湖北省武汉市东西湖区人民法院

民事判决书

（2015）鄂东西湖民商初字第00971号

原告谢双某。

委托代理人王怡珩，湖北山河律师事务所律师。

被告某某天晟武汉置业发展有限公司。

法定代表人陈于某，董事长。

委托代理人李雅某，该公司员工。

委托代理人秦某，该公司员工。

原告谢双某与被告某某天晟武汉置业发展有限公司（以下简称某某天晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李振华担任审判长，与审判员屠俊霞、人民陪审员陈荣富组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢双某的委托代理人王怡珩、被告某某天晟公司的委托代理人秦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告谢双某诉称，原、被告于2014年12月14日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的汉口印象*栋*单元*层*号房；原告以贷款方式付款的，应于合同正式签署之日付清30％房价款即人民币147，000元；合同还对其他事项进行了约定。原告于2014年11月23日支付了购房定金20，000元，被告同日开具购房定金收据。原告于合同签署之日即2014年12月14日向被告支付了购房首付款127，000元，被告同日出具了购房首付款收据。2015年6月26日，原告方才得知被告早于2013年12月9日将本案诉争商品房抵押给案外第三人某某信托有限责任公司并办理抵押登记，抵押期限自2013年12月9日起至2016年6月9日止。原告所购商品房于2015年2月11日被武汉市中级人民法院查封，查封期限自2015年2月11日起至2017年2月10日止。原告认为，被告在与原告签订上述商品房买卖合同时，故意隐瞒所售商品房已经被抵押的事实。后又因被告与案外人经济纠纷，导致原告所购房屋被查封。被告上述重大违约行为致使商品房买卖合同目的不能实现，原告有权解除该合同，要求被告返还已付购房款及利息，并要求被告赔偿损失。现请求判令：1、解除原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、被告向原告返还已付购房款147，000元及利息（利息以147，000元为基数，按同期贷款利率计算，自2014年12月15日起计算至本判决确定的付款日），并赔偿原告147，000元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告某某天晟公司辩称，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是合法有效的，原告起诉时并未到合同所约定的交付时间，被告没有违约行为，也没有发生任何能够使合同解除的条件。在建工程抵押行为是合法的，被告在建工程进行抵押进行预售已经过抵押权人的同意。在建工程抵押登记的信息是一个公众信息，任何第三人均可以在房地产登记部门查询到此信息。因此，被告在与原告签订买卖合同时并不存在隐瞒和欺诈的行为。请求驳回原告的全部诉讼请求。

原告谢双某为证明其诉讼主张，提交了以下证据材料：

1、《武汉市商品房买卖合同》，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系；

2、中国银行持卡人存根联、收据（编号0708938）、通联支付POS签购单持卡人存根联、收据（编号0309656），证明原告依约向被告支付了购房首付款计人民币147，000元，被告向原告出具了相应金额的发票；

3、房屋抵押记载信息、房屋查封信息，证明被告在签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售商品房已经被抵押的事实；因被告与案外人经济纠纷，导致原告所购房屋被查封；被告上述重大违约行为致使商品房买卖合同目的不能实现，原告有权解除该合同，要求被告返还已付购房款及利息，并要求被告赔偿人民币147，000元；

被告某某天晟公司为证明其辩称意见，提交了以下证据：

1、商品房预售许可证，证明抵押在办理预售许可证之前，办理预售许可经过抵押权人确认是合法的；

2、期房抵押证明，证明期房预售已经取得抵押权人的同意。

经庭审质证，被告某某天晟公司对原告谢双某提交的证据的真实性均无异议。原告谢双某对被告某某天晟公司提交的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，系另一法律关系，与本案没有关联，被告是故意隐瞒房屋抵押的事实；对证据2的真实性有异议，因其是复印件，无法核实真伪，对证明目的有异议，系另一法律关系，与本案没有关联，被告是故意隐瞒房屋抵押的事实。

本院经审查认为，原告谢双某提交的证据来源合法，证明内容客观，且被告对其真实性无异议，本院均予以采信。被告某某天晟公司提交的证据1来源合法，证明内容客观，且原告对其真实性无异议，本院予以采信；对于证据2武汉市期房抵押证明虽为复印件，原告对其真实性亦有异议，但该抵押证明与原告提交的由房地产管理部门出具的房屋抵押记载信息内容相一致，能够印证其真实性，故本院予以采信。

