广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（2015）深中法房初字第26号

原告：深圳市某某集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区**东路****号某大厦*层，组织机构代码：192171***。

法定代表人：张某某，总经理。

委托代理人：郑涛，广东诚公律师事务所律师。

委托代理人：宋剑峰，广东诚公律师事务所律师。

被告：中国某某资产管理公司深圳办事处，住所地：深圳市罗湖区**路****号**证券大厦A、B栋**楼，组织机构代码：708597***。

负责人：陈某某，副总经理。

委托代理人：周某，男，汉族，19**年*月**日出生，住所地：广西**县**镇**村委会**小组*号，身份证号码：45052119800919****，系该办事处员工。

委托代理人：曾智，女，汉族，19**年*月*日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区**路****号**证券大厦AB栋**楼，身份证号码：44010219910206****，系该办事处员工。

第三人：深圳市**控股有限公司，住所地：深圳市福田中心区**大道****号投资大厦**楼，组织机构代码：767566***。

法定代表人：熊某某，总经理。

委托代理人：周某某，男，汉族，19**年*月**日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区**北路**市场大厦，身份证号码：43232119760905****，系该司员工。

委托代理人：商某某，男，汉族，19**年*月**日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区**北路**市场大厦，身份证号码：37242119780425****，系该司员工。

原告深圳市某某集团有限公司（以下简称某某集团公司）诉被告中国某某资产管理公司深圳办事处（以下简称某某资产深圳办事处）所有权确认纠纷一案，本院受理后组成合议庭，依法追加深圳市**控股有限公司（以下简称深*控公司）为第三人，公开开庭进行了审理。原告某某集团公司委托代理人郑涛、宋剑锋，被告某某资产深圳办事处委托代理人周某，第三人深*控公司委托代理人周某某到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

某某集团公司起诉称：某某集团公司系罗湖区某大厦房地产（又名“某交易中心”）的权利人，己取得《深圳经济特区土地使用合同书》[深地合字(91)***号]及第一补充协议书，宗地号为H3**-0***。

2007年2月15日，为解决债务偿还问题，某某集团公司及其他债务人与某某资产深圳办事处（债权人）签署了《整体债务重组协议》，约定了多项资产的以物抵债，其中将某大厦的全部房地产、地面及地下停车场及所有附属建筑、构筑物、配套设施在内的全部不动产作价9000万元整用于抵偿所欠某某资产深圳办事处债务，某某集团公司保留某大厦的回购权，回购价格为106524000元，回购期限为2010年1月l日至3月31日。

2007年10月31日，某某集团公司与某某资产深圳办事处又签署《某大厦以物抵债协议书》提交深圳中院，但该协议隐去了有关回购的条款，根据该协议，深圳中院（2005)深中法执字第921、922号，(2006)深中法执字第292、676、677号裁定将某大厦抵偿债务，归某某资产深圳办事处所有，还向深圳市国土资源和房产管理局直属分局下发《协助执行通知书》，要求国土部门将某大厦过户到某某资产深圳办事处名下。

同时，某某集团公司与某某资产深圳办事处还签署了《某大厦债务重组协议》，确认上述作价的9000万元为“未偿付债务”，某大厦继续保留“抵押状态”，约定回购期满的2010年3月31日前，某某集团公司继续保留业主身份进行物业管理、对外租赁、缴纳各种税费等，某某集团公司每年向某某资产深圳办事处支付640万元，作为上述9000万元未偿付债务的利息。

回购期满的2010年3月31日，某某集团公司与某某资产深圳办事处又签署了《某大厦回购协议》，某某资产深圳办事处同意某某集团公司回购某大厦，并重新确定了回购价格和回购期限，将回购价格重新确定为106524000元及一切税费、补交地价款（包括土地出让金、土地开发费、土地使用费等），并将支付回购款的期限调整为2010年3月31日至2011年12月20日。协议同时还约定回购期间内，某大厦的租金等收益归某某集团公司所有。

根据深圳中院上述裁定，2013年1月31日，某某资产深圳办事处与深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局签署了土地使用合同书第二补充协议书，约定某某资产深圳办事处须向国土部门补交地价款共66829945元，实际上该款项是由某某集团公司（转至某某资产深圳办事处账户）垫付的。

