广州市海珠区人民法院

民事判决书

（2014）穗海法民三初字第18号

原告广州汇某发展有限公司（以下简称汇某公司），住所地。

法定代表人莫某某，执行董事。

原告张某某，男，19**年*月*日出生，汉族，住所地广州市海珠区。

两原告共同委托代理人陈士晖，广东易春秋律师事务所律师。

被告广州市海珠区汇某某台业主委员会（以下简称汇某业委会），住所地。

负责人杜某某，主任。

委托代理人李嘉轩，广东经国律师事务所律师。

被告广州莱某某物业服务有限公司（以下简称莱某某公司），住所地。

法定代表人梁某某，董事长。

委托代理人徐某，被告公司工作人员。

原告汇某公司、张某某诉被告汇某业委会、莱某某公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李泳独任审理，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人陈士晖，被告汇某业委会的委托代理人李嘉轩，被告莱某某公司的委托代理人徐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

两原告共同诉称，2006年8月21日，原告汇某公司将坐落在海珠区**东路***号首层夹层的物业出租给原告张某某开设“海珠区文*画坊”，并由广州汇某物业管理有限公司（以下简称汇某物业公司）提供物业管理（物业面积237㎡）。汇某物业公司除为张某某提供基本的物业服务外，还提供额外的增值服务，张某某为此按基本服务费4元／㎡／月和增值服务费6元／㎡／月合计10元／㎡／月的标准支付物业管理费。2009年11月1日，被告莱某某公司接管汇某某台小区的物业服务。由于莱某某公司只愿意向张某某提供基本的物业服务，拒绝提供前任物业公司提供的额外增值服务，因此张某某只同意按基本服务费4元／㎡／月标准支付物业管理费。2013年8月，莱某某公司依据《汇某某台物业服务合同》及《汇某某台物业服务合同补充协议》，起诉张某某和汇某公司追索物业管理费52614元。被告汇某业委会组织召开有关选聘物业服务公司的业主大会程序违法，莱某某公司不是汇某某台小区业主大会“双过半”同意选聘的物业服务企业，因而双方签订“物业服务合同”的行为违法，擅自提高收费标准，并免除被告方的责任，加重原告方的责任，严重损害了两原告的合法权益，属于无效的合同条款。两原告为维护自身合法权益，提出如下诉讼请求：1、确认两被告于2009年10月16日签订的《汇某某台物业服务合同》第八条第2款第3项“会所、商铺等经营场所服务费，按建筑面积计算，相关标准另行报甲方，并经甲方审批同意后方可执行”条款无效；2、确认两被告于“2010年2月6日”签订的《汇某某台物业服务合同补充协议》无效；3、本案诉讼费用由两被告承担。