本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：

被告某某天晟公司开发建设“汉口印象”项目商品房，原告谢双某与被告某某天晟公司达成购房意向，并于2014年11月23日向被告某某天晟公司支付20，000元购房定金，被告某某天晟公司向原告开具了收据。

2014年12月14日，原告谢双某（买受人）与被告某某天晟公司（出卖人）签订一份《武汉市商品房买卖合同》，合同主要约定：谢双某向某某天晟公司购买其开发的“汉口印象”第*栋*单元*层*号房屋一套，房屋总价款490，000元；双方约定买受人以贷款方式付款，于2014年12月14日前，一次性支付商品房首付款147，000元，其余价款办理贷款；房屋交房期限为2015年9月30日前；自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。合同还约定了其他权利义务。同日，原告谢双某向被告某某天晟公司支付了127，000元购房首付款，被告某某天晟公司向原告谢双某开具了收据。至此，原告谢双某按合同约定向被告某某天晟公司支付了全部首付款147，000元。

另查明，被告某某天晟公司已于2013年12月9日将本案诉争商品房抵押给案外人某某信托有限责任公司，并办理抵押登记，抵押期限自2013年12月9日起至2016年6月9日止。2015年2月11日，因被告某某天晟公司与案外人的纠纷，武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中立保字第00112号民事裁定书，查封了本案房屋，查封期限自2015年2月11日起至2017年2月10日止。直至诉讼中，原被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》未能登记备案，致原告谢双某无法办理银行贷款。本案涉案房屋仍未交付，且处于抵押、查封状态。

2015年7月21日，原告谢双某诉讼来院，要求如诉称。因原被告双方坚持各自意见，本案调解不成。

本院认为，原告谢双某与被告某某天晟公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。

被告某某天晟公司作为涉案房屋的出卖方，在签订商品房买卖合同时，告知买受人所售房屋的相关权属状况是其应尽的义务，且本案合同约定的房款付款方式为贷款付款，房屋被抵押直接影响银行贷款的办理，即房屋被抵押直接决定本合同能否顺利履行，被告某某天晟公司作为出卖方、设立抵押的抵押人在签订合同时有义务告知这一影响合同顺利履行的重大事实，但其并未履行告知义务；而原告谢双某作为房屋买受人，仅需对出卖方是否具备相关出卖资质进行核实确认，对于该在建房屋的权属状况的查询确认并非其应主动所尽之义务。故对于被告某某天晟公司辩称原告谢双某在签订商品房买卖合同时应该可以在房地产部门查询到涉案房屋已抵押的信息，其不存在故意隐瞒房屋已被抵押行为的意见，本院不予采纳。

原告谢双某依约履行了支付购房首付款的义务，根据合同约定，剩余购房尾款由原告办理贷款支付，但因被告某某天晟公司所售房屋在签订房屋买卖合同前便处于抵押状态，被告某某天晟公司未能按约定办理《武汉市商品房买卖合同》的登记备案，导致原告谢双某无法办理银行贷款，且现涉案房屋仍处于抵押、查封状态，被告某某天晟公司亦不能确定何时能够有效消除合同履行的法律及事实障碍，原告谢双某购买房屋的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”的规定，本案商品房买卖合同已达到法定解除条件。被告某某天晟公司辩称原告谢双某起诉时尚未到合同约定的交付时间，没有达到合同约定解除条件的意见，本院不予采纳。原告谢双某请求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》、被告某某天晟公司返还已付购房款并支付利息的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于原告谢双某未向本院提交其遭受其他相关损失的证据，综合考量合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，酌定被告某某天晟公司还应向原告谢双某承担已付购房款30%即44，100元的赔偿责任，原告谢双某相应的诉求，在该范围内的本院予以支持，超出部分不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告谢双某与被告某某天晟武汉置业发展有限公司之间签订的《武汉市商品房买卖合同》；

二、被告某某天晟武汉置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告谢双某返还已付购房款人民币147，000元及利息（以147，000元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率，自2014年12月15日起计算至本判决确定的给付之日止）；

三、被告某某天晟武汉置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告谢双某支付赔偿款人民币44，100元；

四、驳回原告谢双某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5，710元，由原告谢双某负担1，588元，被告某某天晟武汉置业发展有限公司负担4，122元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5，710元，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉某某支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　李振华

审　判　员　屠俊霞

人民陪审员　陈荣富

二〇一六年一月十八日

书　记　员　张方艳

商品房预售合同  合同纠纷