河南省洛阳市洛龙区人民法院

民事判决书

（2015）洛龙民初字第1289号

原告：王某某，男，汉族，19**年*月*日生。

委托代理人：麻伟波、张嫚（实习律师），河南诚然律师事务所律师。

被告：朱某某，女，汉族，19**年*月*日生。

委托代理人：王国卫、史双洋（实习律师），河南森合律师事务所律师。

上列原告王某某诉被告朱某某为租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人麻伟波、张嫚，被告朱某某的委托代理人王国卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2013年8月23日，原被告续签房屋租赁合同一份，约定原告将其所有的位于洛阳新区英才路中泰华庭**号和**号门面房（建筑面积195平方米）出租给乙方即被告使用，并约定“在房屋租赁期内乙方（被告）如需对房屋进行改装或增扩设施或转租，应征得甲方（原告）书面同意，费用由乙方自理。因使用不当或其他人为原告使房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或给予修缮。”另约定：“任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律、法规的，另一方有权终止合同，所造成的经济损失由违约方承担”。被告租赁原告的房屋一直经营干洗店。由于原告平时不在洛阳居住工作，2014年12月6日，原告来到洛阳才发现被告未经原告同意私自将该两处房屋转租给他人使用，在他人使用过程中将7#-108号门面房地面开挖深槽，进行了改装。综上，被告的行为严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》，给原告带来了巨大的经济损失。请求：1、依法判令解除原被告于2013年8月23日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告对其承租原告的位于中泰华庭**号房屋恢复原状；3、依法判令被告将其承租原告的位于中泰华庭**号和**号房屋归还原告；4、本案的诉讼费用由被告承担。

被告辩称：一、原告在诉状中所述的部分不是事实。首先，原告在诉状中讲述答辩人私自将房屋转租他人不是事实。答辩人与原告所签订的《房屋租赁合同》是原告起草的，合同中除打印字体、答辩人签名、身份证号、电话外，均是原告填写的。在签订合同前，答辩人即提出应允许答辩人分租房屋，由原告照答辩人收取租金，同时允许分租人装修。就因为谈妥条件，原告才在《房屋租赁合同》第十条中填写“若乙方分租此房产，甲方不予干涉。其分租部分的装修费用，房屋租金，甲方概不负责。合同到期时，甲方收回全部房产。如乙方需续租，同等条件下，乙方优先。”其次，原告诉状中讲述的合同第5条内容已被原告用笔填写的第10条内容更改，虽第5条约定改装、转租等内容应经出租人书面同意，但第10条内容已允许答辩人分租房屋，更显示分租的房屋租金、装修费用甲方概不负责。故，合同第5条已被第10条更改。最后，诉状中所述的门面房开挖深沟不是事实，之前答辩人租赁房屋是用于经营干洗店的，但后来答辩人不再经营干洗店，改为经营茶叶店，双方所签协议中并没有禁止做何种经营，答辩人改变经营不需经原告同意，为使茶叶店有更好的环境，答辩人在不改变、不破坏房屋主体结构的情况下，对房屋适当装修不损害原告任何利益，原告不应干涉。同时，答辩人进行装修时，管理房产的物业公司还打电话询问原告，原告没有提出过任何异议。二、答辩人不存在任何违约行为，相反是原告违约。之前已讲述答辩人的行为均在房屋租赁合同的约定范围之内，不存违约行为，相反是原告违约想要单方面提高房屋租金。2015年年初，原告多次提出要求提高房屋租金，更是提出要求将房屋租金从7.5万元提高到18万元，甚至是21万元，答辩人告诉原告今年的经济形势整体不好，生意难做，提高租金生意就经营不下去了，并告知原告租赁期限不到，租期到后双方再协商租金事宜。现原告在已收取答辩人第二年租金后，突然向法院起诉，已违反双方所签租赁合同的约定，是原告单方追求高额房屋租金驱使的。三、双方所签合同不应解除，而应继续履行。双方所签合同的租赁期限是三年，房屋租金答辩人也已交付到2015年9月份，期间答辩人没有任何违约行为，有违约行为的恰恰是原告。是答辩人拒绝按照原告意思涨租金后，原告才起诉要求收回房屋的。故，答辩人没有违约行为，且已交过租金，双方所签合同应继续履行。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2013年8月23日，原告作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将自己所有的位于洛阳新区英才路中泰华庭的7#-108号和7#-206号房屋出租给被告使用，合同中未约定使用用途，而被告承租房屋系用于经营干洗店。租赁期限自2013年9月30日至2016年9月30日，年租金7.5万元，被告每年在9月15日前交4万元，在每年的3月15日前交3.5万元。该合同第5条约定：“房屋租赁期内乙方（被告）如需对房屋进行改装或增扩设施或转租，应征得甲方（原告）书面同意，费用由乙方自理。因使用不当或其他人为原因使房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。乙方应搞好邻里关系，遵纪守法。”第7条约定：“违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律，法规的，另一方有权终止合同，所造成的经济损失由违约方承担。一方提前解除本合同须提前一个月通知对方”。在该合同第10条的其他约定中，手写约定：“若乙方分租此房产，甲方不予干涉。其分租部分的装修费用、房屋租金，甲方概不负责。合同到期时，甲方收回全部房产。如乙方需续租，同等条件下，乙方优先。”（原被告各自持有的合同中均有该手写部分）。2013年8月24日，被告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的李强签订《租赁协议》一份，被告将承租原告的上述房屋中的其中120平方米分租给李强，用于二手房买卖经营场所，原告清楚该事实。原被告在履行合同当中，被告不拖欠原告的租金。现原告称被告在履行合同当中，擅自转租、改装，违反了双方之间的合同约定，故依法提起本案的诉讼。审理中，因当事人的意见分歧较大，致调解不能。

本院认为：原被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依据诚实信用原则，当事人应当依照合同约定全面履行各自的义务，履行义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告主张解除租赁合同的理由系认为被告擅自转租及装修所致，虽合同第5条明确约定了转租或装修的条件系经过原告的书面同意，但在合同第10条中手写部分已明确载明被告可分租，该第10条手写部分的约定的真实意思表示高于第5条（电脑打印）的约定，故被告对所承租的房屋可予以分租，原告不应予以干涉。关于原告举证照片称，被告已将所承租的房屋整体转租给他人作为洛阳大隐普洱茶文化交流中心，而被告则称该茶叶店系自己不再经营干洗店后的改变经营，不违反房屋租赁合同的相关约定。后经本院对上述茶叶店的负责人张伟峰调查，该茶叶店未办理工商登记，系张伟峰与被告合伙经营。上述，本院认为，为?维护合同关系的稳定性、保护当事人的正当利益不受损害，原告对自己的诉求主张，不能提供强有力的证据证明被告存在违约，故本院不能予以支持。关于被告装修房屋的行为，可待合同到期后，双方按合同约定解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，经合议庭合议，判决如下：

驳回原告王某某的诉讼请求。

本案受理费1675元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审　判　长　董　菊

人民陪审员　郭　亮

人民陪审员　王小丽

二〇一五年十一月二十八日

书　记　员　焦志豪

合同纠纷