湖北省咸宁市咸安区人民法院

民事判决书

（2013）鄂咸安民初字第04065号

原告湖北某某置业有限公司（以下简称某某置业公司），住所地咸宁市某某山路*号。

法定代表人刘腊某，该公司董事长。

委托代理人陈新贵，湖北海舟律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告朱锦某。

委托代理人涂晓军，湖北平合律师事务所律师，代理权限为一般授权。

委托代理人刘五洲，湖北平合律师事务所律师，代理权限为一般授权。

原告某某置业公司诉被告朱锦某商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈新财独任审判，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘腊某、委托代理人陈新贵，被告朱锦某及委托代理人涂晓军、刘五洲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告某某置业公司诉称：2009年12月31日，原、被告签订翰林名都商品房买卖合同，约定被告向原告购买某某小区*幢*单元*室复式楼，面积247.75平方米，总房款735818元，被告首付购房款20000元，余款715818元应在2011年12月31日前付清。原告按约定将房屋交付被告使用至今，但被告仅支付首期20000元购房款，经多次催收，被告仍拒绝支付房款。为此，诉至法院，请求判令被告支付购房款715818元并承担违约金（自2012年1月1日起按应付款日万分之三计算至清偿之日止）。

原告某某置业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一：原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。

证据二：《商品房买卖合同》，证明原、被告之间的买卖合同关系及权利、义务。

证据三：定金收据、房款收据，证明被告仅向原告支付定金10000元及付房款10000元的事实。

证据四：交房入伙通知登报公告，证明原告通知被告办理交房手续事实。

证据五：装修协议及承诺书，证明被告收房并装修的事实。

证据六：催款函及快递凭证，证明原告向被告主张拖欠房款及违约的事实。

被告朱锦某口头辩称：1、原、被告签订购房合同有效；2、原、被告存在绿化工程款抵扣购房款，即使不存在绿化款抵购房款的事实，原告交付房屋也存在质量问题；3、原告要求被告支付违约金无事实依据。

被告朱锦某为支持抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一：被告身份信息，证明被告的基本情况。

证据二：《翰林名都小区一二三期绿化工程合同》，证明被告与原告存在绿化工程合同关系的事实。

证据三：绿化验收清单，证明被告董事长刘腊某认可原告承建的绿化工程数据。

证据四：绿化照片一组，证明被告绿化工程已竣工的事实。

证据五：证人王某甲、王某乙证言，证明原、被告双方已就绿化工程款抵扣购房款达成口头协议的事实。

证据六，商品房买卖合同，证明原告应承担房屋质量保修责任的事实。

证据七：收据两份5张，证明被告已付房款2万元及其他杂费。

证据八：翰林名都装修管理协议及特别注意事项，证明被告于2010年9月28日与物业管理公司签订协议，领取钥匙至今已三年多的时间。

证据九：物业费发票4张，证明被告已交四年物业管理费、交房已有四年及原告从未向被告主张购房款，认可绿化工程款抵扣购房款的事实。

证据十：房屋质量照片一组，证明原告交付的房屋存在严重质量问题的事实。

本案审理过程中，被告朱锦某申请本院调查证人胡某，以证实绿化工程款抵扣购房款的事实，并申请对房屋质量及维修方案、维修造价进行鉴定。经本院调查，证人胡某证明原告某某置业公司与被告朱锦某签订购房合同时，原告某某置业公司与被告朱锦某经营的咸安区金银桂花基地存在绿化款未结算的事实存在。本院依法组织双方当事人选定咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所、咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司、咸宁方圆工程造价司法鉴定所对房屋质量及维修方案、维修造价进行司法鉴定。咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所于2014年7月7日出具SFJD-20******号鉴定报告，鉴定意见：房屋存在裂缝、渗水，上述裂缝不影响结构安全，但对该房屋的使用功能有一定影响，建议联系具有资质的单位出具维修方案，由建设单位实施维修，并承担相关费用。咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司2014年11月出具维修加固设计说明。咸宁方圆工程造价司法鉴定所于2015年6月3日出具（2015）造鉴字第01号鉴定意见书：加固维修造价为110815.68元。

经庭审质证：被告对原告提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但对总房款及房屋面积有异议；对证据三无异议；对证据四的真实性无异议，认为登报行为并不能代表已经通知被告，对被告交房目的有异议，认为同时可以证明原、被告工程款抵房款的约定；对证据五真实性无异议，对证明目的有异议；对证据六的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告向被告主张购房款及违约金无事实依据。被告对证人胡某的证言的质证意见是，该证言能够证明被告的绿化工程款抵购房款的事实。对本院委托的咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所、咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司、咸宁方圆工程工程造价司法鉴定所出具的鉴定报告均无异议。

