上海市嘉定区人民法院

民事判决书

（2014）嘉民三（民）初字第369号

原告刘凯某。

原告刘国某。

两原告共同委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。

两原告共同委托代理人曹俊，上海市万达律师事务所律师。

被告上海天*房地产开发发展有限公司。

法定代表人庞某。

委托代理人王伟某。

委托代理人陆彬某。

原告刘凯某、刘国某与被告上海天*房地产开发发展有限公司（下称“天*公司”）间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员史建颖独任审判，并于2014年5月15日公开开庭审理。两原告共同委托代理人曹俊、被告天*公司之委托代理人王伟某、陆彬某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘凯某、刘国某诉称，2010年12月，原告向被告购买坐落于嘉定区沪宜公路***弄***号***层商铺一套，总价为2062392元。被告为了销售商铺，承诺包租3年，并且3年租金可直接折抵房屋价款。原、被告约定先行抵扣3年租金收入后原告交付1567418元房价款。2010年12月15日，原被告双方签订《上海市商品房出售合同》，合同约定了双方的权利义务，约定被告在2011年9月30日前向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领产权证。另约定因被告原因在2011年9月30日之日起30日内，原告无法取得产权证，被告承担违约责任，违约金为总房价的5%。原告按约支付了房款，但被告至今未办理价格申报和过户申请手续。原告于2013年5月起诉要求解除合同、赔偿损失，嘉定区人民法院于2013年9月25日（2013）嘉民三（民）初字第699号判决书判决驳回原告诉请，但认定被告迟延履行协助原告办理系争房屋的产权证，应承担相应的违约责任，原告可另行主张。故原告诉至法院，要求判令：1、被告赔偿原告违约金78370元（按1567418元房价款的5%计算）；2、被告赔偿原告代办产权费的利息5780元（51611.01元＊6.4%＊1年9个月）。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、合同约定因被告原因在9月30日前未能办理产证的话，被告才需支付违约金。但（2013）嘉民三（民）初字第699号案件已经查明2011年9月30日前未能办出产证并非被告原因，故被告不承担违约金责任。2011年10月28日被告缴纳办证费用后至系争房屋被查封期间，未能办理申领系争房屋产权证的原因是原告未提供身份证复印件，故无法为原告办理产证也并为被告之过错。二、原告的第二项诉请在（2013）嘉民三（民）初字第699号案件中已经提出，并被法院驳回，故均不应支持。

经审理查明，2010年12月原、被告协商购买位于《天林商业广场》的商铺时，双方确定原告所购买的商铺由被告包租三年，三年租金直接在房屋价格中予以抵扣，房屋出售合同的价格为扣除租金后的房价。2010年12月15日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买位于沪宜公路2618弄《天林商业广场》22号1层的房屋，建筑面积为50.72平方米，价款为1567418元，付款方式为签约时支付1067418元，2011年3月15日前支付100000元，2011年6月20日前支付400000元，被告于2011年6月30日前将房屋交付原告，并约定2011年9月30日前由被告向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋的房地产权证（小产证），因被告原因无法在2011年9月30日前取得房地产权证，被告应承担违约责任，违约金为总房价款的5%，2011年9月30日之日起的30日内，原告仍无法取得房地产权证，则原告有权单方解除合同。同日，原告与金玉*公司签订了商铺委托经营合同，约定原告将系争房屋委托金玉*公司统一经营，委托经营期限为三年，自原告向金玉*公司交付房屋之日起算，如原告未能在开发商通知的期限内与开发商办理房屋交接手续的，金玉*公司代为办理房屋交付手续，委托经营期限内租金收益归金玉*公司所得，房屋的折前总价为2062392元。嗣后，原告按约支付被告房价款1567418元。2011年6月30日金玉*公司代原告与被告办理了系争房屋的交付手续。2011年10月28日，原告交付被告办理系争房屋的产权证所需的契税等相关费用共计51611.01元。2012年8月17日系争房屋被上海市浦东新区人民法院查封。

因未取得系争房屋的产权证，原告曾于2013年将被告诉至我院，原告要求解除原、被告签订的商品房出售合同，并要求被告返还购房款、支付违约金及利息等。该案中，本院除查明上述事实外，另查被告于2010年12月23日取得包括系争房屋在内的房地产权证（大产证）。2013年6月19日被告退还原告代办费51611.01元，且该案于2013年9月判决时系争房屋已无权利限制状况。故法院以系争房屋已无权利限制状况、办理产权证无法律上的障碍为由驳回了原告主张解除合同、支付代办费利息等诉请。但同时认为，由于系争房屋被司法查封等原因，被告一直未能协助原告办理系争房屋的产权证，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任，原告可另行主张。上述判决作出后，双方均未上诉，判决已生效。现原告以被告违约为由诉至法院，要求被告支付相应的违约金及代办费利息。

本案庭审中，原告表示其于2013年5月要求被告退还代办产证的费用，被告于2013年6月退还了费用，且本案第二项诉请原告已在（2013）嘉民三（民）初字第699号案件中主张过，但因其不认可该案判决驳回的理由，故再次提起。

以上事实有商品房出售合同、委托经营合同、（2013）嘉民三（民）初字第699号民事判决书以及当事人的当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。

本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。（2013）嘉民三（民）初字第699号民事判决书认定，因原告系于2011年10月28日才交付被告办理产权证所需的相关费用，故被告无法在合同约定的2011年9月30日前为原告申领系争房屋的房地产权证。但判决书同时认定，由于系争房屋被司法查封等原因，被告一直未能协助原告办理系争房屋的产权证，被告的行为已经构成违约。另外，2011年10月28日被告缴纳办证费用后至系争房屋被查封期间，房屋并无权利限制状况，办理产权证并无障碍，但被告以原告未提供身份证复印件为由不履行代办义务，对此，本院认为，商品房出售合同第一页已明确载明原告的证件名称为身份证，且签订购房合同时，购房人需向开发商提交身份证复印件亦为交易之惯例，而被告也并未举证证明其曾要求过原告提交证件而原告拒不提交，故对被告此抗辩意见，本院不予采信。系争房屋查封前，被告迟延履行代办义务，显属违约，应当承担相应的违约责任。合同第九条关于违约金的约定，其实质是对被告迟延履行办证义务的违约责任之承担方式的约定，本案原告之违约金主张可以参照适用。对于原告的要求赔偿代办费利息的诉请，因该项诉讼请求已在前案主张并处理过，依据一事不再理的原则，应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告上海天*房地产开发发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘凯某、刘国某违约金78370元；

二、驳回原告刘凯某、刘国某的其他诉讼请求。

负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1903.75元，减半收取951.87元，由两原告负担65.37元，由被告负担886.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　　史建颖

二〇一四年六月三十日

书　记　员　　杨晓燕

商品房预售合同纠纷