福建省漳州市芗城区人民法院

民事判决书

（2014）芗民初字第4016号

原告冯某某，男，19**年*月*日出生，汉族，住漳州市芗城区。

委托代理人林某某，福建簪华律师事务所律师。

被告漳州某某房地产开发有限公司。

法定代表人林某某，总经理。

委托代理人李某某，女，漳州某某房地产开发有限公司员工，住东山县。

原告冯某某与被告漳州某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月22日立案受理。依法由审判员郑丽容适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯某某及其委托代理人林某某，被告漳州某某房地产开发有限公司的委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告冯某某诉称，2008年3月17日，原告与被告签订了合同编号为3506010801**＊＊＊＊的《商品房买卖合同》，合同约定原告以总金额人民币380312元（以下币种均为人民币）向被告购买“某某三江城”1幢6＊＊号房屋。合同签订后，原告依约支付了首付款180312元，剩余购房款200000元也依约向银行办理了按揭贷款。上述合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的……出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金。”被告虽于2009年12月被告向原告交付了房屋，但被告并没有按合同约定的时间为原告办理房屋权属证书，时至今日，被告仍没有履行合同约定的办证义务。而被告与原告签订的上述合同中对违约金比例的约定偏低，被告在同一年度与其他业主签订的同一版本的《商品房买卖合同》中约定的违约金比例为每日0.03%，而与原告签订的合同中却被被告偷偷改为0.003%。原告认为，被告的行为违反了公平及公序良俗的原则。根据《合同法》第一百一十四条及相关司法解释的规定，原告请求人民法院予以增加，违约金比例应参照中国人民银行规定的2013年金融机构计收逾期贷款利息的标准每年6%再加上30%，即每年7.8%计算。原告按照民事诉讼法的相关规定，请求被告按诉求时的前两年支付逾期办证违约金59328.60元（380312元×7.8%×2=59328.60元）。综上所述，被告没有依约办理房屋权属证书已构成违约，依法应承担合同约定的违约责任，请求法院依法判令被告向原告支付逾期办证违约金59328.60元；本案诉讼费由被告承担。

被告漳州某某房地产开发有限公司辩称，一、被告已经履行了《商品房买卖合同》约定的办理产权登记义务，不存在违约情形。根据产权登记流程，被告作为出卖人的义务是登记资料报备义务、通知办证义务。二、被告已依照合同约定履行了相关的办证义务，此后就不复存在办证的违约责任。某某三江城项目各幢商品房交付使用后，被告依照规定先后向有关部门报送了房屋所有权登记和土地使用权分户登记的备案资料。漳州市房地产管理局经审查后于2011年5月17日发布某某三江城1幢的产权办证公告，漳州市国土资源局芗城分局审查后于2011年6月初电话通知被告可办理三江城项目的国有土地使用权分户登记。在具备办理两证的条件后，被告及时在三江城小区通过公告的方式告知全体业主可申请办理权属登记，已有业主于2011年8月19日即取得权属证书。对于未及时办理手续的业主，被告于2011年11月1日依照合同约定的地址和方式，通过邮政挂号信的方式发送了催告函。三、原告未能及时取得房屋权属证书，原因不在被告。原告能否及时取得权属证书取决于原告是否及时申请办证、是否及时缴纳办证费用，以及权属登记机构是否及时审查发证等因素。被告只是在收到原告的公证委托书后才受托协助原告将相关办证材料代为递交相关部门，行为性质上属于民事代理，不属于商品房买卖合同约定的出卖人的办证义务。四、原告所主张的诉讼请求已超过法定的诉讼时效。依照商品房买卖合同约定，逾期办证违约金自办证逾期之日起按日计算，因此，相应的违约金诉讼时效也应按每日单独计算。如果被告在通知办证之前存在逾期办证行为，即便办证逾期计算至书面通知办证之日2011年11月，根据诉讼时效的法律规定，原告追究被告逾期办证违约责任的最后期限应当是2013年11月，而原告至2014年才提出本案诉讼，显然已经超过法定诉讼时效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2008年3月17日，原告冯某某与被告漳州某某房地产开发有限公司签订合同编号为GF-2000-0171（MF-2008-NO.3506010801030＊＊＊＊）的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买金峰南路以西、瑞京路以北某某三江城1幢6＊＊号商品房，建筑面积为105.21平方米，房屋总价款为人民币380312元，被告应当在2009年12月31日前将房屋交付原告等。关于房屋产权登记，合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.003%向买受人支付违约金……”。2009年12月，被告将原告购买的商品房交付原告。2012年8月14日，原告公证委托被告及中国建设银行工作人员代办上述房屋的产权证及土地使用权证。原告提起本案诉讼前，曾于2014年2月20日向本院递交诉前调解材料，要求被告支付逾期办证违约金。

另查明，2011年5月17日，漳州市住房和城乡建设网发布《某某三江城1幢办证公告》，告知购买“某某三江城1幢”的业主可申请办理产权登记。2011年6月，“某某三江城1幢”商品房具备申请国有土地使用权证登记条件。

上述事实，有原、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》【GF-2000-0171（MF-2008-NO.3506010801030＊＊＊＊）】、本院调取的漳州市住房和城乡建设网发布的《某某三江城1幢办证公告》、漳州市国土资源局芗城分局出具的《情况说明》等予以证实。原告提供的证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性，予以确认。

本院认为，原告冯某某与被告漳州某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告即构成违约，应承担相应的违约责任。本案被告于2009年12月将房屋交付原告，依合同约定，被告至迟应于2010年3月31日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告能够办理房地产权属证书，但本案讼争房屋直至2011年6月才完整具备办理权房屋权属证书的条件，被告已构成违约。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，按照二年的诉讼时效计算，本案原告至迟应于2013年6月31日前向被告主张权利。原告于2014年2月20日向本院递交诉前调解材料，要求被告承担违约责任，可视为原告向被告主张权利的时间，但按照该时间计算已超过二年的诉讼时效，且原告未提出证据证明存在诉讼时效中断的事由，故被告主张原告的请求超过诉讼时效，依法成立。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

驳回原告冯某某的诉讼请求。

本案受理费人民币1283元，减半收取为641.50元，由原告冯某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。

代理审判员　　郑丽容

二〇一四年十二月十七日

书　记　员　　黄倩茹

商品房预售合同纠纷