被告汇某业委会辩称，2009年6月12日汇某业委会公告了《关于召开汇某某台小区业主大会的通知》，并于同年6月19日就召开汇某某台小区业主大会向海珠区国土房管局、赤岗街道办等单位进行了报备。同年6月27日至30日召开汇某某台小区业主大会发放并回收了业主的表决确认表。所以汇某某台小区2009年度业主大会的召开程序是合法有效的。2009年6月30日在赤岗街道办江丽苑居委、汇某某台小区部分业主见证下，对业主大会的表决结果进行了现场统计。其中同意决定采取公开招投标选聘物业服务企业的业主的面积比例为76.3%，业主人数比例为76.4%，已经获取汇某某台小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述表决结果，业主大会同时授权业委会全面统筹负责物业管理招投标活动，并与中标人签订物业服务合同，处理物业管理招标中的其他事务。2009年7月4日，业委会将上述业主大会决议向广州市国土资源和房屋管理局、海珠区房管局、赤岗街道办等机构进行了备案。会后，汇某业委会根据业主大会决议授权，开展了招投标工作。并于2009年10月13日出具中标通知书，告知莱某某公司中标。汇某业委会根据上述业主大会决议授权，于2009年10月16日与中标人莱某某公司签署《汇某某台物业服务合同》。该合同第八条第2款第3项约定“会所、商铺等经营场所服务费，按建筑面积计算，相关标准另行报甲方，并经甲方审批同意后方可执行。”2010年1月，业委会例会根据上述业主大会决议授权和《汇某某台物业服务合同》第八条第2款第3项约定，决定会所、商铺及其他非住宅功能物业等经营场所的物业服务费按建筑面积每月每平方米10元计算。并据此于2010年2月6日与莱某某公司签署了《补充协议》。由此可见，汇某业委会与莱某某公司签署物业服务合同及其补充协议都是根据业主大会决议授权，履行自身职责的行为，该物业服务合同及其补充协议都是合法有效的。已经生效的（2010）海法民三初字第2722号民事判决书载明“经审理查明，2008年12月21日原告汇某某台小区业主委员会经备案成立。通过招投标，两原告（业委会和莱某某公司）于2009年10月16日签订《汇某某台物业服务合同》”、“本院认为，原告汇某某台业委会经备案成立，而原告莱某某公司是经汇某某台小区业主大会选聘的现物业管理公司；”已生效的（2010）海法民三初字第2722号民事判决书已经认可了业委会和莱某某公司签订的《汇某某台物业服务合同》的效力。另外，原告早已知道《汇某某台物业服务合同》及其《补充协议》的内容，原告的起诉已经超过了一年的除斥期。（2009）海法民三初字第2839号民事裁定书中显示，原告在2009年就对汇某业委会成立、业主大会议事规则、汇某业委会与莱某某公司签订《汇某某台物业服务合同》等事项向法院提起过诉讼。莱某某公司也已经在（2011）海法民三初字第2427号案中作为证据提交《汇某某台物业服务合同》全文给原告。莱某某公司已经在2010年1月31日的函件中告知原告张某某，经汇某某台业主委员会决议，商铺的管理费标准为10元／月／平方米。原告张某某2010年2月3日的复函表示已经收到莱某某公司的上述函件。而汇某业委会与莱某某公司签署的《补充协议》主要内容就是把业委会关于商铺10元／月／平方米的管理费标准通过书面形式固定下来。所以原告张某某从其回函的2010年2月3日起即应知道业委会决议和《补充协议》的主要内容。原告的起诉超过了一年期限。两原告若认为汇某业委会的决定对其权利造成损害，其即应在知道或应当知道《汇某某台物业服务合同》及其《补充协议》的一年之内向法院起诉。综上所述，原告的起诉并无任何事实和法律依据，两被告签订的《汇某某台物业服务合同》、《补充协议》及其条款无论是实体上还是程序上都是有效的，原告的起诉已经超过除斥期限，故而请求贵院尽快依法驳回两原告全部诉讼请求。

被告莱某某限公司辩称，同意汇某业委会的答辩意见。

经审理查明，2006年8月21日，张某某与汇某公司签订《广州市房屋租赁合同》，订明汇某公司将坐落在海珠区**东路***号首层夹层的房地产出租给张某某作游泳池配套用房用途使用，租赁期限是2006年8月21日至2012年8月20日，该合同于2007年6月5日经房管部门租赁登记备案。

2006年8月21日，张某某（乙方）与汇某公司（甲方）签订《汇某某台出租物业管理及服务协议》，订明：鉴于甲方已将汇某某台小区会所B栋夹层出租给乙方作为书画廊场地使用，租用期为72个月，从2006年8月21日至2012年8月20日止；现双方就租赁期间物业管理及其会所增值服务达成如下协议：一、物业管理费用及其服务内容：物业面积为237平方米，管理费用为4元／平方米，每月共计948元……；二、会所增值服务的费用及其服务内容：会所增值房屋的费用：物业面积为237平方米，会所增值服务的费用为6元／平方米，每月共计1422元；甲方向乙方收取上述增值服务费用并承诺向乙方提供以下常规物业管理之外的服务内容以保证乙方画廊内书画作品的安全以及画展活动顺利进行：（1）甲方为乙方提供每周两次的室内绿化养护服务；（2）甲方为乙方提供访客指引服务，负责将乙方客人带领接待至乙方画廊二楼大门口处……；等等。

2008年12月21日被告汇某业委会经备案成立。通过招投标，两被告于2009年10月16日签订《汇某某台物业服务合同》，其中第八条第2项第2.3点约定“会所、商铺等经营场所服务费，按建筑面积计算，相关标准另行报汇某业委会，并经汇某业委会审批同意后方可执行。”2010年2月6日两被告签订《汇某某台物业服务合同补充协议》，约定“依据主合同第八条第2项第2.3点约定，双方一致同意汇某某台会所、商铺及其他非住宅功能物业等经营场所（仅对汇某某台住宅业主开发使用且不对外经营的场所除外）的物业服务费按建筑面积每月每平方米10元计收。”2009年11月1日，被告莱某某公司接管汇某小区的物业服务。

2009年11月9日，莱某某公司向张某某发出《汇某某台-付款通知》以及《罚款通知书》，其中《汇某某台-付款通知》载明：汇某某台住宅单元管理费仍维持在4元／平方米的标准……阁下若以支票方式支付管理费用，请使用划线支票，抬头祈付“莱某某公司中新分公司”；或将管理费直接转账至本公司的下列账户：账户名称：莱某某公司中新分公司，……等等。

