广东省广州市中级人民法院

民事判决书

（2015）穗中法民五终字第4077号

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：罗某某，住广东省广州市天河区。

委托代理人：黄又可，广东明思律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张某某，住广东省化州市。

委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。

原审被告：广东中某投资开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。

法定代表人：罗某某。

上诉人罗某某因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：广州市天河区**大道北**号*层236号铺（以下简称236号铺）是登记在罗某某及案外人罗志某名下的房产，规划用途为商业，建筑面积为8.3平方米。广东中某投资开发有限公司（以下简称中某公司）的登记地址为广州市天河区**大道北**号236号铺，法定代表人为罗某某。

2013年7月22日，罗某某（出租方／甲方，签名处加盖了中某公司公章）与张某某（承租方／乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区**大道北**号*楼***号建筑面积163平方米（以下简称案涉物业）出租给乙方作办公使用（因装修调整，商铺面积与房产证上的面积大有区别），每月管理费以163平方米为准；租期3年，自2013年8月5日至2016年8月4日；每月租金为8000元，乙方每一个月交一次租金即8000元，租金以现金形式支付，当月5号前将租金足额交给甲方，乙方延期交租金甲方每天按月租金的3‰向乙方收取滞纳金，超过7天视乙方违约；合同一经签署，乙方即应交纳相当于三个月租金的押金24000元，押金不计利息，不作抵减租金及有关费用；如合同到期终止，乙方交清租金及水电等相关费用后，甲方即可退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；管理费水电费由甲方每月先代向有关部门交纳，再每月全额向乙方收取费用（另公摊电费和垃圾清运费以三间铺计算）；乙方应遵纪守法，合法经营，并自行办理相关手续、承担相关责任；协议期内，乙方如果退租、转让、及由于乙方违约原因造成甲方提前收回房屋的任一情况下，乙方都必须按协议缴清所有应付款项；所有条款必须执行，本协议内所涉违约的违约金金额为3000元，凡乙方违约将支付给甲方违约金外同时甲方收回房屋并且乙方根据本协议条款缴清各种费用所有应付款；提供给乙方使用的物品有大班椅2张、大班台2张、格力柜式空调1台、两人沙发2张、办公椅2张、办公台1张等。

2013年7月22日，张某某向罗某某支付了押金24000元。同日，案涉物业交付张某某使用。

2013年8月8日，张某某向工商行政管理部门办理公司设立登记申请，申请设立“广州家*婚姻服务有限公司”（以下简称家*公司）。

2013年9月10日，张某某委托律师向罗某某发出《律师函》，内容为张某某要办理在案涉物业的营业执照，相关证件需要业主作为出租方缴纳出租税并办理租赁合同备案，但是罗某某没有交税也没有与张某某去办理租赁合同备案，导致张某某无法办理在案涉物业的营业执照；张某某要求罗某某收到律师函之日起5个工作日内与张某某或自行带相关证件办理《租赁合同》备案，并将备案回执给张某某办理营业执照，否则，张某某将在到期后解除双方《租赁合同》并追究罗某某违约赔偿责任。罗某某于2013年9月12日签收该邮件。

2013年11月2日，张某某自行将案涉物业内的物品搬走，但在搬运过程中，罗某某要求物业管理人员阻止张某某将案涉物业内的物品搬走。

2013年11月25日，广州市工商行政管理局天河分局作出《不予受理通知书》，决定不予受理家*公司开业登记，不予受理理由为投资人要求撤回开业设立申请。

现张某某以罗某某没有办理《租赁合同》备案以致其未能办理工商营业执照为由向原审法院提起诉讼。

诉讼过程中，罗某某委托律师于2014年1月28日向张某某发出《律师函》，内容为张某某自签订《租赁合同》后，除交付24000元押金及首月（2013年8月）租金8000元外，一直拒付租金和管理费、水电费等，罗某某委托律师告知张某某《租赁合同》即日解除。

张某某认为其在签订《租赁合同》前，罗某某并没有出示案涉物业的房产证，所以张某某不知道案涉物业的产权情况，当时《租赁合同》是由罗某某签订，但张某某认为罗某某个人签名的效力不高，而且张某某知道罗某某所开办的公司即中某公司在案涉物业旁边进行经营，所以张某某当时要求罗某某加盖了中某公司的公章，现张某某确认《租赁合同》的出租方为罗某某个人；罗某某、中某公司确认《租赁合同》出租方为罗某某。

