吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2014）延民初字第1545号

原告：姜某某，男，汉族，19**年**月**日生，延武吉林省长春市。

委托代理人：许光男，吉林博森律师事务所律师。

被告：董某某，男，汉族，19**年**月**日生，延武延吉市。

委托代理人：南春，吉林南春律师事务所律师。

被告：刘某某，女，满族，19**年**月**日生，延武延吉市。

原告姜某某诉被告董某某、刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2014年5月8日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜某某的委托代理人许光男、被告董某某及其委托代理人南春到庭参加了诉讼，被告刘某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。

原告姜某某诉称：2012年4月5日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定：原告将位于延吉市重阳胡同176-13号，产权证号为177***号，面积为155.96平方米的房屋出租给被告，租期三年。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了房屋，被告向原告支付了第一年的租金，但第二年的租金（2013年4月15日起至2014年4月14日的租金）经原告多次催要，二被告拒不给付。原告认为：原告向被告提供的房屋符合合同约定的经营需要，该房屋漏水是因楼上住户的行为造成而非原告房屋的本身存在问题，且原告得知房屋漏水后主动协助被告与社区及楼上住户联系，并向被告提供了部分起诉资金，因此，被告应按照合同约定支付租金。现原告诉至本院，请求判令1、解除原、被告于2012年4月5日签订的《房屋租赁协议》；2、二被告立即向原告支付拖欠的租金35000元（自2013年4月15日起至2014年4月14日止）及利息（利息自2013年4月15日起至判决确定之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、本案诉讼费用，由二被告承担。

被告董某某辩称：1、同意解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、因争议房屋于2013年1月27日开始漏水，至今无法使用，原告应退还被告2013年1月27日至2013年4月4日期间的房屋租赁费6000元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

被告刘某某未答辩。

原告姜某某向本院提交的证据有：

1.原告姜某某的身份证复印件一份，证明原告姜某某的身份。

2.房屋租赁协议复印件一份，证明1、2012年4月5日，原告将房屋出租给二被告；2、二被告未支付自2013年4月15日至2014年4月14日的租金。

3.房屋产权证复印件一份，证明争议房屋系原告所有。

被告董某某向本院提交的证据有：

1.被告董某某的身份证复印件一份，证明被告董某某的身份。

2.房屋租赁协议复印件一份，证明原告与被告董某某签订了争议房屋的租赁协议。

3.本院（2013）延民初字第899号民事判决，证明被告所租赁的房屋因漏水而无法使用。

4.王定国的书面证明一份，证明自2013年1月27日起至今，因争议房屋漏水，导致被告无法营业。

5.证人安某某出庭作证，证明争议房屋因漏水，致使被告至今无法使用该房屋的事实。

安某某出庭陈述如下：2012年5月1日，被告董某某经营的啤酒店开业时，安某某到该店内吃过几次饭，认识了被告董某某。2013年1月初，安某某去该啤酒店吃饭时，发现该屋内的棚顶漏水，但还在营业。2013年4月，安某某到该店吃饭时，发现该啤酒店已经停止营业，但安某某不清楚停止营业的原因。

6.证人朱某某出庭，证明争议房屋因漏水，致使被告至今无法使用该房屋的事实。

朱某某出庭陈述如下：二被告承租争议房屋的前，该房屋就已经开始漏水，因为漏水的事情，朱某某修了几次也未修好。后，原告将房屋出租给了二被告，二被告装修时，该房屋仍在漏水，房屋漏水后，原告和被告又要求朱某某进行修理，但是仍然漏水，直至两个月前，朱某某才将漏水的问题处理完毕。

经庭审质证，原告姜某某提交的证据1、3，被告董某某均无异议，本院均予以采信；原告姜某某提交的证据2，被告董某某对真实性无异议，但提出异议称：该房屋无法使用，且被告刘某某未在该合同上签字，本院认为：因被告董某某对该证据的真实性无异议，且二被告系夫妻关系，被告刘某某对租赁房屋的事实知晓，并共同使用该房屋，故对该证据予以采信。

被告董某某提交的证据1、2、5、6，原告姜某某均无异议，本院均予以采信；被告董某某提交的证据3，原告姜某某对真实性无异议，故本院对真实性予以采信；被告董某某提交的证据4，原告对真实性有异议，并提出异议称：原告不认识王定国，故不知晓该证明是否为王定国书写，本院认为，原告的异议成立，且被告董某某未提交相关的证据对该证据予以佐证，故对该证据不予采信。

