黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院

民事判决书

（2015）爱民初字第255号

原告于某某，女，19**年*月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。

委托代理人赵月芹，黑龙江法大律师事务所律师。

被告魏某某，男，19**年*月出生，汉族，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。

委托代理人王进军，黑龙江鼎坤律师事务所律师。

原告于某某与被告魏某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月16日立案受理后，依法由审判员时维适用简易程序于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告于某某及其委托代理人赵月芹、被告魏某某的委托代理人王进军，证人曲某、胡某到庭参加诉讼。由于案情复杂，本院将此案变更为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年8月17日公开开庭进行了审理，原告于某某的委托代理人赵月芹、被告魏某某的委托代理人王进军到庭参加诉讼。2015年6月2日至7月2日原、被告庭外和解未果。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，本院依法对被告魏某某名下位于牡丹江市爱民区房屋产籍，以及担保人钟某某所有的位于牡丹江市东安区房屋产籍予以查封。本案现已审理终结。

原告于某某诉称：原告于某某原在牡丹江市爱民区民安路有一处平房，2010年10月，该房屋由牡丹江吉源房地产开发有限公司拆迁，双方签订《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，协议约定安置房屋为牡丹江市爱民区北山名苑小区某某号楼某某单元某某室。相关拆迁安置手续由被告魏某某办理。2014年12月，该房屋回迁，被告魏某某却拒绝原告入住。原告无奈委托律师办理相关事宜，经律师调查发现被告非法将原告的房屋过户到被告名下，致使原告流离失所。故原告诉至法院，要求撤销原、被告签订的房屋买卖协议书；被告立即将牡丹江市爱民区北山名苑小区某某号楼某某单元某某室房屋返还原告；被告赔偿原告租房损失1万元；诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，要求确认原、被告签订的房屋买卖协议无效；被告将牡丹江市爱民区北山名苑小区某某号楼某某单元某某室房屋返还原告，并协助原告将相关手续过户到原告名下；案件受理费由被告承担。

被告魏某某辩称：合同法颁布后已经对民法通则关于无效民事行为的相关规定做了调整，根据合同法及司法解释关于合同无效的相关规定，本案不符合合同无效的法定情形。原、被告签订了房屋买卖协议，并一同到房产交易大厅办理了过户登记，上述行为是双方的真实意思表示，尽管被告没有支付房款只是债权问题。原告称被告欺骗原告，只是原告单方的表示，本案的实际情况是原告对双方的买卖协议反悔。综上，原、被告签订的房屋买卖协议合法、有效，请求驳回原告的诉讼请求。

本案的争议焦点为：一、原、被告所签订的房屋买卖协议是否存在合同无效的法定情形；二、原告要求被告返还涉案房屋，并协助原告将相关手续过户到原告名下是否有事实及法律依据；三、原告的诉讼请求是否合理、合法。

审理中，原告为支持其主张向法庭举证、被告质证、本院认证如下：

证据一、牡丹江市房地产产权市场管理处出具的房屋档案复印件一份，证明原告于2005年11月9日取得了牡丹江市爱民区某某幢某某号砖木结构房屋所有权，2010年10月15日被告以非法买卖形式转移了所有权，侵害了原告的合法权益。

被告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该组证据只能证明原告原来享有该房屋的所有权，但该房屋已经由原告出售给被告，被告依法办理了过户登记，不存在被告以非法形式取得所有权的问题，原告的陈述没有事实根据。

本院认为，该证据仅能证明原告于某某与被告魏某某于2010年10月15日签订房屋买卖协议，约定原告将其名下位于牡丹江市爱民区的房屋出售给被告，本院对此予以确认；但不能证明被告非法买卖涉案房屋的事实，本院对此不予确认。

证据二、危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议复印件一份，证明2010年10月6日原告与牡丹江吉源房地产开发有限公司签订了协议书，双方约定安置的房屋为北山名苑小区某某号楼某某单元某某室，该房屋的所有权归原告。该协议书约定开发公司应给予原告一次性的补助费9000元，在2012年4月6日后每月按照1000元的标准给予原告补偿。

被告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，在原告与牡丹江吉源房地产开发有限公司签订该协议后，即当年10月15日原告又与被告签订了房屋买卖协议，并且依法办理了产权过户登记，开发公司根据被告提供的房照，对动迁协议中的被拆迁人进行了更正并加盖了该公司副总的个人名章，因此原告提供的证据不能证明原告要证明的问题。

本院认为，该证据仅能证明涉案房屋原为原告所有，2010年10月6日被告魏某某以原告于某某的名义与拆迁人牡丹江吉源房地产开发有限公司签订危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议的事实，本院予以确认。

审理中，被告为支持其主张向法庭举证、原告质证、本院认证如下：

证据一、证人曲某出庭证实：2010年被告给证人打电话，被告哭着说原告于某某将房屋给被告了，被告说买房子差钱，证人问被告差多钱，被告称差1万元钱，然后证人就借给被告1万元钱。