张某某认为由于罗某某不同意承担出租屋税费所以拒绝到出租屋管理中心办理租赁备案手续。对此，罗某某称2013年8月17日，张某某向罗某某提出案涉物业需要办理租赁备案手续才能办理公司设立登记，当时罗某某就表示同意，双方去了街道办事处了解办理租赁备案登记需要交纳税费，当时双方产生争议；罗某某认为根据合同第6条的约定，相关税费应当由张某某承担，但张某某不同意；后了解到房屋租赁税费一年只要1400多元，罗某某为了避免争议就同意交税并同意办理备案，但案涉物业原房产证上的面积只有8平方米，但后来经过装修的改建、扩建，所以面积达到《租赁合同》约定的面积160多平方米，所以《租赁合同》已明确约定了此情况；当时罗某某表示要持案涉物业的房产证去办理出租屋备案，但张某某表示由于该登记面积太小，即使进行了出租屋备案登记，其也无法通过工商管理部门的公司设立登记，所以双方协商以罗某某所有的另一商铺广州市天河区**大道北**号245铺（以下简称245号铺）的房产证去办理备案，245号铺房产证登记面积是36平方米，但245号铺房产证保存在抵押银行的，因此双方达成口头协议，由罗某某向银行申请办理245号铺出租，罗某某在2013年9月3日后才取得银行出具的《同意出租函》，但在银行办理手续期间，张某某多次纠缠吵闹，认为罗某某拖延时间，并提出不同意以245号铺房产证办理备案，要求罗某某拿163平方米的房产证去备案，但由于罗某某将案涉物业与其他商铺打通后，并没有取得新的房产证，所以无法按照张某某要求办理163平方米的出租登记备案，后张某某要求罗某某把所收取的全部款项退还并赔偿装修损失，张某某不再租赁案涉物业，罗某某对此不同意，所以就产生了本案诉讼。张某某则称罗某某将案涉物业与其他铺位打通并占用消防通道，所以其担心以后相关部门检查要由其承担责任，且虽然罗某某同意以245号铺房产证办理出租屋备案，张某某也同意以245号铺房产证办理出租屋备案登记，但罗某某要求张某某承担出租屋税费，张某某不同意，所以最终没有办理成功备案登记。

诉讼过程中，张某某与罗某某于2014年3月17日办理了案涉物业的交接手续，张某某将其在案涉物业内的物品全部搬走并将案涉物业交回罗某某。

张某某确认自2013年9月5日起没有交纳过租金、物业管理费、水电费。

罗某某称张某某使用案涉物业期间拖欠物业管理费3423元、水电费1214.6元，张某某不予确认。罗某某提供了案外人广州市德某物业管理有限公司（以下简称德某物管公司）的费用通知单、发票予以证明。费用通知单显示236号铺业主罗某某，面积8.3038平方米，管理费0元，2013年8月电费225.3元、公摊电费43.2元，2013年9月电费99.9元、公摊电费42.1元，2013年10月电费122.1元、公摊电费48.5元，2013年11月电费64.4元、公摊电费48.3元；发票显示付款方为中某公司，开票项目说明为包括236铺在内的9间商铺的2013年7－8月电费、公摊电费，2013年9月电费、公摊电费，2013年10月电费、公摊电费。张某某确认上述证据的真实性，但认为上述证据无法证明案涉物业每月物业管理费具体金额。

对于张某某主张的装修损失，其提供了恒*装修设计工程有限公司的《收款收据》（显示石膏板墙装修65平方米，金额8000元）、广宏不锈钢装饰经营部的《收据》（显示铁门2个，金额1800元）、广州市某星广告工程部的《收据》（显示背景墙及水晶字招牌共计2000元）等证据。对于办公设备费用，张某某提供了购买电脑的收据（显示两套电脑共6000元）、送货单两张（显示办公台屏风、会议台、办公台等共15420元）、收款收据（显示宽带预存话费5600元）等证据。对于广告费损失，张某某提供了《南方都市报分类广告认刊书》（显示首付1个月押金及广告费共26000元）。对于员工工资费用，张某某提供了员工工资表作为证据。罗某某认为上述证据不能证明是张某某实际发生的费用，且张某某亦未提供相关的转账凭证。另，张某某明确不申请对装修损失进行鉴定。

