重庆市沙坪坝区人民法院

民事判决书

（2015）沙法民初字第04365号

原告吴某某，女，19**年*月*日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。

委托代理人惠强，重庆市大江律师事务所律师。

被告重庆某物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道嘉州路*号，组织机构代码62190****。

法定代表人曾某某，重庆某物业发展有限公司董事长。

委托代理人张建磊，重庆静昇律师事务所律师。

委托代理人李绩，重庆静昇律师事务所律师。

原告吴某某与被告重庆某物业发展有限公司（以下简称某物业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，被告某物业于答辩期内向本院提出管辖权异议，本院于2015年6月2日作出（2015）沙法民管异初字第00216号民事裁定书，裁定驳回被告某物业对本案管辖权提出的异议。原、被告在法定期间内均未提起上诉。本案依法由审判员李勤独任审理，适用简易程序并于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告吴某某及其委托代理人惠强，被告某物业的委托代理人李绩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某某诉称，2013年7月12日，原被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以建筑面积单价4967.12元/平方米的价格，房屋总价款278407元，采取按揭贷款的方式购买由被告开发的某春华秋实二期项目（坐落为重庆市沙坪坝区**路**号*幢*-*）房屋一套。买卖合同生效后，原告于当天向被告支付了全部购房款278407元、契税8352.21元、团购费4000元，并支付了物业专项维修资金4484元。2014年10月6日约定的交房时，原告发现某·春华秋实二期项目无消防车道、消防设施不合格，项目小区天然气主管道未通过验收通气，小区的道路仍为临时道路。被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件。原告认为被告建设的房屋，不符合国家的强制性规定，其天然气主管道在2015年1月13日才验收通气。未达到合同约定的交付条件，构成逾期交房，且逾期时间超过了30日，达到合同约定的解除条件。现原告请求：1、立即解除原被告双方签订的编号为CQ-5353189的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告立即退还原告购房款278407元、利息（即分别以69248元为本金，从2012年12月15日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算；以108608.04元为本金，从2013年3月12日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算；以100550.96元为本金，从2013年7月12日起至付清之日止，按照银行同期贷款利率计算）及违约金2784.07元；3、被告支付原告物业专项维修资金4484元、契税8352.21元、团购费4000元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告某物业辩称，原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系二者真实意思表示，真实合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应当按照合同履行自己的义务，原告无权单方面随意解除合同。被告交付的房屋是合格的商品房，双方约定预售商品房以取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为交付条件。诉争房屋经消防验收合格，小区道路交房时不是临时道路。天然气主管道也通气。被告按时取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备双方约定的预售商品房交付条件。原告以各种不当理由拒绝接房。原告拒绝接房及解除合同的事由不符合合同约定和法律规定，故被告要求驳回原告全部诉讼请求。

经审理查明，2012年12月15日吴某某在向案外人重庆同进广告传播有限公司缴纳了4000元团购优惠参团费后，享受以9.8折优惠购买某物业开发的某·春华秋实项目二期*号楼套内约43平米至88平米房源范围内的房屋权利。

2013年7月12日，吴某某（乙方）与某物业（甲方）签订了购买某·春华秋实项目二期、编号为CQ-5353189的《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2012）预字第（831）号，预售商品房批准机关：重庆市国土资源和房屋管理局。乙方购买甲方（被告）位于重庆市沙坪坝区**路**号*幢*-*房屋一套，房屋总成交金额为278407元。乙方于2013年7月12日一次性付清全部房款。合同第七条交房期限和交付条件：（一）交房期限：甲方应当在2014年10月6日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文书或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按照合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方交付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率的违约金），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2014年10月6日前通水；（2）于2014年10月6日前通电；（3）于2014年10月6日前通气；（4）2014年10月6日前只是天然气主管道通气，业主户内通气须业主自行向天然气公司申请。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）在上述设施达到使用条件前，由甲方承担乙方的相应物业管理费用；（2）如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付；超市、幼儿园等其他配套不包含在影响该商品房正常使用直接关联的配套设施之内。

