青海省民和回族土族自治县人民法院

民事判决书

（2016）青0222民初352号

原告青海某某房地产开发有限公司。

法定代表人王某玲，该公司董事长。

委托代理人潘明德，青海爱明律师事务所律师。

被告李某萍，女，汉族，生于19**年*月*日，青海省民和回族土族自治县人。

委托代理人钟华，青海川口律师事务所律师。

第三人余某江，男，土族，生于19**年*月*日，青海省民和回族土族自治县人。

原告青海某某房地产开发有限公司诉被告李某萍、第三人余某江房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员任培莲适用简易程序依法公开开庭进行了审理。原告青海某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产开发公司）的委托代理人潘明德、被告李某萍的委托代理人钟华及第三人余某江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某房地产开发公司诉称，2014年10月1日，原告和被告签订了《房屋租赁协议》，约定将原告位于民和县川某某区平兴礼园**号楼*单元****室租赁给被告使用，租赁期限为一年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止，租金为每年15000元。合同期满后，被告拒不返还租赁房屋，同时对2015年10月至2016年原告起诉期间的费用也拒绝支付，经原告多次催促，被告仍不履行合同约定的相关义务。综上所述，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效，双方均应依约履行。合同到期后双方的租赁关系已终止，在本案诉讼过程中，原告从被告处得知第三人在实际使用该房屋，原告要求被告和第三人履行返还房屋的义务并支付实际使用费用。被告及第三人拒不返还房屋的行为已经侵害了原告的合法权益。原告特提起诉讼，请求判令：1、终止履行原、被告2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告和第三人迁出平兴礼园**号楼*单元****室，并将房屋及附属设施返还给原告（附属设施以租赁合同的附件中的配件设施移交清单为准）；3、被告及第三人支付原告房屋使用费每月1250元，从2015年10月1日起计算至实际返还房屋之日；4、本案诉讼费由被告承担。

原告某某房地产开发公司为证明其主张，向本院提供了如下证据：

第一份证据：2014年10月1日原、被告签订的《房屋租赁合同》1份、《配套设施移交清单》1份，证明：1、原、被告之间存在房屋租赁合同关系；2、原、被告房屋租赁合同期限为1年，从2014年10月1日起至2015年9月30日止；3、房屋租赁费每年15000元，每月为1250元；4、对被告所交付的10000元押金退还的条件是房屋交付验收合格及配套设施没有损坏，因此对被告主张的10000元押金暂不退还；5、原、被告签订合同时房屋的附属设施都是全新的，连同房屋一同交付给被告。

第二份证据：2014年9月22日的收据存根复印件两份，证明李某萍向原告交付租金15000元及押金10000元，但该押金现在暂不能退换。

被告李某萍的委托代理人辩称，2014年10月1日虽原、被告签订了房屋租赁合同，但实际使用人为姜红红，被告李某萍与原告签订合同后，被告和姜红红口头约定房屋租赁期满后姜红红将房屋交付给原告，姜红红在使用过程中没有经过原、被告同意擅自将房屋转租给钟小连，后钟小连在原、被告不知情的情况下又将该房屋转租给本案第三人余某江，经过多次转租现在该房屋由第三人余某江实际使用并占有，对姜红红与钟小连、钟小连与第三人余某江签订的合同或口头合同被告均不知情，也没有参与他们之间签订的合同，现被告同意原告的第一项诉讼请求，原告的第二项诉讼请求因该房屋实际使用人为第三人余某江，被告同意协助原告将该房屋及附属设施返还给原告，原告的第三项诉讼请求被告不同意，因为2015年9月30日是合同终止日，到期后被告联系姜红红将房屋返还给原告时，才发现该房屋实际使用人为第三人余某江，被告无法责令第三人强行迁出该房屋，通过多次与原告及第三人协商，第三人以其与钟小连之间有签订的房屋租赁合同为由拒绝搬出，该房屋从2015年9月30日期满后实际使用人为第三人，房屋使用费应由第三人承担，被告不应承担。另外原、被告签订合同时，被告在原告处交了押金10000元，要求原告予以返还。

