四川省简阳市人民法院

民事判决书

（2015）简阳民初字第3684号

原告：简阳某物业管理有限公司，住所地四川省简阳市。

法定代表人：邹某某，总经理。

委托代理人：李芹斌，四川阳安律师事务所律师。

委托代理人：胡财军，四川阳安律师事务所律师。

被告：某甲，女，19**年*月*日出生，汉族，住四川省简阳市。

委托代理人：李某，男，19**年*月*日出生，汉族，住四川省简阳市。

原告简阳某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）诉被告某甲物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理，依法由代理审判员税旭东适用简易程序于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代理人李芹斌、被告某甲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业公司诉称：2007年1月18日，原告某物业公司与建设单位四川天成置业有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业服务至业主大会成立或选聘新的物业管理企业为止。此后，原告按合同约定提供了物业服务至2015年3月31日。期间，原告根据合同约定每季度分别在小区各单元楼张贴了物业服务费催收通知，但从2009年1月起至2015年3月期间，被告某甲以各种理由拒绝向原告支付物业服务费。故原告诉至法院请求判令：1、被告某甲向原告支付物业管理费3832.5元；2、被告酌定向原告支付违约金4700元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求中物业管理费的变更为3360元，将违约金变更为4000元。

被告某甲辩称：被告某物业公司不作为，未尽物业管理职责，致使小区中餐馆安装烟囱，严重影响被告的正常生活。被告家中漏水，原告也未进行处理。原告按照0.57元/平方米交纳物管费不符合合同约定。所以被告从2009年1月至2015年3月期间未向原告交纳物业管理费。

经审理查明：2007年1月18日，开发商四川天成置业有限责任公司（以下简称天成公司）与原告某物业公司签订了《物业管理服务合同》，约定：天成公司将天成国际社区D区（即：河景馨城小区D区）委托某物业公司进行物业管理；委托管理期限为3年；本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前三个月内，如业主委员会尚未成立，双方应就延长本合同期限达成协议；物业服务管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅每月0.5元/平方米；物业费每季度交纳一次，交纳时间为每季度第一个月的前五日内；物业费的调整，由业主大会讨论决定后，向物价主管部门申报并获核定的标准进行调整等内容。2008年1月8日，被告某甲向开发商天成公司购买天成国际社区D区住宅（建筑面积89.61平方米）。因小区业主委员会未成立，原告与天成公司于2013年11月20日签订《物业管理服务合同补充协议》，将委托管理期限延长至2014年12月31日。因被告所在小区更换物业管理公司，原告某物业公司于2015年3月31日与新的物业管理公司办理了移交手续，终止了双方的物业管理服务合同关系。

合同履行期间，原告某物业管理公司未经小区业主大会讨论决定，擅自将物业管理费收费标准提高至每月0.57元/平方米。加之原告某物业公司未妥善处理小区中餐馆安装烟囱、被告家中漏水等问题，原被告双方发生纠纷，被告从2009年1月起至2015年3月期间未向原告交纳物业管理费。故原告起诉至法院。

以上事实，有原告提交的《物业管理服务合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同》，移交清单，被告申请证人袁德俊、杜鹃的证言等证据予以证实，经庭审质证，以上证据来源合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院予以确认。

本院认为：原告某物业与开发商天成公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，以及天成公司与被告刘铭霞签订的《商品房买卖合同》中有关前期物业服务部分的约定，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力。”的规定,本案的前期物业合同及补充协议的约定对小区业主具有约束力，业主应按照合同的约定内容履行给付物业管理费的义务。《物业管理服务合同》约定的物业管理费标准为每月0.5元，在诉讼中，原告要求被告从2009年1月至2015年3月期间，按照每月0.5元/平方米的标准支付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律及双方合同约定，应予以支持。

对于原告要求被告承担延迟交纳物管费违约责任的诉讼请求，因原告未经小区业主大会讨论，擅自提高物业管理费的收费标准，违反了物业服务合同有关物业管理费收费标准调整须经业主大会讨论决定的规定，原告以此为由拒绝交纳物业管理服务费，不存在故意拖欠的违约行为，不应承担违约责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告某甲在本判决生效后十日内向原告简阳某物业管理有限公司支付物业管理费3360元；

二、驳回原告简阳某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费25元，由被告某甲负担9元、原告简阳某物业管理有限公司负担16元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。

代理审判员　　税旭东

二〇一五年十二月一日

书　记　员　　陈叔余

服务合同纠纷