截至2011年12月23日，某某集团公司已向某某资产深圳办事处全额支付了回购款106524000元。

某某集团公司认为：某某集团公司与某某资产深圳办事处在上述系列协议中约定了以物抵债，又约定了某某集团公司在一定期限内的回购权，其实质上是一种担保行为。因为：l、《整体债务重组协议》约定抵债价为9000万元，自2007年4月1日起，某某集团公司确认某某资产深圳办事处已成为某大厦的业主，又约定某某集团公司在2010年1月1日至3月31日以106524000元的价格回购，该回购期限实质上就是某某集团公司的还款期限，回购价格与9000万元的差额实质上就是某某集团公司应承担的利息，利率根据当时银行一年期贷款利率6.12%确定。某某集团公司如能按期偿还债务及利息，则某大厦仍归某某集团公司所有。这种在以物抵债之初就明确约定了回购期限和回购价格，实质上就是以某大厦作为某某集团公司偿还9000万元债务及利息的担保的行为。2、双方的《某大厦债务重组协议》，进一步明确9000万元为“未偿付债务”，并称某大厦继续保留“抵押状态”，约定某某集团公司继续保留业主身份进行物业管理、对外租赁、缴纳各种税费等，某某集团公司每年向某某资产深圳办事处支付640万元，明确约定为“未偿付债务的利息”。该协议明确了某某集团公司尚有未偿还债务，从而进一步证明双方实际是以某大厦为担保的。3、双方的《某大厦回购协议》，除重新确定了回购价格和回购期限外，还约定回购期间内按银行一年期贷款利率上浮10%计算利息，并明确某大厦的租金等收益归某某集团公司所有。实际上是某某资产深圳办事处同意某某集团公司延期偿还债务，某大厦的权利人实际上仍是某某集团公司。4、另外，从合同的履行过程也可以看出双方之间只是一种担保关系。某某资产深圳办事处从不关心某某集团公司是否向其交付某大厦，反而同意由某某集团公司对某大厦进行管理、收益，事实上，某某集团公司也始终未向某某资产深圳办事处实际交付过某大厦，双方关注的内容主要是某某集团公司是否按期向某某资产深圳办事处支付回购款及利息。更重要的是，某某资产深圳办事处向国土部门补交的地价款也系由某某集团公司通过某某资产深圳办事处垫付的。这都充分说明双方实际上并没有以物抵债，只有担保。因此，根据双方签署的上述协议，结合合同的实际履行过程，可以看出双方之间并非真正的以物抵债，而是以某大厦作为某某集团公司向某某资产深圳办事处偿还债务的担保而已。

无论某某集团公司与某某资产深圳办事处之间将某大厦抵债又回购的行为是否属于担保行为，目前H3**-0***宗地的土地使用权及某大厦房产权均属于某某集团公司，将某大厦房产权办理到某某资产深圳办事处名下的手续应终止。H3**-0***宗地的土地使用权及某大厦的房产权应办理到某某集团公司名下，某某资产公司应配合办理相关手续。

国有企业改制是政策范围的工作，不属于法律规范调整的范围。原属改制企业的财产虽然未纳入改制范围，但各方当事人可以通过协商方式约定仍属改制企业所有，或用于抵偿改制企业的债务，并相应调整产权转让对价，这是符合法律规定的，也未损害任何当事人的利益。

综上，某某集团公司根据约定，已向某某资产深圳办事处清偿了全部款项，某某资产深圳办事处对某大厦不享有任何权利，某大厦自始属某某集团公司所有，在此情况下，应终止办理将某大厦产权过户到某某资产深圳办事处名下的手续，并将某大厦所涉的土地使用权恢复到某某集团公司名下，以及将某大厦的所有权办理到某某集团公司名下。

据此，某某集团公司起诉请求：1、确认某某集团公司和某某资产深圳办事处之间将某大厦抵债又回购的行为，实为将某大厦作为担保的行为（某大厦回购价106524000元）；2、确认某大厦的土地使用权和房产所有权自始属某某集团公司所有；3、判令终止办理将某大厦产权过户到某某资产深圳办事处名下的手续，某某资产深圳办事处应予协助；4、判令将某大厦所涉的土地使用权恢复到某某集团公司名下，某某资产深圳办事处应予协助；5、判令将某大厦的所有权办理到某某集团公司名下，某某资产深圳办事处应予协助。某某集团公司在诉讼中撤回其第一项诉讼请求。

某某资产深圳办事处答辩称：一、某某集团公司在起诉状中陈述的事实属实。涉案房产目前登记备案在某某资产深圳办事处名下，但由于某某资产深圳办事处的政策规定，无法以某某资产深圳办事处的名义将涉案房产办理到某某资产深圳办事处的名下，且即使办理到某某资产深圳办事处的名下，也无法直接过户给某某集团公司。某某资产深圳办事处认为在办理涉案房产产权证的过程中，某某集团公司应以其名义前往国土局办理相关的产权手续，某某资产深圳办事处可提供相应的协助。如果因为政策的原因导致涉案房产未能过户或者未能办理相应的房产证，某某资产深圳办事处不承担相应的责任。