原审法院认为：罗某某与张某某签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规范，应属合法有效，双方应按约定履行义务。罗某某应按照合同约定将案涉物业交付给张某某使用，张某某应按照合同约定支付租金等款项。但在合同履行过程中，罗某某、张某某双方却因租赁合同登记备案问题而产生纠纷并导致《租赁合同》的最终解除，故本案中必须对租赁合同登记备案手续问题进行审查并对《租赁合同》的解除责任问题进行认定处理。

《租赁合同》并未对案涉物业的租赁合同登记备案问题进行具体约定，而根据《广州市房屋租赁管理规定》第十二条规定，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。该规定第十九条又规定，工商行政管理部门办理工商营业执照登记时，对以租赁房屋为经营场所的，应当要求当事人提供经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。由于案涉物业是出租用于办公用途，即使《租赁合同》并未约定案涉物业的租赁合同登记备案问题，罗某某作为出租方有义务协助张某某办理相关的租赁合同登记备案手续。根据已查明的事实可知，张某某向罗某某提出办理租赁合同登记备案的要求后，罗某某认为应由张某某承担相关税费故双方产生争议；之后罗某某了解清楚租赁税费金额后愿意承担该税费并同意办理备案登记手续，但由于实际租赁的案涉物业面积与房地产权证中登记的236号铺面积不相符，故张某某认为236号铺房地产权证登记面积过小而无法办理工商营业执照；在此情况下，罗某某又提出以其他商铺的房地产权证办理租赁合同登记备案，张某某表示同意后，双方却又产生纠纷并导致最终未办理租赁合同登记备案且张某某要求解除合同、搬离案涉物业。其后，在本案诉讼过程中，张某某、罗某某于2014年3月17日办理了案涉物业的交接手续，罗某某收回了案涉物业。《租赁合同》已实际解除、罗某某已收回案涉物业，因此，张某某要求解除《租赁合同》的诉讼请求、罗某某要求张某某交还案涉物业的反诉请求均已缺乏事实基础，不予支持。对于《租赁合同》最终解除的责任问题，原审法院认为，张某某与罗某某实际租赁的为面积163平方米的物业，其有权要求以实际租赁的物业办理租赁合同登记备案，但罗某某由于将几间商铺打通后并未取得新的房地产权证，导致无法对双方实际租赁面积的物业进行租赁合同登记备案，在双方无法协商解决的情况下，双方的《租赁合同》最终解除，合同解除的责任应由罗某某承担。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，罗某某应对《租赁合同》的解除承担责任，因此，其应将张某某所交付的押金24000元退还张某某，并根据合同约定向张某某支付违约金3000元。根据已查明事实可知，张某某已于2013年11月2日要求搬离案涉物业，但罗某某并未与其办理交接手续，故自2013年11月3日起的租金损失应由罗某某自行承担。而对于2013年11月2日之前的租金，由于案涉物业由张某某控制使用，故其应承担相应期间的租金，但由于案涉物业一直未能办理租赁合同登记备案并导致相关的工商营业执照手续未能办妥，张某某租用案涉物业的目的未能达到，在此情况下，根据公平原则，综合本案案情，酌情确定张某某应根据约定租金标准的一半向罗某某支付租金。由于张某某、罗某某均确认张某某自2013年9月5日起没有交付租金，因此，张某某应向罗某某支付2013年9月5日起至2013年11月2日止的租金7733元（8000元／月÷2×（1＋28／30）月］，对于罗某某要求张某某支付的超出上述金额的租金的反诉请求，不予支持。由于双方当事人一直就办理租赁合同登记备案手续问题存在纠纷，且罗某某应对合同解除承担责任，故罗某某要求张某某支付上述期间租金的违约金的反诉请求不予支持。对于罗某某要求张某某支付物业管理费、水电费的反诉请求，罗某某提供证据的费用通知单、发票并未显示案涉物业的物业管理费金额、亦未显示罗某某支付了案涉物业的物业管理费，故其要求张某某支付物业管理费的诉讼请求缺乏依据；由于罗某某、张某某并未能确认案涉物业的水电费金额，而上述费用通知单、发票显示236号铺2013年8月电费为225.3元、公摊电费为43.2元，2013年9月电费为99.9元、公摊电费为42.1元，2013年10月电费为122.1元、公摊电费为48.5元，上述电费共计581.1元，罗某某已代为支付了上述款项，因此张某某应向罗某某支付上述电费581.1元。而除此以外，罗某某未提供证据证明张某某使用案涉物业期间所发生且其已代为支付的其他费用，其应自行承担相应的举证责任，故对于罗某某要求张某某支付其他费用的反诉请求，不予支持。