原告有异议，该证人所述内容没有事实根据，明显有造假的嫌疑，该证人对被告打电话的手机号码，在哪个银行取款以及被告和证人交接款的时间、地点均不能陈述清楚，却偏偏对被告所述的内容能记清楚，这不符合情理，明显该证人是在做假证；该人称借给被告1万元钱，没有出具任何收条、借条等手续，并且称该1万元就没打算要，如果该情况属实，说明该证人与被告关系密切，其证人证言的效力低于其他无利害关系人的证言效力，综上，该证人证言不能作为定案的依据。

证据二、证人胡某出庭证实：被告说他奶奶把房屋给被告了，被告没有钱，曲某给被告拿了1万元钱，被告的母亲也给拿了一部分钱，具体数额不清楚。2010年10月份以后，证人领着被告去交的动迁补差款，具体交多少证人没注意。

原告有异议，该证人是听被告说原告将房屋给了被告，证人证言是传来证据；原告一直居住在被动迁房屋内，证人所述内容是虚假的；该证人称房款是证人跟着被告交纳，但交款的数额、款项的来源不清楚，证人称被告的母亲拿了一部分钱，但实际上是原告给被告的钱交的增加面积款，证人证言内容虚假，且叙述内容自相矛盾，该证人证言与事实不符。

本院认为，因证人未出示借条等债权凭证，且证人与被告存在利害关系，不能证明证人所称借款的真实性，故本院对两位证人证言不予确认。

证据三、房屋买卖协议书复印件一份（加盖房产档案查询章），证明2010年10月15日原、被告在牡丹江市房屋产权交易大厅工作人员的见证下签订了房屋买卖协议书，原告将诉争房屋出售给被告，售价为1万元。

原告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该协议书落款处为”20110”年，说明本协议形成的年份不确切，无法证实被告所称的2010年签订的协议，该协议书约定房产的成交价为1万元，而在动迁当时该地段房屋每平方米在3500元以上，总价值10多万元，而不可能是1万元，说明双方根本没有真实的买卖关系，而且被告也没有证据证明交付给原告1万元；按照被告所称的2010年10月15日签订的协议，而本案被动迁的房屋是2010年10月6日被拆迁，在该协议形成时，标的物已经不存在，双方不可能形成买卖房屋的事实，所以该协议书不是原、被告的真实意思表示，并且明显与客观事实不符，因而该协议不能作为被告主张所有权的证据。被告称该协议是在房产工作人员见证的情况下签订的，本协议无法体现，被告的主张没有证据证实。

本院认为，该证据能够证明2010年10月15日原、被告签订房屋买卖协议书的事实，本院予以确认；原告虽对该协议落款时间提出异议，但结合涉案房屋办理房屋权属转移契税完税证及房产证等证据可以证明原、被告签订协议时间为2010年10月15日，本院对此予以确认。

证据四、房产证复印件一份，证明2010年10月19日被告根据与原告签订的房屋买卖协议，将诉争房屋过户登记到被告名下，该房产证原件已经交给开发公司。

原告有异议，从形式要件看为复印件，该房屋所有权证登记的时间为2010年10月19日，而该房屋在2010年10月6日已被拆迁，10月19日该房屋已不存在，在房屋动迁时办理交易是不允许的；该房屋所有权证所体现的产权来源为买受，而本案的原告从来没有将该房屋出售给任何人，被告获得该产权证书是非法取得，不能证实被告对该房屋享有所有权。

本院认为，该证据能够证明2010年10月19日涉案房屋登记的产权人为被告的事实，本院予以确认。

证据五、牡丹江吉源房地产开发有限公司出具的往来资金结算票据复印件一份（与原件核对无异），证明根据原、被告之间的约定，诉争房屋归被告所有，由被告交纳动迁投资款37390元，虽然票据的名字是原告，但是实际的出资人是被告，所以该票据在被告处保管。

原告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该证据反映了原告根据与牡丹江吉源房地产开发有限公司于2010年10月6日签订的危房棚户区住宅房屋拆迁产权调换补偿协议的约定，交纳了投资款37390元，该款全部是原告投入的，是由被告代为办理的，并不是被告出资，该证据证实了被动迁房屋的所有权是原告的，增加面积款是原告投入的，诉争房屋的所有权是原告的，被告变更所有权登记是非法的。

本院认为，该证据仅能证明2010年10月6日牡丹江吉源房地产开发有限公司开具交款人为于某某，交款事项为动迁投资款结算票据的事实，本院对此予以确认；但不能证明该笔款项由被告出资，本院对此不予确认。

证据六、动迁投资款票据复印件一张（与原件核对无异）、供热费票据复印件两张（与原件核对无异），证明被告在诉争房屋回迁时缴纳各种费用计8682元。

原告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，该三份收据所体现的房屋楼号与动迁补偿协议所确定的房屋楼号不符，也不能证明被告交纳款项就获得了房屋的相应权利。