二、某某集团公司在诉状中提出当年抵债及回购行为实质上属于抵押担保，对此某某资产深圳办事处不予认可。双方当年并没有办理涉案房产的抵押登记手续，某某资产深圳办事处认为本案是抵债和回购行为。

深*控公司发表诉讼意见称：某某集团公司原是深*控公司的全资所属企业。2006年改制时，国土部门将某大厦剥离到深*控公司名下，确权后再纳入改制范围。在确权过程中，市中院裁定将该房产抵偿给某某资产深圳办事处，同时对该房产也进行了评估。深*控公司以该生效法律文书为依据，与某某集团公司及改制产权受让方（深圳市正某物产有限公司）结算了某大厦的国有权益。另外，某大厦抵偿给某某资产深圳办事处的行为属于某某集团公司改制时的整体债务重组内容之一。该抵偿履行后，某某集团公司在改制时获得了将3亿多元的债务豁免，此举也增加了深*控公司对某某集团公司的改制收益。综上，虽然某大厦在某某集团公司改制时由国土部门批复剥离到深*控公司，深*控公司为实际权利人，但生效的法律文书把某大厦抵偿给了某某资产深圳办事处，且深*控公司与某某集团公司及某某集团公司在当时改制的产权受让方对这块资产已进行了结算，相应改制的对价也已结算清楚。所以，深*控公司认为某大厦现在的产权与深*控公司是没有任何关系的。

某某集团公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、某某集团公司2008年7月4日的变更事项，以证明某某集团公司的原名称为“深圳市某某集团公司”，于2008年7月4日变更为“深圳市某某集团有限公司”。2、《深圳经济特区土地使用合同书》[深地合字（91）***号]及第一补充协议书，以证明某某集团公司原系某大厦房地产（又名“某交易中心”）的权利人，已取得土地使用合同，宗地号为H3**-0***。3、深圳市房地产权登记中心查档证明，证明某大厦登记现状。4、《整体债务重组协议》，以证明某某集团公司与某某资产深圳办事处约定将某大厦作价9000万元用于抵偿所欠某某资产深圳办事处债务，某某集团公司保留某大厦的回购权，回购价格为106524000元，回购期限为2010年1月1日至3月31日。5、《某大厦债务重组协议》，以证明某某集团公司与某某资产深圳办事处约定2007年4月1日至2010年3月31日为管理期间，在管理期间内，某某集团公司继续保留业主身份对某大厦进行物业管理、对外租赁、缴纳各种税费等，某某集团公司每季度向某某资产深圳办事处支付160万元的利息。6、《某大厦以物抵债协议书》，以证明某某集团公司与某某资产深圳办事处约定将某大厦以物抵债。7、（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292、676、677号民事裁定，以证明深圳市中级人民法院裁定将某某集团公司拥有的某大厦整栋房产以9000万元抵偿归某某资产深圳办事处所有。8、（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292、676、677号之一协助执行通知书，以证明深圳市中级人民法院要求市国土资源和房产管理局直属分局协助执行将某大厦整栋房产以9000万元过户到某某资产深圳办事处名下等手续。9、《某大厦回购协议》，以证明某某集团公司与某某资产深圳办事处明确回购价格并调整回购期限。10、《深地合字（91）***号〈深圳经济特区土地使用合同书〉第二补充协议书》，以证明某某资产深圳办事处与深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局签署了土地使用合同书第二补充协议书。11、《付清地价款证明》，支票存根（00537***）、某银行支付业务回单，以证明依据第二补充协议书，某某资产深圳办事处补交了地价款，该地价款系由某某集团公司垫付。12、《处置资产收回款项凭证》、《履约证明》，以证明根据证据4、9，某某集团公司向某某资产深圳办事处支付了全部回购款，某大厦产权归某某集团公司所有。13、《处置资产收回款项凭证》，以证明根据证据5，某某集团公司自2007年4月1日至2010年3月31日，每季度向某某资产深圳办事处支付160万元的利息。14、《〈产权转让合同〉补充协议书（二）》，以证明深*控公司对某大厦的抵债行为是同意的，某大厦与深*控公司已无关联。