同日，吴某某（乙方）与某物业（甲方）还签订了《补充协议》一份，其中第四条关于房屋交付特别约定：¨¨¨¨2、若乙方未接到书面接房通知书，则应以合同约定的交付最后时间到甲方处办理接房手续，乙方未自行到甲方处接房引起逾期交付责任由乙方承担；3、甲方书面通知乙方接房后，乙方未按时到甲方指定地点办理接房手续，或者甲方出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》后，乙方拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付的责任由乙方承担；4、甲方按约定交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏、平整度等非主体结构安全质量问题的建筑通病，乙方承诺不拒绝接房，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修。甲方应在与乙方协商一致约定的时间（或保修规定的时间）内完成维修义务，如甲方超过与乙方协商一致约定的时间（或保修规定的时间）完成维修义务的，对超过的时间由甲方按已付房款的日万分之一计算向乙方支付赔偿金。¨¨¨¨6、因乙方原因甲方根据合同约定有权拒绝交房的，或者根据合同约定乙方不得拒绝接房而乙方仍拒绝接房的，由此产生的延期交付责任由乙方承担。7、乙方未接到甲方交房通知的，按合同约定的交付日期为房屋交付使用时间，乙方自行前来办理接房手续，甲方不予另行通知。

合同生效后，吴某某于2013年3月12日向某物业支付了购房款169248元，于同年7月12日支付了购房款109159元，合计278407元。吴某某还为所购房屋向相关部门交纳了契税8352.21元、物业专项维修资金4484元。

2014年9月9日，重庆慧通消防工程检测有限责任公司对某·春华秋实项目二期消防设施工程质量进行检测，认定该项目二期消防设施工程质量在检测范围内符合DB50/T24-2011标准要求；2014年9月24日，重庆市沙坪坝区公安消防支队对某·春华秋实项目二期的建设工程消防进行验收，验收意见为综合评定该工程消防验收合格。

2014年9月29日，某物业取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。

2014年10月6日，吴某某到达接房现场，但至今未办理接房手续。某物业在接房现场向接房的业主提供了《新建商品房屋使用说明书》以及《新建商品房屋质量保证书》等资料。

另查明，某·春华秋实项目二期供气工程的工程于2015年1月13日进行了竣工验收并通气。2015年4月21日重庆市沙坪坝区公安消防支队对某·春华秋实项目二期消防情况进行检查，发现某物业在某·春华秋实项目二期小区通过消防验收后，在该小区2号楼尽头消防车回车场以及3号楼环形消防车道部分区域种植树木，占用消防车道。重庆市沙坪坝区公安消防支队责令某物业限期整改。

现吴某某向本院提起诉讼，要求判如所请。

审理中，吴某某坚持以诉争房屋所在小区无消防车道、消防设施不合格、小区所修建的道路系临时道路、小区天然气主管道未按期验收通气，某物业未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件。不符合合同约定的房屋交付条件，构成逾期交房，根据《重庆市商品房买卖合同》第十七条第二款的约定，适用第九条的约定，且逾期时间超过了30日，达到合同约定的解除条件，要求解除合同。某物业针对吴某某的理由辩驳认为，某·春华秋实项目二期小区已于2014年9月24日取得通过消防验收且于2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同第七条约定的交房条件。接房时小区所修建的道路并非临时道路，业主接房后被告对小区道路的改建是为了提升小区品质而对小区道路的升级。合同第十七条约定的水、电、气基础设施未按期达到使用条件的情况下，如造成逾期交房的，只按第九条约定的违约金条款赔付违约金，未约定吴某某有权解除合同。同时现基础设施并未造成房屋逾期交付。吴某某以合同第十七条天然气主管道未按时通气解除合同理由不成立。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）属于地方性法规和管理性规定，并不适用平等主体间关于合同内容纠纷，也不能变更当事人间的约定；且该条例2014年3月1日实施，按照“法不溯及既往”的原则，该条例不适用于原被告签订于2013年的商品房买卖合同。综上，某物业所交付的房屋符合合同约定的交付条件和国家强制性规定，吴某某要求解除合同的事实和理由均不成立，应驳回吴某某全部诉讼请求。某物业为证明其通知吴某某已于2014年9月26日接房，举示了EMS邮寄单寄件人联，但该邮寄单未加盖邮政公司印章，某物业也未能举示邮寄送达记录。