被告李某萍的委托代理人未向本院提交证据。

第三人余某江辩称，2015年5月14日我在平兴礼园门口看到该房屋向外出租的信息，我给对方（钟小连）打电话联系，对该房屋的租期和价格协商后我和钟小连签订了租赁合同，钟小连以文字方式给我保证最短租期为三年，若有变动钟小连承担一切费用，合同签订后我给钟小连支付租金20000元和押金10000元，钟小连给我出具了收条，并给钥匙3把，从物业领取了房屋的水卡、电卡。后对该房屋进行了装修，于2015年5月25日开始经营私房菜。2015年9月30日平兴公司给我打电话，说房屋是平兴公司的，要求我交回房屋，后面我和被告李某萍、我和钟小连协商过该房屋的事，钟小连口头答应赔偿我损失5万元，但到现在一直没有赔偿。我和钟小连签订的合同期满时间为2016年10月1日，我也交了押金和租金，现在原告要求让我承担房屋使用费，我不同意承担，原告应该向被告要使用费，我没有和原告签订合同，我的意见是把房屋返还给钟小连，我从2015年5月14日租赁该房屋后至2015年9月30日接到平兴公司电话期间，原、被告从未向我说过该房屋的所有人是原告。

第三人余某江为证明其主张向本院提交了如下证据：

余某江与钟小连签订的《房屋租赁合同》1份、收据2份，证明该房屋系钟小连转租给余某江，最短租期为3年，租金每年15000元，租期如有变动，一切损失由钟小连承担。合同签订后，将房屋内的桌子2张、方凳15条、麻将机1台、两开门的衣柜1个，共计折价5000元连同租金一起交给钟小连20000元，另外还交付钟小连押金10000元。

根据原告陈述、上述采信的有效证据及庭审调查，认定本案事实如下：

2014年10月1日，原告某某房地产开发公司和被告李某萍签订了《房屋租赁协议》1份，约定将原告位于民和县川某某区平兴礼园**号楼*单元****室租赁给被告使用，租赁期限为一年，自2014年10月1日起至2015年9月30日止，租金为每年15000元。合同签订后按合同约定原告向被告李某萍交付了房屋，被告李某萍向原告交了付租金15000元及押金10000元。合同期满后，原告向被告要求返还该租赁房屋时，原告发现该房屋由本案第三人余某江占有并使用，原告认为被告及第三人拒不返还房屋的行为已经侵害了原告的合法权益，遂诉至来院。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，双方应按合同约定履行合同义务。根据原、被告合同约定，该房屋租赁合同于2015年9月30日到期后，被告应将平兴礼园**号楼*单元****室的房屋及相关设备、设施返还给原告，但被告将租赁物未妥善管理，现租赁房屋由第三人余某江经营私房菜，在原、被告之间签订的协议中，明确约定该租赁物非经甲方同意（某某房地产开发公司）不得转让、转租。据此，第三人余某江对该租赁房屋无权占有，故原告请求被告和第三人迁出该租赁房屋，并将房屋符合双方合同约定的附属设施返还给原告的请求，理由正当本院予以支持。至于原告请求被告及第三人支付原告该租赁房屋使用费1250元／月的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条”承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿损失”之规定，被告应支付租赁期满后该房屋使用费。故被告以2015年9月30日期满后实际使用人为第三人，房屋使用费应由第三人承担，其不应承担的辩解理由不成立，本院不予采纳。至于被告要求原告返还押金10000元的主张，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定，因该合同属于附生效条件的合同，自条件成就是生效。因此对10000元押金应另案起诉。

据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》七十五条第二款之规定，判决如下：

终止履行原告青海某某房地产开发有限公司与被告李某萍双方于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》。

被告李某萍和第三人余某江限本判决生效之日起十日内，迁出平兴礼园**号楼*单元****室，并将房屋及附属设施返还给原告（附属设施以租赁合同的附件中的配件设施移交清单为准）

被告李某萍给付原告某某房地产开发公司房屋使用费每月1250元（从2015年10月1日起计算至实际返还房屋之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元减半收取25元，由被告李某萍负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。

审判员　任培莲

二〇一六年五月二十三日

书记员　沈燕青

房屋租赁合同纠纷