2010年1月31日，莱某某公司向“海珠区文*画坊”发出《汇某某台-物业管理费标准》，载明：经汇某业委会例会表决确认，贵单元的管理费标准为10元／平方米／月，此管理费标准不包括额外的专项服务，贵单元若需本中心提供其他额外服务，服务内容及收费标准另行协商；等等。

2013年8月，莱某某公司依据《汇某某台物业服务合同》及《汇某某台物业服务合同补充协议》，起诉张某某和汇某公司追索物业管理费52614元。

两原告为证明其主张提供了以下证据：1、《广州市房屋租赁合同》；2、广州市房地产权属证明书；3、个体工商户营业执照；4、民事起诉状；5应诉通知书；6、（2013）穗海法民三初字第2243号传票；7、（2013）穗中法民五终字第3447号民事判决书；8、关于汇某某台2009年度业主大会议案表决结果的通知；9、《汇某某台物业服务合同》；10、《汇某某台物业服务合同补充协议》；11《业主大会议事规则》。

被告汇某业委会表示对上述证据1真实性无法确认；证据2不能证明汇某公司是张某某租赁所租赁物业的业主；证据三、3真实、合法性、关联性予以确认；证据4、5、6，真实性没有异议；证据7真实性没有异议，关联性不予确认；证据8，真实性没有异议，证明汇某业委会有权与莱某某公司签订物业服务合同；证据9、10，真实性没有异议，该合同及补充协议合法有效；证据11，真实性没有异议，但不是2009年使用的规则。

被告汇某业委会为证明其主张提供了以下证据：1、关于汇某某台小区业主委员会备案的通知；2、关于召开汇某某台小区业主大会的报告函及其送达海珠区房管局的邮寄凭证；3、汇某某台小区业主大会选聘物业服务企业选票（样票）；4、选票封存照；5、关于汇某某台2009年度业主大会议案表决结果的通知；6、关于汇某某台2009年度业主大会公开招投标选聘物业企业的决定及其附件和送达广州市房管局的邮寄凭证；7、中标通知书；8、（2010）海法民三初字第2722号民事判决书；9、（2011）穗海法民执字第2067号执行裁定书；10、（2009）海民三初字第2839号民事裁定书。

两原告表示对上述证据1、2真实性没有异议，但对于证据2，无法确认报告函以及业主通知是否已经快递到房管部门，也不认可以快递的方式进行备案。被告所说的备案没有法律依据；证据3真实性不予确认；对于证据4，确认业主选票确实是由业委会封存，但有关选票的内容以及表决的结果并不能从照片里得到体现；证据5真实性不予确认；证据6邮寄凭证的真实性没有异议；证据7真实性不予确认；证据8所涉及的证据材料，并没有有招投标的相关材料，也没有由业主选聘物管公司的证据；证据9真实性没有异议；证据10真实性无法确认。

被告莱某某公司为证明其主张提供了以下证据：1、物业管理企业资质证书；2、（2011）海民三初字第2427号民事判决书；3、汇某某台-物业管理费标准；4、原告的复函。

两原告表示对上述证据1真实性没有异议，但发证的时间是在2012年5月30日，在合同签订的时间之后，证明被告莱某某公司在签订合同的时候并不具备相关的法律资质；证据2真实性没有异议，关联性有异议；证据3、4真实性予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”之规定，两原告认为汇某业委会的决定违反了法律规定的程序侵犯其合法权益，应向法院起诉要求撤销该决定，故两原告认为两被告签订的《汇某某台物业服务合同》及《汇某某台物业服务合同补充协议》无效的主张，本院不予支持。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款（四）项：“下列事实，当事人无需举证证明：……；（四）、已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”的规定。被告汇某业委会经备案成立，被告莱某某公司是经汇某某台小区业主大会选聘的现物业管理公司已经由发生法律效力的（2010）海民三初字第2722号民事判决书所确认。两被告于2009年10月16日签订的《汇某某台物业服务合同》合法有效。两原告认为两被告签订的《汇某某台物业服务合同补充协议》属于恶意串通，擅自提高收费标准，并免除被告方的责任，加重原告方的责任，应属于无效的合同条款的主张，两原告的上述事实主张缺乏相关的证据支持，因证据不足，本院不予采信。

综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告广州汇某发展有限公司、张某某的全部诉讼请求。

本案受理费50元，由原告广州汇某发展有限公司、张某某负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　李　泳

二〇一四年三月二十日

书记员　孙雪莹

书记员 练海涛

确认合同效力纠纷