某某资产深圳办事处、深*控公司未提交证据。

本院经审理查明：一、关于涉案某大厦的相关产权情况。1991年11月19日，某某集团公司（签约时名为“深圳市物资总公司”）与原深圳市国土局签订一份深地合字（91）***号《深圳经济特区土地使用合同书》，约定市国土局将地块编号为H30***土地约4710平方米一次性出让给某某集团公司，土地使用年限为1991年10月18日至2041年10月17日，土地用途为综合楼，主体建筑物的性质为展销、办公及单身公寓用房。该宗土地免地价。该份合同上加盖了原深圳市规划国土局抵押登记专用章，抵押权人为中国工商行某支行，时间为1998年9月17日。

2001年9月25日，某某集团公司（签约时名为“深圳市某某集团公司”、乙方）与原深圳市规划国土局（甲方）签订深地合字（91）***号《深圳经济特区土地使用合同书》补充协议书，该协议书确认根据深地合字（91）***号《深圳经济特区土地使用合同书》的规定，乙方取得地块编号为H3**-0***，土地面积为4710平方米的土地使用权，甲方同意在上述地块所建的“某交易中心大厦”北侧裙楼第四层加建一层作自用会议厅，增加建筑面积391平方米，应补交地价款170520元。

某某集团公司取得上述地块使用权后，在该地块上兴建某交易中心大厦（某大厦），该建筑物约于1998年竣工。

在本案审理过程中，本院向国土部门查询：1、某交易中心（某大厦）整栋房产的产权登记状况以及相关产权手续的办理进展情况；2、是否有针对某大厦的更正登记申请、异议登记申请、查封等；3、现某大厦是否具备办理产权登记的条件。深圳市不动产登记中心函复称：某交易中心（某大厦）位于H3**-0***宗地，截止2016年3月10日，该项目未办理房地产初始登记。2010年10月11日，本院向深圳市不动产登记中心送达（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292、676、677号裁定及协助执行通知，将该房产裁定过户至某某资产深圳办事处，深圳市不动产登记中心已根据送达文书对上述内容进行备注。未查得相关当事人申请办理该项目的异议、抵押、更正登记来文记录。根据《深圳经济特区房地产登记条例》等相关规定，该项目需办理初始登记后方能办理分户房地产证。

二、关于某大厦以物抵债相关情况。2007年2月15日，某某资产深圳办事处（债权方、甲方）与某某集团公司（签约时名为“深圳市某某集团公司”，债务清偿方、乙方）、案外人（均为债务担保方、丙方）深圳市某材料公司、深圳市某建材公司、深圳市某进出口公司、深圳市某回收公司、深圳市某工贸公司签订一份《整体债务重组协议》，协议各方确认：2005年5月1日，案外人中国工商银行深圳市某支行已将对乙方及丙方拥有债权共计24笔本金569450550.65元及相应利息转让给甲方。截止2006年12月31日，乙方及丙方尚欠甲方的债务为24笔，债权总额759320533.66元，其中部分债务已进入强制执行程序。乙方及丙方承诺并履行用现金偿还、以物抵债、增加新的抵押（质押）物等方式就总债务金额进行整体债务重组，甲方同意乙方及丙方严格按该协议之约定实施债务重组安排，并在乙方及丙方能够完全地、按期地履行完毕该协议项下全部约定义务的情况下，同意将原总债务金额减免为455560440.52元。关于其中的以物抵债清偿安排，就某大厦房地产抵债安排一项，各方确认某大厦房地产是指位于深圳市罗湖区宝安北路某大厦（又名某交易中心大厦）的全部房地产、地面及地下停车场及所有附属建筑、构筑物、配套设备设施在内的全部不动产，用地面积4710平方米，宗地号H3**-0***，并约定：1、各方确认乙方以某大厦房地产作价9000万元抵偿所欠甲方债务。2、2007年6月30日前，以乙方协助并配合甲方取得法院将某大厦以物抵债给甲方的裁定时，视为该项以物抵债事项完成。同时，甲方保留按法院裁定书所确定内容在2010年3月31日后再行完成房地产过户的全部权利，甲方进行产权变更登记时需要补交的地价款由甲方承担。3、自2007年4月1日起，无论以物抵债的民事裁定书是否已经达成，乙方均承认甲方已成为某大厦的业主，即全部享有某大厦的租金收益权等全部业主权利。4、甲方同意乙方保留某大厦房地产的回购权。乙方行使回购权的期间是2010年1月1日至3月31日，双方确认乙方支付完毕回购价款时，某大厦的产权收益回转给乙方，乙方的回购价格为106524000元。5、双方原则上同意，某大厦的物业管理权在2010年3月31日前仍由乙方负责，如乙方未能在2010年3月31日前完成回购的，或在回购期间乙方无法胜任物业管理工作的，甲方有权立即撤销对乙方的物业管理授权，并自行管理或指定其它物业管理机构进行管理。