对于张某某要求罗某某赔偿装修损失的诉讼请求，由于张某某未提供相关的装修合同、亦未提供相关的支付凭证，其所提供的收据等证据并不足以证明其实际发生的装修费用，其亦不申请对装修损失进行评估鉴定，在此情况下，综合本案案情，酌情判令罗某某赔偿张某某装修损失6000元；张某某要求罗某某赔偿上述损失的利息的诉讼请求缺乏依据。对于张某某所主张的办公设备费用，由于张某某已与罗某某办理了案涉物业的交接手续，属于张某某的财物已全部搬走，因此其要求罗某某赔偿的办公设备费用的诉讼请求缺乏依据。对于工资费用、广告费损失、工商注册费用，张某某提供的证据不足以证明其为实际支付费用，且属于张某某经营过程中所产生的费用，其要求罗某某赔偿的诉讼请求缺乏依据。

张某某、罗某某、中某公司均确认《租赁合同》签订主体为张某某、罗某某，故中某公司并非《租赁合同》的主体，其并不需对《租赁合同》的履行、解除承责。

综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，于2015年6月12日作出判决：一、确认张某某与罗某某签订的《租赁合同》已解除；二、罗某某自本判决发生法律效力之日起10日内向张某某返还租赁押金24000元；三、罗某某自本判决发生法律效力之日起10日内向张某某支付违约金3000元；四、罗某某自本判决发生法律效力之日起10日内向张某某赔偿装修损失6000元；五、张某某自本判决发生法律效力之日起10日内向罗某某支付租金7733元；六、张某某自本判决发生法律效力之日起10日内向罗某某支付电费581.1元；七、驳回张某某的其他诉讼请求；八、驳回罗某某的其他反诉请求。

判后，上诉人罗某某不服，向本院提起上诉称：1.原审判决以罗某某未取得新打通商铺的房地产权证而导致双方无法对实际租赁面积的物业进行租赁合同登记备案为由，认定租赁合同最终解除的责任在于罗某某，罗某某应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，应予纠正。合同第6条约定包括相关税费的一切费用均应当由张某某承担，即使罗某某不缴纳备案合同所产生的税费，也不构成违约。更何况，罗某某在得知张某某办理营业执照需要合同备案及缴纳税费时，一直积极配合，多次协商，在一定程度上达成初步一致。但因案涉物业产权证上记载的面积过小，张某某表示该合同备案无法满足公司设立登记的要求，双方就此达成口头协议，同意以罗某某所有的另一商铺的房产证去办理备案。在罗某某申请合同备案过程中，张某某由于经营不善，不愿意继续履行合同，故意坚持要罗某某以租赁合同记载的物业面积来办理备案登记，而这根本办不到。张某某在合同履行过程中，一直以合同未予登记备案为由，长期拖欠案涉物业租金、管理费、水电费等，明显违反合同约定，构成根本违约。2.原审判决对张某某实际搬离案涉物业的时间认定错误。张某某故意在2013年11月2日周六、罗某某一方无人在场时去进行搬迁，恶意制造事端。基于案涉物业内有很多东西是罗某某所有，为避免之后产生纠纷，罗某某不同意张某某在周六搬离，并特意告知张某某于上班期间进行交接，但此后张某某再也不予理会。直至2014年3月17日，双方才办理物品交接手续。3.原审判决张某某根据约定租金标准的一半向罗某某支付其拖欠的案涉物业租金，缺乏法律依据。水电费收据以及原审庭审笔录足以证实张某某虽然没有办理工商营业执照，但事实上一直在进行经营，原审判决张某某只支付一半租金，既不符合事实，也没有法律依据。4.原审判决罗某某赔偿装修损失6000元，缺乏事实依据。张某某既未提交装修合同，也未提交相关的支付凭证，仅仅是提供了恒*装修设计工程有限公司的《收款收据》，该收据不足以表明其实际发生的装修费用，而在罗某某提议是否申请对装修损失进行鉴定时，张某某明确不予申请，因此，原审法院在没有查清张某某是否有实际发生该笔费用的情况下，判决罗某某承担装修损失没有依据。据此，请求：1.维持原审判决第一、六项；2.撤销原审判决第二、三、四、七、八项判决或者发回重审。

