新疆维吾尔自治区高级人民法院

民事裁定书

（2015）新民申字第820号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：喀什某某房产实业发展有限责任公司。住所地：喀什市。

法定代表人：王某某，该公司董事长。

委托代理人：胡志翔，新疆正嘉律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：喀什某某乐超市有限责任公司。住所地：喀什市。

法定代表人：杨某，该公司总经理。

委托代理人：周运才，新疆叶尔羌律师事务所律师。

再审申请人喀什某某房产实业发展有限责任公司（以下简称某某公司）因与被申请人喀什某某乐超市有限责任公司（以下简称某某乐公司）租赁合同纠纷一案，不服喀什地区中级人民法院（2014）喀民终字第798号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人某某公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项规定申请再审称：（一）本案是某某乐公司严重违约，导致双方签订的租赁合同及买卖合同无法履行，给我公司造成直接损失390万元。1、某某乐公司至今未向我公司支付该房屋的任何租赁费用。涉案房屋已于2003年l2月份全部竣工，根据双方签订的《租赁合同》第四条约定，某某乐公司必须于2004年12月前向我公司支付22万元房屋租金，但其却分文未付，严重违反了合同的约定，迫使我公司于2005年1月24日通知其解除该租赁合同。2、由于某某乐公司的原因，导致我公司房屋闲置至2008年8月，直至喀什地区中级人民法院作出（2008）喀民终字第211号民事判决生效时，闲置长达3年之久，造成直接损失达三百多万元，该损失必须由其承担。

（二）原审法院以我公司将房屋转租他人，构成违约，判令我公司向某某乐公司支付违约金110万元，没有任何事实和法律依据。1、本案是再审案件，我公司是否违约转租是以2005年1月起诉解除合同前，我公司是否转租转让了该房屋作为违约认定标准。2、本案在2005年8月29日经喀什地区中级人民法院（2005）喀民终字第458号判决维持一审判决即解除双方之间的租赁合同，驳回双方的其他请求。合同已被裁决解除，我公司有权对房屋使用权作出处分，然而某某乐公司采取种种方式阻挠我公司对该房屋使用，房屋一直闲置，我公司也未将该房屋在此期间向任何第三人出租或转让，不存在违约行为。3、原审判决认定2009年6月l1日我公司与吐地阿吉签订了《房屋租赁合同》，构成违约，但是该合同第十条约定：“由于法院对东湖小区*号配套楼合同纠纷案的裁决书尚未做出，致使甲、乙双方合作的意向不能兑现，因此在法院未作出裁决或未调解成功之前，本租赁合同不能生效，待法院裁决书判定我公司胜诉时（胜诉标准为：甲方请求解除与杨某之间的买卖合同、与某某乐商贸有限责任公司之间的房屋租赁合同的诉讼请求被法院支持），本合同方可生效。”2009年6月26日喀什地区中级人民法院作出（2008）喀民终字第211号民事判决，判决驳回某某乐公司的上诉请求，维持原判。即判决解除双方之间的租赁合同后，我公司与吐地阿吉签订的《房屋租赁合同》才发生效力。我公司依据生效判决的判决结果，对该房屋使用权作出处分，不存在任何违约违法行为。4、原审判决依据双方签订的《租赁合同》第七条约定，错误地判决我公司向某某乐公司支付违约金110万。《租赁合同》第七条明确约定“甲方不得私自将房屋转让第三人，如有违约甲方应赔偿乙方经济损失年租赁费的5倍”。涉案房屋没有转让行为，原审以该条判决我公司向某某乐公司支付违约金110万元毫无根据。

（三）某某乐公司2013年5月在一审法院提起的反诉请求已经超过法律规定的诉讼时效期间。

（四）原审审理超出再审的范围，违反法律规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十三条规定：“人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。”我公司于2005年1月向人民法院起诉要求解除合同，某某乐公司反诉请求是要求赔偿违约金66000元，经济损失72000元。再审发回重审时某某乐公司却将诉讼请求变更为违约赔偿金110万元，赔偿经济损失64万元。原审法院未围绕原生效判决是否错误审判，而是围绕其提出的新的事实理由和新的诉求进行审理，超出了再审的范围。

综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求依法予以再审。

本院认为，本案双方争议焦点是某某公司是否构成违约，是否应向某某乐公司支付违约金110万元以及某某乐公司的反诉请求是否已过时效。围绕双方当事人争议焦点，本院认定意见如下：

