日止，京某公司应付宇某物业物业费共计29,750元，实际支付原告物业费37,112元，多支付原告物业费7,362元。关于食堂管理费的数额，宇某物业提供食堂管理服务至2012年6月19日，京某公司支付食堂管理费至2012年3月31日，被告尚未支付2012年4月、5月、6月(19天)的食堂管理费，同时欠付2012年1月食堂管理费510元，欠付2012年2月食堂管理费104元，其应当向原告支付其欠付的食堂管理费用。关于宇某物业提出的2012年4月食堂管理费应为5,728元的主张，因其未提供相应证据予以证实，该院根据双方签订的合同认定2012年4月食堂管理费为5,500元。京某公司还应支付食堂管理费15,097元，减去京某公司多支付的物业费7,362元，京某公司还应支付食堂管理费7,735元。关于宇某物业主张的利息问题,因原、被告间一直未进行清算，故对宇某物业该项诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、京某公司于本判决生效后十日内一次性共同给付宇某物业食堂管理费7,735元;上述款项如逾期给付，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟．延履行期间的债务利息;二、驳回各方其它诉讼请求。案件受理费300元，由宇某物业承担167元，京某公司承担133元。

宣判后，宇某物业不服原审判决，向本院提出上诉，请求二审改判支持其全部诉讼请求，其主要理由为：一、原审无视保洁工作由人工完成且沈阳市最低工资标准己由700元上调至1100元的事实；二、原审对物业合同的口头变更不予认可却对食堂委托合同的口头变更予以认可，造成同一案件认定标准不一致。

被上诉人京某公司辩称：原审查明事实及适用法律均正确，请求维持原判。

本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：关于物业费的收费标准，按照本案双方签订的物业服务合同约定物业费为每月1,750元，宇某物业虽主张其与被告口头协商提高到每月2,500元，并实际按照该数额履行，但宇某物业不能提供变更物业费的准确时间，同时从宇某物业提供的被告给付物业费证据来看，双方事实上并未一致按照每月2,500元履行，且宇某物业不能合理解释物业费给付不一致的事实，故原审认定物业费取费标准为每月1,750元，对上诉人该项请求未予支持，并无不当。综上，对上诉人此项上诉主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元由上诉人沈阳宇某物业管理有限公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周　濛

审　判　员　　姜会军

代理审判员　　朱闻天

二〇一四年三月十六日

书　记　员　　郑金玲

物业合同纠纷