原告对被告证据一无异议；对证据二、三、四的关联性有异议，认为绿化工程施工主体是桂花园基地，不是被告。对于因绿化工程产生的纠纷应另案处理，与本案无关；对证据五的证人资格有异议，其陈述没有真实性，同时不能证明双方对绿化款抵工程款达成一致；对证据六、证据七无异议；对证据八，真实性无异议，但认为同时可以证明原告当时已派人对房屋维修问题进行处理；对证据九真实性无异议，但认为不能证明原告主张的证明目的；对证据十合法性有异议，认为其证据来源不合法。对证人胡某的证言，原告认为，原被告双方就绿化工程款抵购房款并未达成如何抵付房款的约定，且证人胡某与被告朱锦某系亲戚关系，其证言缺乏真实性。对咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所SFJD-20******号鉴定报告，原告认为该鉴定意见可以证明原告某某置业公司交付房屋没有结构性缺陷，对其鉴定费用和方案中顶层维修费用应由原告承担有异议，认为该部分属公共部分，不专属于被告个人，不能冲减被告的购房款。咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司出具维修加固设计说明，对咸宁方圆工程造价司法鉴定所（2015）造鉴字第01号鉴定，原告认为，其与第一份鉴定意见相矛盾，扩大维修范围，对于房屋部分漏水，原告愿意承担保修责任，但不存在冲抵房款的问题。

本院对双方证据作如下分析认定：被告对原告提交的证据一、二、三、四、五真实性无异议，本院予以采信，对证据六真实性无异议，对其记载内容将结合本案其他证据综合认定。原告对被告提交的证据一、六、七、八、九真实性无异议，本院予以采信，对证据八、九的证明目的将结合本案其他证据综合认定，对证据二、三、四因其与本案无关联性，本院不予采信。对证据五及证人胡某证言，因三位证人与被告均存在利害关系且不能证明原、被告已协商一致以绿化款抵购房款的事实，本院不予采信。对证据十，与鉴定意见可以相互印证，本院予以采信。对咸宁市鼎信建设工程质量司法鉴定所SFJD-20******号鉴定报告、咸宁市佳成建筑勘察设计有限公司出具维修加固设计说明、咸宁方圆工程造价司法鉴定所（2015）造鉴字第01号鉴定报告，属依法委托进行的专业性鉴定，本院予以采信。

根据以上有效证据，本院可以认定以下事实：2009年12月31日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告朱锦某向原告购买某某小区*幢*单元*室复式楼，总房款735818元，被告应于签订合同之日付清首期售房款20000元，余款715818元应于2011年12月31日前付清。买受人逾期付款不超过60日或逾期超过60日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金。合同签订后，被告朱锦某已支付了首期房款20000元。根据原告的公开承诺，购房者交纳1000元认购款，可抵房款10000元，被告于2009年6月27日向原告交纳了1000元认购款，故被告实欠原告房款应为705818元。原告将房屋交付被告使用，但余款705818元被告至今尚未支付，为此原、被告产生纠纷，原告诉至本院，要求依法处理。

另查明：原告某某置业公司向被告朱锦某交付的房屋存在裂缝、渗水等质量问题，对该房屋的使用功能有一定影响，但不影响结构安全，原告某某置业公司愿意对前述质量问题承担保修责任。

本院认为：原告某某置业公司与被告朱锦某在平等自愿的基础上订立的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，且未违反有关法律法规，该合同合法、有效。原告某某置业公司依约履行了合同的交房义务，被告朱锦某应当按合同约定支付购房款，被告朱锦某迟延支付购房款的行为构成违约，应当支付违约金。但被告某某置业公司交付的房屋存在裂缝、渗水等质量保修问题，应当履行维修义务或以鉴定原告应承担的维修费折抵购房款。被告朱锦某辩称应以个人经营的咸安区金银桂花园基地绿化款抵消购房款的理由，缺乏充分证据证实，且其绿化款并未结算，属另一民事法律关系，不符合《合同法》规定的行使抵消权的规定，被告可另行主张权利，故对被告的答辩理由本院不予采纳。为了维护正常的社会秩序，保护当事人合法权益，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告朱锦某在本判决生效后三十日内向原告某某置业公司支付购房款705818元，并以此款为基数承担违约金，自2012年1月1日起至付清之日止按日万分之二计算。

二、原告湖北某某置业有限公司在本判决生效之日起三十日内履行按鉴定确定的维修方案与要求对被告朱锦某所购房屋质量问题履行保修责任。原告逾期履行维修义务，鉴定确定的加固维修费用110815.68元，从被告应支付的购房款中扣减。

本案案件受理费5479元，由被告朱锦某承担4479元。原告承担1000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费；诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　陈新财

二〇一五年九月六日

书记员　毛　爱

商品房  合同纠纷