（一）关于某某公司是否构成违约的问题。经查，2003年10月19日，某某公司与某某乐公司签订房屋租赁合同，约定某某公司将其位于喀什市东湖小区*号配套楼负一层至三层的部分楼层共计5122.1平方米租赁给某某乐公司，租期10年，自2003年12月起至2013年12月止，年租金22万元。付款方式为：合同期满一年时，即2004年12月，某某乐公司将22万元房租付给某某公司，以后的付款方式从2005年开始，以每半年交一次，金额为11万元，即每年6月30日前付清上半年，12月30日付清下半年。合同第七条违约责任约定：某某公司应尊重某某乐公司在合同期内的房屋租赁权，某某公司不得私自将房屋转让给第三人，如有违约某某公司应当赔偿某某乐公司经济损失费年租赁费的五倍。如某某乐公司不能按时向某某公司缴纳房租，某某乐公司应当按逾期一天计算所交租金千分之二向某某公司交滞纳金。合同签订后，某某公司未将出租房屋按照合同约定的交付时间即2003年12月交付给某某乐公司。2005年1月24日，某某公司给某某乐公司致函，内容为“2003年年底，根据双方的意向，双方签订了将我公司开发的东湖安居小区3号楼配套楼一层部分房屋买卖合同及其他房屋的租赁合同，由于种种原因即资金不到位，施工方不予办理交工手续，造成合同至今难以兑现，这是我们双方都不愿看到的情况。当前，从中央到地方政府都重视解决民工劳务费的问题，并且摆在了高度的议事日程，谁也不敢怠慢。工程款不到位，施工方很恼怒，认为我公司不讲信誉，拒绝交付，致使房屋不能发回其效益，我们双方均蒙受了很大经济损失。我公司本想施工方交付房屋后，可兑现双方的合同，但是，事与愿违，这使我们的合同成为泡影，目前施工方强烈请求让我方一次性支付300元万元的工程款，这对我方来说真是不堪重负，在这一特殊情况下，为了双方公司今后的业务发展，消除误解，轻装上阵，最大限度的减少我们双方的损失，面对当前的僵局和无奈，我方不得不建议，将我们2003年底签订的3号配套楼租赁及买卖合同予以撤销。同时，我们希望双方不要因为此事而成为今后业务发展的障碍，应互让互谅，相关沟通，加强联系，立足长远，共谋发展。”该函某某乐公司收到，2005年1月30日某某公司诉至法院，起诉状称“2003年10月19日，双方签订了房屋租赁合同，将位于东湖小区3号配套楼（除卖给杨某个人的337.75㎡外）租赁给某某乐公司，双方约定某某乐公司在建行按揭贷款872602.50元交付给我公司后，我公司将钥匙交给被告，后在办理建行按揭时因被告已在建行贷款，该行无法再为其放贷，导致双方租赁合同长期无法履行，特诉至法院，要求解除合同。”

2005年3月3日，喀什市人民法院第一审开庭审理时，某某公司的证人王文银出庭作证证实因某某公司拖欠工程款，所以某某乐公司来要房屋钥匙，没有给。

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是由出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。所以房屋租赁合同系诺成双务有偿合同，只有某某公司向某某乐公司交付了租赁的房屋，某某乐公司才应履行交付房屋租金的合同义务。本案双方签订房屋租赁合同时，某某公司的出租房屋尚未建成交付，某某公司给某某乐公司的函，可证实由于其拖欠了施工单位的工程款300万元，导致施工单位长期不交付房屋，其无法履行交付租赁物，要求解除双方的租赁合同，且某某公司要求解除合同的函中并未明确某某乐公司拖欠房屋租金，构成违约的事实。本案长达十年的诉讼，某某公司始终未能举证证明其如期向某某乐公司交付房屋的事实，却引用某某乐公司向法院提交证实其为超市招商、购置超市货架、员工培训所产生的损失的证据，证明其已经交付了租赁房屋。对此，本院认为，双方租赁合同明确约定某某乐公司租赁某某公司5122.1㎡房屋用于经营超市，双方签订合同到合同约定的房屋交付时间仅二个月，某某乐公司为预期经营利益即开办超市所做前期的准备工作也是符合客观实际的，不能将某某乐公司前期的招商、员工培训、购置货架等现状视为某某公司已履行了交付义务，且某某公司起诉前给某某乐公司的函中也不能反映其交付房屋，某某乐公司不交付房屋租赁费的事实。相反，某某公司作为房屋出租人，并未履行其交付租赁物的合同义务，构成违约。其再审申请提出某某乐公司至今不向其支付房屋租赁费，严重违约，给其造成直接损失390万元的理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

《合同法》第一百零条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十七条第（一）项规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”根据双方合同违约条款约定“某某公司应尊重某某乐公司在合同期内的房屋租赁权，某某公司不得私自将房屋转让第三人，如有违约某某公司应当赔偿某某乐公司经济损失年租赁费的五倍，如某某乐公司不能按时向某某公司缴纳房租，某某乐公司应按逾期一天计算所交租金千分之二向某某公司交滞纳金”，本案某某公司没有法律规定的免责情形。原审法院认定某某公司未按约定向某某乐公司交付房屋，构成违约，判令其按约定承担违约责任，向某某乐公司支付违约金110万元并无不当。关于某某公司申请再审提出其2009年6月才将房屋转租给他人，并未进行转让，不构成违约的理由。本院认为双方合同第七条约定某某公司应保障某某乐公司的房屋租赁权的实现，但其并未依据合同的约定将其租赁物交付给某某乐公司，实现自己的诺成，属于根本违约，且原审法院也未认定因其转租房屋而判令其违约。故其该申请理由不能成立。

关于某某公司提出某某乐公司的反诉请求超过诉讼时效且超出审理范围的理由。经查，某某乐公司于2007年原一审诉讼期间已明确提出反诉请求，本案经再审后发回原一审人民法院重新审理时某某乐公司变更、增加了诉求，符合法律规定，未超过诉讼时效亦未超过审理范围，故某某公司的此项理由不能成立。

综上，再审申请人某某公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定裁定如下：

驳回喀什某某房地产实业发展有限责任公司的再审申请。

审　判　长　　乌日娜

代理审判员　　赵亚丽

代理审判员　　玛依拉

二〇一五年八月二十一日

书　记　员　　张　梦

租赁合同纠纷