广东省梅州市梅江区人民法院

民事判决书

（2014）梅江法民三初字第30号

原告杨某某，男，成年，住址：梅县区雁洋镇。

委托代理人黄长云，广东粤梅律师事务所律师。

委托代理人王婧，广东粤梅律师事务所律师。

被告纪某某，女，成年，住址：梅州市三角。

委托代理人胡松学，广东指针律师事务所律师。

被告纪某甲，男，成年，住址：梅州市三角。

委托代理人黄炳春，广东指针律师事务所律师。

原告杨某某诉被告纪某某、纪某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人黄长云律师，被告纪某某及其委托代理人胡松学律师，被告纪某甲及其委托代理人黄炳春律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告与被告纪某某于2005年11月29日签订了《房屋买卖合同》，该合同约定，被告纪某某将位于梅州市大坜沙下金三角市场五栋*房（房地产权证号：粤房地证字第0749616号）卖给原告，房地产成交价款为人民币53000元；原告在合同签订之日已将购房款付清给了被告纪某某，纪某某也将房屋及其有关证件交付给了原告。上述房屋买卖合同经梅州市公证处公证证明。合同签订后，该房屋一直由原告居住使用。2013年10月份，突然有人说，原告所居住使用的上述房屋已转让给被告纪某甲并办理了产权转移登记手续，于是原告到房屋登记机构查询获悉，两被告于2013年9月24日签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定，被告纪某某将位于梅州市大坜沙下金三角市场五栋*房转让给被告纪某甲，房地产交易总金额为人民币8万元，两被告凭上述房地产买卖合同将涉案房屋的产权转移登记至被告纪某甲名下。原告委托梅州市广厦土地房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估，该公司确认两被告签订涉案房地产买卖合同时该房屋的市场价值为人民币33.3万元。原告认为，首先，被告纪某某明知涉案房屋已经转让给原告，又另行转让给被告纪某甲，并通过隐瞒事实，采用欺骗手段骗取房屋产权转移登记，主观上存在明显恶意；被告纪某甲受让涉案房屋严重低于交易时的市场价值，主观上存在明显恶意。两被告之间的交易行为属于恶意串通，损害原告利益的行为，根据《合同法》第五十二条第二项规定，两被告签订的《房地产买卖合同》无效。其次，被告纪某某先行将涉案房屋转让给原告，并已经将该房屋及其权属证书交付给原告之后，被告纪某某对涉案房屋再次进行转让，根据《合同法》第五十一条、第一百三十二条规定，被告纪某某再次转让涉案房屋的行为属于无权处分行为；同时《物权法》第106条规定，本案不具有被告纪某甲善意取得涉案房屋所有权的法定情形。第三，本案纠纷的酿成，责任在两被告，因诉讼需要，原告委托鉴定机构对涉案房屋进行市场价值鉴定，由此造成原告的评估费损失，此损失与两被告的违法交易损害原告利益的行为存在因果关系，两被告应共同赔偿。基于以上理由，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求：1、依法确认两被告于2013年9月24日签订的《房地产买卖合同》无效；2、依法确认位于梅州市大坜沙下金三角市场五栋*房归原告所有；3、判令两被告共同向原告赔偿评估费1665元；4、本案诉讼费由两被告承担。

原告提交的证据有：1、原告身份证；2、被告身份证；3、人口信息证明；4、房地产买卖合同及档案信息表；5、报纸；6、具结书及房地产权证；7、房屋买卖合同、公证书和收条；8、证明；9、评估报告书；10、收据（以上除8、9、10外均为复印件）等证据以证明其诉请。

