福建省武夷山市人民法院

民事判决书

（2015）武民初字第691号

原告邱某某，男，19**年*月*日出生，汉族，公务员，住武夷山市。

委托代理人钟文华，福建启悟律师事务所律师。

委托代理人邱某甲（系原告邱某某父亲），男，19**年*月*日出生，汉族，退休干部，住武夷山市。

被告武夷山某某置业有限公司，住所地武夷山市。

法定代表人吴某某，总经理。

委托代理人陈柏江，北京盈科（上海）律师事务所律师。

原告邱某某与被告武夷山某某置业有限公司（以下简称某某置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理。依法由审判员余崇斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱某某的委托代理人钟文华、邱某甲，被告某某置业的委托代理人陈柏江到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解30天。本案现已审理终结。

原告邱某某诉称：原、被告于2010年11月22日签定《商品房买卖合同》（合同编号：0024390号），约定被告将自己开发的位于武夷山市高苏坂”天心花园”（暂定名）第10幢*单元*房出售给原告，约定购房款共计621395元，被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交楼条件的商品房交付给原告。之后原告按合同约定先支付首付款191395元，余款430000元原告按合同规定办理按揭贷款支付给被告。至2011年6月30日，被告一直未通知原告去收楼，原告多次催促被告交房，但被告一直未能交房，再之后原告又催促被告交房，但被告突然提出莫须有的理由，说房屋的实际面积比购买合同上多出1.78平方米，要求原告加付10039元，对此无理要求，原告予以拒绝，被告就以此为由拒不交房。而实际上按照双方签订的《补充协议》第六条第2款的规定，”面积误差比绝对值在5%以内的不多还少补，维持全合同约定的购房款不变。”多出1.78平方米误差比只占1.6%，理当维持全合同约定的购房款不变，不用补交钱。至今被告已延期交房约四年，仍不能交房。根据《商品房买卖合同》第九条，出卖人逾期交房的违约责任规定，”逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。综上，诉请法院判令：1．被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：0024390），即时交房，并协助原告办理房屋所有权证和土地使用权证；2．被告支付迟延交房违约金186418.5元。

被告某某置业辩称：1．被告开发的房地产符合合同约定的各项交付标准，除原告至今未办理两证外，其他购房户都已经入住多年，不存在不符合标准的问题；2．被告已经书面、口头多次通知原告来收房，也早已将房产移交给物业，不存在违约行为；3．退一步说，即使原告主张的未交房的事实存在，原告时隔四年才向法院起诉，已超过诉讼时效，其主张得不到法律的保护。综上，被告同意继续协助原告办理两证，但不存在不按期交付的事实，请求法院驳回原告其他诉讼请求。

经审理查明，原告向本院提供5组证据：

证据1．《商品房买卖合同》，用以证明被告将房屋出售给原告，约定被告须于2011年6月30日前办理交房手续，被告已违约。

证据2．补充协议，用以证明原、被告约定面积误差在5%以内的不多还少补，维持合同购房款不变。

证据3．销售不动产统一发票，用以证明被已经收到原告支付的全部购房款。

证据4．手机短信，用以证明原告一直催促被告交房。

证据5．电话录音，用以证明原告一直在催促被告交房，被告的销售经理也表示会向公司汇报，但被告要求我们交付超面积的房屋款项。

经质证，被告对证据1、2的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为不能证明被告违约；对证据3的三性无异议；对证据4的真实性、合法性、关联性有异议，这张复印件看不出发送的时间、对象等，与本案无关；证据5不能明确是什么时间形成，录音也不是发生在原告与被告之间，录音内容也不能确切证明房子到底有没有交付，且录音里的小章是在生孩子第三天的录音，意识不是很清楚，对所表达的内容不能确认，因此录音与本案没有关联性。

被告向本院提供4组证据：

证据1．邮政局业务专用发票，用以证明被告对包括本案原告在内的221户都发出收房通知，时间是2011年7月29日。

证据2．《武夷山市建设项目竣工规划验收合格证》，用以证明被告所开发的房地产在2011年元月已通过竣工验收，符合交房标准。

证据3．竣工验收备案表及商品房预售许可证，用以证明被告向原告交付的房屋符合交付标准。

证据4．被告向原告寄出收房的通知函及国内挂号信函收据存根，以及商品房买卖合同及相应的付款凭证发票，用以证明被告依照合同约定，在2011年7月8日向包括原告在内的所有购房者都寄出了交房的通知函，履行了合同约定的交房义务，而不是如原告诉称的至今未交房。