被告刘某某未向本院提交证据。

本院经庭审质证所采信的证据及当事人的庭审陈述，综合认定如下事实：

位于延吉市重阳胡同176-13号，产权证号为177680，面积为155.96平方米房屋的所有权人为原告姜某某。二被告系夫妻关系，于2004年12月1日登记结婚。2012年4月5日，被告董某某在被告刘某某知晓的情况下与原告姜某某签订了该房屋的房屋租赁合同，约定：原告姜某某将争议房屋出租给被告董某某，租期自2012年4月15日至2015年4月14日止。租赁用途为经营啤酒店。租金的支付方式为2012年4月15日支付2012年4月15日至2013年4月14日期间的房租35000.00元；2013年4月15日支付2013年4月15日至2014年4月14日期间的房租35000.00元；2014年4月15日支付2014年4月15日至2015年4月14日期间房租30000.00元。合同签订后，原告姜某某向二被告交付了房屋，二被告向原告姜某某支付了2012年4月15日至2015年4月14日期间的租金。同年4月，二被告对该房屋进行了装修并对外试营业（二被告自认其并未办理相关的营业执照）。2013年1月30日，因该房屋楼上漏水，二被告将张利、朱某某（该房屋楼上的住户）诉至本院，2014年1月3日，本院作出（2013）延民初字第899号民事判决：张利、朱某某共同修复其居住的延吉市进学街南阳社区升阳委7组四单元202室房屋内存在的漏水点并共同赔偿董某某、刘某某11513元。2013年4月，二被告停止对外营业。截至原告起诉前，该房屋均由二被告占有使用。

另查明，原告将该房屋出租给二被告前，该房屋曾出现过漏水的情况，二被告承租该房屋后，因漏水，原告与二被告曾多次找到张利、朱某某要求其维修漏水点。本院另案判决后，朱某某于2014年3月前修复了漏水点。

本院认为，告与被告董某某签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律的规定，该合同合法有效。现被告董某某同意解除该协议，故对原告主张要求解除原告与被告董某某于2012年4月5日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持；合同履行过程中，原告已依约定向被告董某某交付了房屋，被告董某某应当向原告支付租金，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，该债务形成于二被告婚姻关系存续期间，被告刘某某虽未在该合同上签字，但争议房屋系二被告共同占有使用，因房屋租赁纠纷所产生的债务应当按夫妻共同债务处理，故对原告主张要求二被告偿还其债务的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张要求二被告支付拖欠的租金35000元（自2013年4月15日起至2014年4月14日止）及利息（自2013年4月15日起至判决确定之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，被告董某某辩称，争议房屋于2013年1月27日开始漏水，至今无法使用，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，合同中已约定2013年4月15日至2014年4月14日期间租金的支付日期为2013年4月15日，二被告自2013年4月15日起至2014年4月14日这一期间实际占有并使用了争议房屋，应当依约定向原告支付租金，但该期间内，争议房屋因楼上漏水，影响了二被告的使用，造成了二被告于2013年4月停止营业的后果，应酌情减少40%（3.5万元×40%=1.4万元）的租金，故对原告该项诉讼请求中的租金21000元（自2013年4月15日起至2014年4月14日止）及利息（自2013年4月15日起至判决生效之日止，以租金21000元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，本院予以支持；对余下诉讼请求，本院不予支持。对被告董某某要求原告退还2013年1月27日至2013年4月4日期间的房屋租赁费6000元的主张，因被告董某某未在本案中提出反诉请求，故对该部分，本院不予审理。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：

一、解除原告姜某某与被告董某某于2012年4月5日签订的房屋租赁合同；

二、被告董某某、刘某某于本判决发生法律效力后立即向原告姜某某支付房屋租金21000元（自2013年4月15日起至2014年4月14日止）及利息（自2013年4月15日起至判决生效之日止，以租金21000元为基准，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；

三、驳回原告姜某某的其他诉讼请求。

如被告董某某、刘某某未按本判决书指定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费675元，减半收取337.5元，其他诉讼费用80元，共计417.5元（原告已预交755元），原告姜某某负担167元，被告董某某、刘某某负担250.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

助理审判员　　金　贤

二〇一四年六月二十七日

书　记　员　　金英美

租赁合同纠纷