被告纪某某辩称，1、位于梅州市大坜沙下金三角五栋503房在2013年9月24日之前，一直登记在答辩人的名下，在法律上，答辩人为该房产的唯一合法所有权人。2005年11月29日至今，原告均未取得涉案房屋的物权所有权；2、答辩人与纪某甲签订房地产买卖合同是合法有效的，答辩人与纪某甲签订合同并没有存在原告所述的恶意串通。相反，被答辩人长达八年之久怠于履行过户手续，八年之内，原告迟迟不肯将涉案房产变更登记至其名下，答辩人多次催促过户也仍未办理，特别是2011年8月19日，答辩人与朋友欧阳学亮到原告处，要求为答辩人过户，原告拒绝，致使《房屋买卖合同》无法继续履行或全面履行。答辩人想在惠州购房，为了减少购房税费，无奈之下，答辩人将房产转售他人；3、涉案房产所有权是被告纪某甲，《物权法》明文规定，未经登记不发生效力，登记才是不动产物权的效力依据，涉案房产已经通过合法手续登记在被告纪某甲名下，被告纪某甲才是现在涉案房产的合法物权所有人；4、答辩人通过补办房产证以实际行为解除了和原告于2005年11月29日签订的《房屋买卖合同》，答辩人与原告是债权债务的关系，应按债权债务关系进行处理，答辩人通过补办房产证、将房产另售他人的方法单方解除合同，应当向原告承担相应的违约责任。另，原告不及时、充分、全面履行合同，怠于行使过户权利，怠于履行合同义务，影响答辩人权益，原告对此也存在过错；5、评估费用应该由原告承担，评估并不是原告起诉必须的手段，其评估结果与房屋所有权纠纷并无直接关联，故评估费用属于不当费用，应由原告承担。

被告纪某某提交的证据有：1、证明材料复印件；2、律师函；3、账户交易明细等证据以证明其辩称。

被告纪某甲辩称，1、答辩人与被告纪某某之间所签订的房屋买卖合同合法有效，答辩人取得涉案房屋方式属于善意取得。被告纪某某拟在惠州买房，因资金不足，向答辩人借款20万元，答辩人提出要提供担保，纪某某说有一处房产（即涉讼房产）可以担保，并有出卖意向，答辩人权衡利弊之下，决定买下该房屋，经双方合意，纪某某将涉讼房产以20万元的价格卖给答辩人以此偿还20万元借款，于2013年7月3日签订了以房抵债的《房屋买卖合约》，并于2013年9月24日到梅州市住建局办理了房产过户登记手续。合约签订之前，答辩人已经认真查阅了物权登记，已经确认纪某某是该房屋的所有权人。答辩人与被告纪某某签订合同并未违反法律、行政法规禁止性规定，且答辩人支付了20万元购房款，答辩人已经履行完毕相关的合同义务，被告纪某某也履行了相关的过户手续。答辩人与被告纪某某之间的合同全部履行完毕，双方之间均已履行完毕各自的义务；2、涉案的房屋已经登记在答辩人名下，答辩人为该房屋的合法所有权人，原告诉求于法无据；3、原告与被告纪某某之间签订的《房屋买卖合同》，表明双方之间存在债权债务关系或合同关系。被告纪某某是否违约，是否有损害原告的情形，答辩人认为原告与被告纪某某之间的关系应当按照他们的法律关系进行处理；4、答辩人依法取得房屋所有权后，多次要求原告搬离未果，答辩人将以原告非法占有房屋起诉至法院；5、评估费用应当由原告承担，评估费用的答辩意见与被告纪某某的答辩意见一致。

被告纪某甲提交一份房屋买卖合约复印件以证明其辩称。

经审理查明，原告杨某某（买方）与被告纪某某（卖方）于2005年11月29日签订《房屋买卖合同》，该合同主要内容有：卖方自愿将座落在梅州市大坜沙下金三角市场五栋503房卖给买方［见粤房地证字第0749616号《房地产权证》］；双方议定上述房地产成交价款为人民币53000元；买方在签订本合同之日已将购房款付清给了卖方，卖方也将房屋及有关证件交付给了买方；本房地产买卖为绝卖，买方可凭卖方在梅州市公证处签署的授权书，到房地产管理部门办理产权转移的换证手续，卖方决不反悔。合同签订后双方到梅州市公证处进行公证［见（2005）梅市内经证字第518号］。此后该房屋一直由原告居住使用至今，双方也一直未办理产权过户登记手续。

被告纪某某于2012年2月8日登报公告遗失位于梅州市大坜沙下金三角市场五栋503房的房地产权证一份，证号：0749616，声明作废。2012年4月27日换领新的房产证（房地产权证号：粤房地证字第0100033427号）。2013年7月3日，被告纪某某与被告纪某甲签订《房屋买卖合约》，主要内容有：被告纪某某（下称甲方）自愿将座落在梅州市大坜沙下金三角市场五栋503房的房屋出售给被告纪某甲（下称乙方），详见粤房地产证字第0749616号；双方议定房屋成交价格为20万元；甲方应在10月1日前将上述房屋交付给乙方使用；备注：甲方向乙方借款20万元整，以此房产偿还借款。并于2013年9月24日对该涉讼房产进行过户登记至被告纪某甲名下（房地产权证号：粤房地证字第0100054059号），为了降低过户费用而约定另外订立一份购房款为8万元的《房屋买卖合同》用于备案登记。原、被告因房屋权属问题发生纠纷，原告于2014年1月7日向本院提起诉讼，两被告则作出上述答辩。