被上诉人张某某答辩称：同意原审判决。

经审查，原审判决查明的事实有相应的证据证实，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点在于张某某能否以租赁合同未办理登记备案手续为由主张解除合同。张某某与罗某某签订租赁合同后，承租了案涉物业。租赁合同未对房屋租赁合同的登记备案手续的办理作出具体约定，双方本应协商配合办理手续。合同签订不久后，双方因税费的负担问题发生争议，根据《广州市房屋租赁管理规定》第十条第一款第（九）项的规定，依法申报、缴纳房屋租赁相应税款是出租人的义务，因此，在双方无法协商一致时，应当按照相关法律法规来确定房屋租赁的税费负担，根据上述规定，本案房屋租赁的税款应当由罗某某负担。由于罗某某不履行交税义务致使合同登记备案不能完成，根据《广州市房屋租赁管理规定》第十九条“工商行政管理部门办理工商营业执照登记时，对以租赁房屋为经营场所的，应当要求当事人提供经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同”的规定，也直接导致张某某未能办理经营所需的工商营业执照手续，合同目的无法实现。因此，张某某有权提出解除合同，原审判决认定合同解除的责任应由罗某某承担，并无不当。至于罗某某上诉主张根据合同第六条的约定包括相关税费的一切费用均应当由张某某承担，由于该条只是约定张某某“自行办理相关手续、承担相关责任”，并未明确房屋租赁所产生的税费由张某某负担，且根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”的规定，依法缴纳房屋租赁相应税款是罗某某作为出租人的法定义务，因此罗某某根据该条约定主张其不缴纳备案合同所产生的税费不构成违约，缺乏法律依据，本院不予支持。由于张某某签订合同的目的无法实现，且合同解除的责任在于罗某某，因此，原审判决张某某只需按照合同约定租金标准的一半支付从2013年9月5日起至2013年11月2日的房屋租金，并无不当，本院予以维持。

关于罗某某上诉主张张某某长期拖欠案涉物业租金、管理费、水电费等，构成根本违约的问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”《广州市房屋租赁管理规定》第十二条第二款规定，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。罗某某与张某某于2013年7月22日签订租赁合同后，张某某已依约支付了2013年8月的房屋租金，根据上述规定，双方应当在签订合同之日起3日内办理房屋租赁登记备案手续，由于罗某某不履行交税义务致使合同登记备案不能完成，张某某作为后履行一方有权暂不支付房屋租金，并不构成违约。罗某某的该项上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于张某某实际搬离案涉物业的时间认定。虽然张某某于2013年11月2日要求搬离案涉物业时，没有提前通知罗某某到场，但当天物业管理处工作人员已经电话告知罗某某，并应罗某某要求未开具放行条，说明罗某某对张某某要求搬离案涉物业的意思表示是明知的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，在罗某某拒绝张某某当天搬离案涉物业后，为防止损失的进一步扩大，罗某某应当就交接问题及时与张某某沟通协商，现罗某某提交的证据并不足以证明其已告知张某某在上班期间进行交接，因此，原审判决认定罗某某拒绝办理交接手续，并判令罗某某自2013年11月3日起的租金损失由其自行承担，并无不当，本院予以维持。至于装修损失，张某某在原审期间已经提交证据证实张某某为开展经营活动，实际产生了装修费用，因此，原审判决结合本案案情酌情确定装修损失为6000元并无不当，本院予以维持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗某某的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1880元，由上诉人罗某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　黄文劲

审　判　员　苗玉红

审　判　员　钟淑敏

二〇一五年九月十八日

书　记　员　刘　琦

书　记　员　邱穗珠

租赁合同纠纷