本院认为，该证据结合本院到牡丹江吉源房地产开发有限公司调取的证明材料，能够证明被告交纳诉争房屋供热费的事实，本院予以确认。

诉讼中，本院依原告申请到牡丹江吉源房地产开发有限公司调取的1713号棚户区改造规划材料一份、吉源房地产公司出具情况说明一份。

原、被告均无异议，本院予以确认。

诉讼中，本院依被告申请到牡丹江市产权市场管理处调取的房屋档案复印件一份。

原告对形式要件无异议，对档案中所记载的原、被告的买卖关系有异议，原、被告没有真实的买卖关系，被告也没有支付给原告购房款，而且房屋档案中所记载的交易金额1万元也明显低于市场的实际价格，所以该证据所体现的内容与事实不符。

被告没有异议。

本院认为，该证据系房地产管理部门存档的公文书证，能够证明原、被告签订了房屋买卖协议，涉案房屋产权人由原告变更到被告名下的事实，本院予以确认。

根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：

原告于某某系被告魏某某的奶奶。原告名下有一处位于牡丹江市爱民区的平房，2010年该房屋被列为拆迁范围，原告让被告代为办理动迁事宜。2010年10月6日，被告魏某某与牡丹江吉源房地产开发有限公司签订《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》，主要内容为：拆迁人（甲方）牡丹江吉源房地产开发有限公司，被拆迁人于某某（乙方）；乙方自愿选择产权调换方式，乙方选定北山名苑小区某某号楼某某单元某某室房屋。该协议落款处由魏某某签名及捺印。根据该协议约定被拆迁人可领取搬迁补助费400元、临时安置补助费9000元、附属物补偿费600元，共计10000元。被告称拆迁补偿款领取事宜是由被告办理的，但该拆迁补偿费直接抵顶了部分涉案房屋投资款，原告对此予以认可。2010年10月6日，牡丹江吉源房地产开发有限公司开具交款人于某某，交款事项为动迁投资款37390元的结算票据，该票据由被告持有。2010年10月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋买卖协议书，约定：甲方自愿将坐落于爱民区房屋出售给乙方，双方协商该房产成交价为壹万元整。该协议落款处有于某某、魏某某的签名，原告称该协议落款处的签名是由原告所签，但原告没有签订过此份房屋买卖协议，也未到房产部门与被告办理房屋过户手续。被告称该份协议是由房产部门提供的，原、被告是在房产部门工作人员在场的情况下签订的此份买卖协议，并且双方共同办理了房屋过户手续。但被告尚未向原告支付1万元购房款。2010年10月19日，涉案房屋产权过户登记到被告魏某某名下。根据牡丹江吉源房地产开发有限公司出具的情况说明：”2010年10月6日签订《危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议》中约定的乙方选定的北山名苑小区房屋，其中房屋楼号经产权处测绘进行调整，但单元、门牌号均未变更，二户房屋为同一房屋。”2014年涉案房屋回迁至北山名苑小区某某号楼某某单元某某室。现该房屋由原告居住。诉讼中，原告向本院提出财产保全申请，本院依法对被告魏某某名下位于牡丹江市爱民区房屋产籍，以及担保人钟某某所有的位于牡丹江市东安区房屋产籍予以查封。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。2010年10月15日，原、被告签订房屋买卖协议，原告将涉案房屋出售给被告，原、被告均在该份协议上签名，并且双方到房产部门办理了房屋产权过户登记手续，涉案房屋登记在被告名下。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告虽称该协议内容不是其真实意思表示，被告存在欺诈行为，该协议无效，但原告没有举示充分证据予以证明，且亦无证据证明该协议存在合同无效的法定情形。况且，即便如原告所述被告存在欺诈行为，根据合同法相关规定，这是撤销合同的事由、而非合同无效的法定事由，而且原、被告于2010年10月15日签订该份合同，时至今日也早已超过法定撤销权的除斥期。虽然被告未交付购房款，但这只是合同履行问题，并不影响合同效力。综上，因没有证据证明该协议不是原、被告真实意思表示，且该协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法、有效。另，涉案房屋拆迁协议签订于2010年10月6日，根据房屋拆迁时的相关规定，原告主张涉案房屋动迁并签订拆迁协议，就不允许进行买卖交易，于法无据，本院不予支持。对于原告主张原、被告签订房屋买卖协议无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告将牡丹江市爱民区北山名苑小区某某号楼某某单元某某室房屋返还原告，并协助原告将相关手续过户到原告名下的请求，本院亦不予支持。鉴于原告对被告尚未给付的购房款及其他事宜未在本案中主张，原告可另行主张权利。

综上事实及理由，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告于某某的诉讼请求。

案件受理费3200元，保全费1270元，由原告于某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

审　判　长　　时维

代理审判员　　汪淯

代理审判员　　李雪

二〇一五年九月十五日

书　记　员　　樊超

买卖合同纠纷