以上事实，有原告提供的合同编号CQ-5353189《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、某·春华秋实二期*号楼购房优惠权凭证及收据、销售不动产统一发票、重庆市契税缴税证明、重庆市物业专项维修资金专用收据、（2015）渝证字第5476号公证书、《供气工程的工程竣工验收单》、《消防监督检查记录》，被告提供的《重庆市建筑消防设施工程质量检测报告》、《建设工程消防验收意见书》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《接房流程单》、《新建商品房屋使用说明书》《新建商品房屋质量保证书》以及当事人陈述等在案证明，并经开庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为，本案争议的焦点为双方签订的某·春华秋实《重庆市商品房买卖合同》是否应当解除。

针对本案当事人争议的焦点，本院评判如下：

一、原被告双方于2013年7月12日自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因此原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对原被告双方均具有约束力，原被告双方均应按照合同的约定行使权利行、履行义务。

二、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条明确约定了房屋的交付条件为商品房通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方诉争的房屋在2014年9月24日就消防验收合格，2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故达到了合同约定的交房条件。虽被告主张其于2014年9月26日接房，无充分证据证明，但根据《补充协议》的约定，原告未接到被告交房通知的，合同约定的交付日期即为房屋交付使用时间，被告也不存在逾期交房之事实。对原告所称其在约定接房之日发现小区道路系临时道路以及未进行人车分道无证据证明，且该理由也非合同约定的交付房屋和解除合同的条件，因此，原告依此理由作为解除合同的主张本院不予采纳。同时原告提出的某·春华秋实项目二期小区无消防车道，这一主张与本院查明的事实不符。原告提出的小区消防验收后于2015年4月被重庆市沙坪坝区公安消防支队检查出存在小区消防车道被占用的情况，仅能证明公安消防管理部门在2015年4月要求被告对存在的消防问题进行整改，并不能反推出涉案小区在约定交房之日消防工程不合格，因此不能成为原告拒绝接房和解除合同的理由。

三、原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条约定了在2014年10月6日前，诉争的房屋基础设施应达到使用条件，即2014年10月6日前应通水、通电和天然气主管道通气。涉案房屋在约定交房之日水、电已按时达到使用条件，天然气主管道在2015年1月13日才验收通气逾期98天是客观事实。合同第十七条第二款第二项约定，“如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付”，本院认为关于该条款的约定，双方当事人真实意思表示的正确理解应为：基础设施未如期达到使用条件下，只能按合同第九条约定的违约金支付方式赔付违约金。因此原告依据合同第十七条第二款第二项的约定行使合同的解除权，本院不予支持。

对于原告提出被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件问题。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）是地方性法规，属于管理性规定。且该条例2014年3月1日才实施，故该条例不适用于原被告签订的商品房买卖合同的争议。双方合同第八条约定交房手续为“甲方应于确定交房日的七日前……甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……甲方还需提供《新建商品房屋使用说明书》以及《新建商品房屋质量保证书》，甲方不出示证明文件……延期交房的责任由甲方承担”，故原告也不能以该条例的规定解除合同。对原告的此一主张，本院不予采信。

综上所述，原告请求解除与被告签订的商品房预售合同，没有事实依据。故原告请求解除合同，本院不予支持。其以解除合同为条件的其他请求也应予驳回。

据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告吴某某的全部诉讼请求。

案件受理费6280元，减半交纳3140元（原告已预交），由原告吴某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

审判员　李　勤

二〇一五年七月十五日

书记员　张玲玲

商品房预售合同纠纷