经质证，原告对证据1的真实性无法确认，从发票上看不出邱某某的名字，发票只能证明有邮寄过，但不清楚邮寄的内容，与本案没有关联性，也不能证明被告有履行通知的义务；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，如果这份证据是真实合法的，也只能证明原告所购房屋有可能达到交房标准，但被告要做到通知的义务，这份证据不能证明被告有履行交付义务；证据3同样不能证明原告有收到被告收房通知，只能证明有可能达到交付的条件，不能证明有通知原告来交房；证据4原告没有收到这份挂号信，如果收到应有人签收，挂号信的时间是2011年7月30日，而合同约定的交付时间是2011年6月30日，可以证明被告已经违约，没有依约交房，对通知函的真实性、合法性、关联性也有异议，也许就是被告重新打印盖章的，此外，该组证据中的其他通知函、商品房买卖合同写的是其他业主的名字，不能证明被告有通知原告去收楼，与本案没有关联性。

本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1、2、3，被告对真实性均无异议，对其载明内容予以采信；原告提供的证据4，无法体现短信的收件人，被告又对该短信不予认可，本院不予认证；证据5录音资料被告不予认可，仅通过该录音无法体现通话人的身份及通话的具体时间，录音内容也无其他证据佐证，不予认证。对被告提供的证据1、4中的邮政业务专用发票、挂号信函收据、通知函，真实性可以采信，可以证明被告在2011年7月30日有通过邮政挂号方式向原告及其他业主邮寄过交房通知函，但未提供证据佐证原告已收到该挂号信，原告又否认其有收到过挂号信，不能证明原告已经收到该挂号信；对第4组证据中的通知函、商品房买卖合同等，系被告与其他业主发生的关系，业主仅出具书面证言，而未出庭作证、接受询问，对其待证事实本院不予认证；对证据2、3，载明内容可以采信，可以证明本案本案讼争房屋所属楼盘通过竣工验收及取得商品房预售许可证的时间。

上述本院认定证据及庭审记录，可以证明下列事实：2010年11月22日，原告邱某某与被告某某置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于武夷山市武夷街道高苏坂”天心花园”第10幢第6单元602号商品房，建筑面积110.18平方米，总价款621395元，原告应于签订合同时支付首付款191395元，余款430000元以按揭方式付清。合同第八条约定，出卖人应当在2011年6月30日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，如未按合同规定的期限将商品房交付使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同签订后，原告通过现金及按揭贷款方式交清了全部购房款621395元。因原告认为被告未依约通知被告交房，并以补交房屋面积差款项为由拒绝交房，导致原告多年未能取得房屋，故而诉至法院。另查明，被告开发的天心花园商品房已于2011年4月20日通过竣工验收，包括本案所涉10#楼在内的商品房于2010年10月26日取得商品房预售许可证。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行。根据《商品房买卖合同》的相关规定，被告应当在房屋符合交付条件后，履行书面通知交房的义务，在2011年6月30日前将讼争房屋交付给原告。本案讼争房屋所属楼盘虽然在2011年4月20日通过了竣工验收，但根据合同约定，被告还应履行书面通知交房的义务。本案中，被告虽提供证据证明其已于2011年7月30日通过邮政挂号信向原告寄出交房通知函，但未能体现该挂号信原告是否已经收到，而原告否认有收到该挂号信，被告对已完成通知交房义务这一事实举证不足；因讼争房屋目前确尚未向原告交付，被告在本案中又未能提供证据证明其有另行通知原告交房或原告拒绝接收房屋，故对被告关于原告拒绝接收房屋的辩解意见本院不予采纳。因被告未对原告履行交房义务，原告又表示要求继续履行合同，被告应继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付房屋，并协助原告办理房屋所有权证及土地使用权证，对原告的这一诉请本院予以支持。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，因被告未依约交房，应承担支付逾期交房违约金的责任，故被告还应根据其逾期情况，向原告支付已付购房款日万分之五的违约金。

被告辩称，即使原告主张的未交房的事实存在，原告时隔四年才向法院起诉，也已超过诉讼时效。本院认为，《商品房买卖合同》约定交房期限为2011年6月30日，且合同约定逾期交房违约金为按日计付，故诉讼时效应从约定交房日期的次日起算。本案原告于2015年4月23日向本院提起诉讼，且在起诉前未向被告主张过逾期交房违约金，故原告主张的2013年4月23日之前的逾期交房违约金，应认为已超过诉讼时效，但2013年4月23日之后的逾期交房违约金未过时效，对被告的该辩解意见本院部分予以采纳。故被告应承担逾期交房违约责任的时间段为2013年4月24日至被告实际交房之日，依照《商品房买卖合同》约定的购房款621395元及已付购房款日万分之五的违约金标准。经计算，至起诉之日止（即两年）的逾期交房违约金为223702.20元。本案原告只主张要求被告支付逾期交房违约金186418.5元，不违反法律规定，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：

一、被告武夷山某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邱某某交付位于武夷山市武夷街道高苏坂”天心花园”第*幢第*单元*号商品房，并协助原告办理房屋产权证及土地使用权证。

二、被告武夷山某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邱某某逾期交房违约金186418.5元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4028元，减半收取2014元，由被告武夷山某某置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。

审判员　　余崇斌

二〇一五年八月二十日

书记员　　许菁晶

合同纠纷