另查明，就中国工商银行深圳市某支行诉某某集团公司、深圳市某进出口公司、深圳市某建材公司、深圳市某材料公司借款合同纠纷五案，本院作出的（2003）深中法民二初字第545、546号民事判决、（2003）深中法民二初字第536、543、548号民事调解书已发生法律效力，中国工商银行深圳市某支行将该案债权转让给某某资产深圳办事处，某某资产深圳办事处向本院申请强制执行，请求偿还五案债权本金12959万元及相应利息。执行案号为:（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292、676、677号。申请执行人为某某资产深圳办事处，被申请执行人为某某集团公司、深圳市某进出口公司、深圳市某建材公司、深圳市某材料公司。在上述案件执行过程中，本院查封了某某集团公司位于深圳市罗湖区**路北侧某交易中心（某大厦）整栋房产，评估价值89234726元。因某大厦是某某资产深圳办事处其它债权的抵押物，抵押权人在该执行案中向本院书面同意放弃抵押物的优先受偿权，并申请将该房产抵偿本案债务。

在执行过程中，某某资产深圳办事处与某某集团公司（签约时名为“深圳市某某集团公司”）、深圳市某进出口公司于2007年10月31日达成《某大厦以物抵债协议书》。该协议书内容如下：鉴于１、中国工商银行深圳市某支行诉深圳市某进出口公司、某某集团公司借款纠纷两案及诉某某集团公司和深圳市某建材公司、深圳市某材料公司三案的法律文书均已发生法律效力，中国工商银行深圳市某支行已向深圳市中级人民法院申请执行［执行案号：（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292、676、677号］。2、中国工商银行深圳市某支行已将前述债权及附随的全部权益转让给某某资产深圳办事处所有。3、各方确认，依据上述判决就本案债权截止2005年4月30日，深圳市某进出口公司与某某集团公司对某某资产深圳办事处未偿还本金3385万元。4、2006年6月12日，某某资产深圳办事处申请法院查封了某某集团公司名下的“某交易中心大厦”（又名某大厦）。5、某某集团公司已于1998年6月11日将某大厦全部抵押给中国工商银行深圳市某支行，用于某某集团公司向中国工商银行深圳市某支行借款本金11560万元及利息和相关费用的抵押担保。6、中国工商银行深圳市某支行已将前述抵押贷款的债权及对某大厦的抵押权及附随的全部权益转让给某某资产深圳办事处。为了妥善解决债务纠纷，经各方协商，达成协议如下：1、各方当事人同意某大厦以9000万元抵偿本案债权和深圳中院其他执行案的债权：其中（1）抵偿（2005）深中法执字第921、922号债权本金2708万元；（2）抵偿深圳中院其他执行案的债权本金6292万元，具体为：（2006）深中法执字第292号本金2516万元、676号本金2736万元，剩余1040万元抵偿（2006）深中法执字第677号部分本金。深圳中院下达抵债裁定后，申请人同意终结（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292号、676号四个案件的执行。2、某大厦的过户由某某资产深圳办事处凭法院有关裁定和手续办理，某某集团公司和深圳市某进出口公司应当对此予以充分协助，确保过户顺利完成。因某大厦办理产权变更登记需要补交的地价款由某某资产深圳办事处承担，因过户产生的除地价款以外的税费由各方依法承担。3、在某大厦办理过户手续期间，某某集团公司和深圳市某进出口公司应当负责协调和协助某某资产深圳办事处最终取得某大厦的占有、使用、处分和收益权利。并约定该协议在经深圳市中级人民法院批准并作出以物抵债的裁定后生效。

2007年10月31日，某某资产深圳办事处（甲方）与某某集团公司（签约时名为“深圳市某某集团公司”、乙方）签订一份《某大厦债务重组协议》，约定：1、双方确认，乙方将某大厦作价9000万元（下称“未偿付债务”）抵偿对甲方的债务，在某大厦办理过户以前，某大厦继续保留抵押状态，并由乙方行使管理权，期限自2007年4月1日至2010年3月31日止（下称“管理期间”）。2、乙方在管理期间继续保留业主身份进行物业管理、对外租赁、缴纳各项税费。乙方在管理期间，每季度向甲方支付160万元作为未偿付债务的利息收入。