庭审中，原告的诉讼请求变更为1、依法确认两被告签订的房屋买卖合同无效；2、确认位于梅州市大坜沙下金三角市场五栋503房归原告所有；3、判令两被告将位于梅州市大坜沙下金三角市场五栋503房的产权过户登记至原告名下；4、判令两被告共同向原告赔偿评估费1665元；5、由两被告承担本案诉讼费用。

另查明，2013年12月19日，原告为了确认现涉讼房产价值，委托梅州市广厦土地房地产估价有限公司对涉讼房产进行评估，评估费用为人民币1665元。梅州市广厦土地房地产估价有限公司作出该涉讼房产的市场价值为人民币33.3万元的估价报告（编号：梅广厦房地估字（2013）第A121808号）。

本院认为，原告杨某某与被告纪某某于2005年11月29日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务，被告纪某某取得购房款和原告杨某某取得该涉讼房屋的权利，依法受法律保护。

被告纪某某在2005年11月已将涉讼房屋卖于原告，并收取了购房款、交付了房屋及相关证件给原告，并办理了公证的情况下，于2012年4月通过登报遗失房产证件来重新换领新的房产证件，又与被告纪某甲签订房屋买卖合同，以房抵债偿还其欠被告纪某甲20万元的借款，并办理产权过户的行为明显存有恶意。被告纪某某辩称因与原告协商过户未果，为了减少在惠州购房的税费，致使其将涉讼房屋卖于被告纪某甲的抗辩理由不能成立，本院不予支持。

被告纪某甲作为涉讼房屋买受人，应对己方所购买的房屋尽一般买受人的注意义务。根据查明的事实，原告杨某某自2005年即在涉讼房屋内居住至今。被告纪某甲在没有了解查看现涉讼房屋的居住使用情况下，即愿意以20万元的房价与被告纪某某合意抵对纪某某20万元的借款。房屋买卖属于生活中的重大事项，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解，被告纪某甲作为房屋买受人，即使是被告纪某某以房屋偿还其20万元债务，也理应尽一般买受人的审查注意义务。本案中，被告纪某甲未尽作为买受人的审查注意义务，不构成善意买受人。被告纪某甲辩称其女婿在2005年之前去看过涉讼房产，也基于与被告纪某某是老乡的信赖关系，才愿意以纪某某的房屋抵对20万元借款。且两被告均辩称涉讼房产已过户登记在纪某甲名下，由此得出被告纪某甲是支付了合理对价的善意买受人，是涉讼房产的合法所有权人的抗辩理由不成立。

因此，被告纪某甲构成善意买受人的依据不足，虽然涉讼房产已过户登记至其名下，但是其权利不能优先于已经合法占有该房屋长达八年之久的原告杨某某。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同应认定为无效合同。现原告请求确认两被告签订的房屋买卖合同无效及本案房屋归其所有，有原告提交的房地产买卖合同、报纸、具结书、房地产权证、公证书、收条及原、被告庭审陈述等证据证实，理由充足、证据充分，本院予以支持。原告请求两被告将本案房屋过户登记至其名下，因被告纪某甲与原告没有合同关系，为此，应由被告纪某某协助将房屋过户给原告杨某某。

评估费用人民币1665元，有发票予以证实，对该数额本院予以确认。但该费用与本案无直接关联，不属于原告为维护其合法权益所必须支出的费用。因此对于原告请求两被告赔偿评估费的主张，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条第（二）项、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决如下：

一、依法确认被告纪某某与被告纪某甲签订的房屋买卖合同无效（位于梅州市大坜沙下金三角五栋*房，证号为粤房证字第0100054059号）。

二、依法确认位于梅州市大坜沙下金三角五栋*房归原告杨某某所有。

三、被告纪某某应在本判决生效之日起5日内，协助将坐落于梅州市大坜沙下金三角五栋*房的房地产权过户给原告杨某某。

四、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币6320元（已由原告预交3160元），由被告纪某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。

审　判　长　　刘育平

审　判　员　　赖志明

代理审判员　　张炜健

二０一四年六月二十七日

书　记　员　　陈　悦

房屋买卖合同