本院于2009年1月7日作出（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292、676、677号民事裁定，裁定认为涉案的《某大厦以物抵债协议书》不违反法律规定，也符合《深圳市某某集团公司国有产权转让合同》的内容，并有利于当事人解决债务纠纷，故裁定：一、将被执行人深圳市某某集团公司拥有的深圳市罗湖区**路北侧某交易中心（某大厦）整栋房产以人民币9000万元抵偿归申请执行人中国某某资产管理公司深圳办事处所有；2、解除对某交易中心（某大厦）整栋房产的查封，中国某某资产管理公司深圳办事处持本裁定自本裁定送达之日起30日内向有关部门申请办理产权过户手续，过户所需税费、补交地价款等费用按中国某某资产管理公司深圳办事处与深圳市某进出口公司、深圳市某某集团公司于2007年10月31日签订的《某大厦以物抵债协议书》的约定执行。

本院于2009年1月21日向原深圳市国土资源和房产管理局直属分局发出（2005）深中法执字第921、922号、（2006）深中法执字第292、676、677号之一协助执行通知书，请求协助执行：一、办理对某交易中心（某大厦，H3**-0***宗地）整栋房产的有关补交地价等手续；2、将被执行人深圳市某某集团公司拥有的深圳市罗湖区**路北侧某交易中心（某大厦，H3**-0***宗地）整栋房产以人民币9000万元过户到申请执行人中国某某资产管理公司深圳办事处名下。过户所需税费、补交地价款等费用按中国某某资产管理公司深圳办事处与深圳市某进出口公司、深圳市某某集团公司于2007年10月31日签订的《某大厦以物抵债协议书》的约定执行。深圳市不动产权登记中心已根据上述法律文书对某大厦项目进行备注。

2010年3月31日，某某资产深圳办事处（甲方）与某某集团公司（乙方）签订《某大厦回购协议》，内容为：鉴于1、2007年2月15日，甲乙双方签署了《整体债务重组协议》，约定乙方将某大厦房产作价9000万元抵偿所欠甲方债务，并约定乙方于2010年1月1日至3月31日可以行使回购权。2、2009年1月7日，深圳市中级人民法院作出（2005）深中法执字第921、922号、（2006）深中法执字第292、676、677号民事裁定，裁定将某大厦整栋房产以9000万元抵偿给甲方所有。3、2010年3月19日，乙方书面通知甲方，决定行使对某大厦房产的回购权，但请求付款期限延长至2011年底。双方协商一致达成以下协议：1、回购价格及期限。甲方同意乙方回购某大厦，回购价格由106524000元及乙方将某大厦过户到甲方名下产生的一切税费、补交地价款（包括土地出让金、土地开发费、土地使用费等）构成。乙方支付回购款的期限调整为2010年3月31日至2011年12月20日。2、回购价款支付。乙方应于2010年3月31日向甲方支付首期回购款16524000元；2010年12月20日前支付第二期回购款4000万元；2011年12月20日前支付第三期回购款5000万元；乙方将某大厦过户到甲方名下产生的一切税费、补交地价款（包括土地出让金、土地开发费、土地使用费等），由乙方垫付给甲方后，不再另行向甲方支付。3、某大厦过户事宜。双方约定该协议生效后，甲乙双方共同将某大厦过户至甲方名下，此次某大厦产权变更登记产生的一切税费及需要补交的地价款应由乙方垫付给甲方，并从该协议约定的回购款中予以抵扣。乙方将某大厦过户至甲方名下，且在乙方根据该协议约定支付全部某大厦回购款项后1个月内，甲方应提供将某大厦过户至乙方名下所需的全部文件和资料，并由甲乙双方共同向有关部门申请将某大厦过户至乙方名下，因此次某大厦产权变更登记产生的一切税费均由乙方承担。4、某大厦的管理责任及相关费用的承担。在该协议约定的乙方回购期间内，某大厦的租金等收益归乙方所有，乙方负责对某大厦进行管理，承担全部管理责任以及因某大厦产生的各项税费。

2013年1月31日，某某资产深圳办事处（乙方）与深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（甲方）签订深地合字（91）***号《深圳经济特区土地使用合同书》第二补充协议书，确认根据深地合字（91）***号《深圳经济特区土地使用合同书》及补充协议书约定，某某集团公司取得宗地号H3**-0***的土地使用权，项目实际竣工建筑面积24183.2平方米，性质为非市场商品房。根据深圳市中级人民法院（2005）深中法执字第921、922号、（2006）深中法执字第292、676、677号民事裁定及协助执行通知，该房地产过户到乙方名下。双方经协商，就该宗地调整建筑面积及补地价转市场商品房有关事宜达成协议如下：1、甲方同意该宗地建筑面积调整为24183.2平方米，除按原合同书约定支付地价款外，乙方应另向甲方补交地价款66829945元，于签订该补充协议书时一次付清。

2013年2月20日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局出具了付清地价款证明（办理产权证），证明土地使用合同编号1991-0***号项下土地的地价款66829945元已于2012年12月31日全部付清。某某资产深圳办事处及某某集团公司确认该笔地价款由某某集团公司垫付。

2012年1月10日，某某资产深圳办事处向某某集团公司出具《履约证明》，内容为：某某集团公司及债务担保方深圳市某材料有限公司、深圳市某建材公司、深圳市某进出口公司、深圳市某回收公司、深圳市某工贸公司与我方于2007年2月15日签署的《整体债务重组协议》和于2010年3月31日签署的《某大厦回购协议》已履行完毕。某大厦产权归某某集团公司所有。

双方当事人确认某大厦一直由某某集团公司管理收益。某某集团公司自2007年4月1日至2010年3月31日每季度向某某资产深圳办事处支付160万元的利息。

三、关于某大厦在某某集团公司改制过程中的相关情况。本院在（2005）深中法执字第921、922号、（2006）深中法执字第292、676、677号民事裁定中查明：1、原深圳市国土资源和房产管理局曾作出《关于深圳市某某集团公司改制土地资产处置方案的批复》，批复中H3**-0***宗地（即某大厦）因某某集团公司改制而剥离到深*控公司。2、根据《深圳市某某集团公司国有产权转让合同》第十条，出让方（深*控公司）同意对无法剥离的两项土地房产（包括某大厦）暂时委托某某集团公司经营管理，如某大厦被某某集团公司、出让方或债权人申请拍卖、折价、变卖、置换等方式处置的，所得全部价款首先用于调整某某集团的负资产。在上述执行案件执行过程中，本院曾询问深*控公司对涉案以某大厦抵偿债务的协议是否有异议，深*控公司逾期提出异议，之后本院再次询问其具体意见，但至上述执行裁定作出时，本院未再收到深*控公司的书面异议。

另查明，深*控公司（甲方）、案外人深圳市正某物产有限公司（乙方）与某某集团公司（丙方）于2009年11月3日签订《产权转让合同》补充协议书（二），就某大厦一项，鉴于深*控公司与某某集团公司于2006年3月6日签订协议书，约定某大厦暂不纳入改制范围，在确权后以评估值冲抵某某集团公司负净资产，如该大厦被拍卖、折价等方式处置的，所得全部款项首先用于调整某某集团公司的负资产。2009年1月7日，某大厦被深圳市中级人民法院裁定以9000万元抵偿某某集团公司所欠某某资产深圳办事处的有关债务。各方当事人约定，某大厦整栋房产由深圳市中级人民法院裁定以9000万元抵偿某某集团公司所欠某某资产深圳办事处的有关债务，增加某某集团公司净资产9000万元。

以上事实，有《深圳经济特区土地使用合同书》及其补充协议书，《整体债务重组协议》，《某大厦债务重组协议》，《某大厦以物抵债协议书》，（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292、676、677号民事裁定，《某大厦回购协议》，《付清地价款证明》，《履约证明》，《〈产权转让合同〉补充协议书（二）》，深圳市不动产权登记中心复函以及当事人陈述等为证，足资认定。

本院认为：本案为所有权确认纠纷。关于某某集团公司请求确权的问题。某某集团公司与国土部门签订土地使用合同，取得涉案H3**-0***号土地的使用权，并在该宗地上建造某交易中心（某大厦）。某大厦虽未办理房地产初始登记，但依据物权法第三十条规定，应认定某某集团公司自建造行为成就时原始取得某大厦的所有权。但其后在相关案件执行过程中，某某集团公司为清偿所欠某某资产深圳办事处的债务，双方当事人达成某大厦以物抵债协议，约定以某大厦作价9000万元抵偿相关执行案件中的债务，涉案《某大厦以物抵债协议》的效力在执行案件中已经本院生效裁判文书确认并得到执行。本院在相关执行案件中已裁定将某大厦以9000万元抵偿归某某资产深圳办事处所有。之后某某资产深圳办事处与国土部门签订了土地使用合同的补充协议，国土部门亦出具了付清地价款证明。虽然本院在执行裁定中裁令的某大厦产权变更手续至今未办理完毕，但依据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，因此，应认定自本院（2005）深中法执字第921、922号，（2006）深中法执字第292、676、677号民事裁定生效之日某大厦的所有权已归某某资产深圳办事处所有。同时依据房地一致原则，某大厦所处H3**-0***号土地的使用权应自该裁定生效之日归某某资产深圳办事处享有。因此，某某集团公司虽通过与国土部门的土地使用合同取得涉案土地使用权及通过建造行为原始取得某大厦的所有权，但其后某大厦的房地产权因法院生效法律文书而发生变动，现某某集团公司请求确认某大厦的土地使用权和房产所有权自始属其所有，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。

关于某大厦的房地产权过户问题。某大厦在执行案件中已经生效裁判文书抵偿归某某资产深圳办事处所有，同时本院据此要求国土部门协助办理某大厦产权过户手续，国土部门对此已作了备注。现某某集团公司请求判令终止办理将某大厦产权过户到某某资产深圳办事处名下的手续，因该产权过户手续系依据另案生效裁判文书办理，某某集团公司请求本院在本案中判令终止另案生效裁判文书的执行，欠缺法律依据，本院不予支持。但某某集团公司与某某资产公司签订《某大厦回购协议》，约定了某大厦的回购事宜。该回购协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均有约束力。根据该协议约定，某某资产深圳办事处同意某某集团公司回购某大厦，双方约定该协议生效后，双方共同将某大厦过户至某某资产深圳办事处名下，在某大厦过户至某某资产深圳办事处名下，且在某某集团公司根据该协议约定支付全部某大厦回购款项后1个月内，某某资产深圳办事处应提供将某大厦过户至某某集团公司名下所需的全部文件和资料，并由双方共同向有关部门申请将某大厦过户至某某集团公司名下，因此次某大厦产权变更登记产生的一切税费均由某某集团公司承担。现某某资产深圳办事处已向某某集团公司出具《履约证明》，确认《某大厦回购协议》已履行完毕，某大厦产权归某某集团公司所有。因此，应认定双方当事人约定的将某大厦房地产权变更登记到某某集团公司名下的条件已成就。关于某大厦房地产权变更登记到某某集团公司名下是否存在障碍的问题，经本院向国土部门查询，无相关当事人申请办理某大厦项目的异议、抵押、更正登记的记录，某大厦项目已付清地价款，国土部门亦未提出某大厦项目存在办理产权登记的障碍。此外，某大厦虽在某某集团公司改制过程中，经国土部门批复剥离到深*控公司，但深*控公司与某某集团公司约定某大厦暂不纳入改制范围，如该大厦被拍卖、折价等方式处置的，所得全部款项首先用于调整某某集团公司的负资产，并约定因某大厦由深圳市中级人民法院裁定以9000万元抵偿某某集团公司所欠某某资产深圳办事处的有关债务，增加某某集团公司净资产9000万元。深*控公司亦在本案中述称，虽然某大厦在某某集团公司改制时由国土部门批复剥离到深*控公司，但生效法律文书把某大厦抵偿给某某资产深圳办事处，且深*控公司与某某集团公司及某某集团公司在改制时的产权受让方深圳市正某物产有限公司对某大厦资产已进行了结算，相应改制的对价也已结清，现某大厦的产权已与深*控公司无任何关系。深*控公司在本案中对于某某集团公司请求将某大厦的房地产权变更登记至其名下亦未提出异议，因此，本院认为某大厦在改制中被批复剥离的情况亦不构成本案中将某大厦的房地产权变更登记至某某集团公司名下的障碍。综上，某大厦的房地产权虽已经生效裁判文书裁定抵偿归某某资产深圳办事处所有，现某某集团公司已履行完毕回购协议所约定的义务，其请求将某大厦的房地产权（包括某大厦的所有权及所涉土地使用权）变更登记至其名下，符合双方当事人回购协议的约定，本案亦无证据表明某大厦存在房地产权变更登记的障碍，对该请求应予支持。某某资产深圳办事处依照约定应协助某某集团公司办理某大厦的房地产权变更登记手续，因某大厦产权变更登记产生的税费依照约定由某某集团公司承担。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、中国某某资产管理公司深圳办事处应在本判决生效之日起三十日内协助深圳市某某集团有限公司办理将位于深圳市罗湖区**路北侧的某交易中心（某大厦，宗地号H3**-0***）的房地产权变更登记至深圳市某某集团有限公司名下的相关手续，因房地产权变更登记手续产生的税、费由深圳市某某集团有限公司承担。

二、驳回深圳市某某集团有限公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费574420元，由某某集团公司承担287210元，由某某资产深圳办事处承担287210元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。

审　判　长　唐　　　毅

代理审判员　张　　　睿

代理审判员　庄　齐　明

二〇一六年四月二十九日

书　记　员　周颖（兼）

 

所有权确认纠纷