山西省阳泉市中级人民法院

民事判决书

（2014）阳民终字第326号

上诉人（一审被告）毕某某（又名毕某甲、毕某某），女，19**年*月*日生，汉族，阳泉市城区人。

委托代理人张小英，山西平波律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）连某某，女，19**年*月*日生，汉族，阳泉市城区人。

被上诉人（一审原告）冯某某，男，19**年*月*日生，汉族，阳泉市城区人。

二被上诉人委托代理人孙瑞仙，山西真安律师事务所律师。

上诉人毕某某因与被上诉人连某某、冯某某租赁合同纠纷一案，不服阳泉市城区人民法院（2014）城民初字第14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人毕某某委托代理人张小英、被上诉人连某某及连某某和冯某某共同委托代理人孙瑞仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，二原告系夫妻关系。2009年12月24日，二原告将租赁×××公司位于本市新华东街××小区*号楼*号底商（二原告原经营山茶茗社棋牌室）以30000元转让于被告，并签订转让协议，内容为”本人连某某愿将××小区*号楼*号底商《山茶茗社》棋牌室转与毕某甲。转让费30000元（叁万元整），若本合同不能续签，转让费如数退还。2009年12月27日全付清转让费，毕某某。”上述转让费中不含房屋租金及水电费，房屋租金每月2000元及水电费等均由被告毕某某另行交纳。2010年1月1日，×××公司与冯某某签订房屋租赁合同，租赁期间为2010年1月1日至2010年12月31日。2010年12月31日，×××公司与冯某某的租赁合同期间届满，双方没有续签合同。2011年2月17日，×××公司对冯某某下达收房通知，被告毕某某作为房屋实际使用人并未按期腾房。2011年6月21日，×××公司将冯某某诉至一审法院，毕某某作为第三人应诉。一审法院于2011年10月20日作出（2011）城民初字第427号民事判决书，判令毕某某在判决生效后十日内腾出位于本市新华东街××小区*号楼*号底商交还×××公司，冯某某承担连带责任；冯某某在判决生效后十日内一次性支付×××公司所欠租金12000元、滞纳金1260元，两项共计13260元。现原告连某某、冯某某将被告毕某某诉至一审法院，要求被告承担因其迟延交房而致冯某某代其支付租金、滞纳金共计13260元，并支付相应利息。被告毕某某以（2011）城民初字第427号民事判决书已判令由原告冯某某向×××公司支付所欠租金12000元，滞纳金1260元为由，拒绝向二原告支付13260元。

另查明，阳泉市中级人民法院于2013年8月30日作出的（2013）阳民终字第120号民事判决书，判令由冯某某、连某某付毕某某因2010年未能续签合同应退还的转让费30000元及利息1920元。

一审法院据以认定以上事实的证据为：原、被告签订的转让协议，原告与×××公司签订的房屋租赁合同、（2011）城民初字第427号民事判决书、（2013）阳民终字第120号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述。

一审法院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用的原则。2010年1月1日，×××公司与原告冯某某签订为期一年的房屋租赁合同后，由被告毕某某实际使用并交纳房租。2011年，×××公司未与原告冯某某续签租赁合同，并要求冯某某腾房，作为实际占有、使用该房屋的被告毕某某，既未将房屋腾出交还给原告冯某某，也未将房屋交还给×××公司，而是在没有交纳当年房屋租金的情况下，继续占有、使用该房屋。（2011）城民初字第427号民事判决书判令由原告冯某某向×××公司支付所欠租金12000元，滞纳金1260元，共计13260元与本案并非同一法律关系。依照《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，×××公司既可根据与原告冯某某签订的房屋租赁合同要求冯某某交纳因迟延交房产生的租金和滞纳金，亦可要求次承租人即被告支付逾期腾房的占有使用费。（2011）城民初字第427号民事判决书正是基于×××公司选择向原告冯某某主张所欠房屋租金与滞纳金而作出的，故原告冯某某在向×××公司承担因被告逾期腾房而产生的房屋租金和滞纳金后，有向被告追偿的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告毕某某在判决生效后十日内一次性给付原告连某某、冯某某交纳的租金12000元，滞纳金1260元，共计13260元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费132元，由被告毕某某负担。

一审判决后，毕某某不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决并依法改判驳回二被上诉人的诉讼请求。主要事实与理由：1、上诉人毕某某与被上诉人连某某、冯某某之间形成的协议无法继续履行的责任在被上诉人一方，（2011）城民初字第427号民事判决确定冯某某因其擅自转租的违约责任向×××公司承担支付13260元（未必已经履行该支付义务），故一审法院判令上诉人向连某某、冯某某承担给付13260元，无事实与法律依据；2、被上诉人连某某、冯某某未主动搬出涉案房屋中其所购置的物品，由上诉人毕某某为其保管，（2013）阳民终字第120号判决判令上诉人返还被上诉人财产，被上诉人拒不接受，因此不腾房责任在被上诉人一方。本案一审法院判决上诉人承担责任，令上诉人无法接受。

被上诉人连某某、冯某某答辩：1、上诉人将×××公司与二被上诉人的法律关系和上诉人与被上诉人的法律关系混淆；2、生效判决已认定造成不腾房的责任在上诉人；3、一审判决正确。

经本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。

另查明，阳泉市城区人民法院（2011）城民初字第427号民事判决生效后，阳泉市城区人民法院向冯某某所在单位山西××发电有限责任公司送达协助执行通知书，山西××发电有限责任公司已经协助扣留冯某某工资收入13660元，其中13260元由阳泉市城区人民法院按程序执行给×××公司，300元为诉讼费，100元为执行费。

本院认为，冯某某与×××公司签订房屋租赁合同后，由毕某某实际占有、使用该房屋并缴纳房租。租赁合同到期后，×××公司以《收房通知》方式要求冯某某返还租赁物，冯某某向×××公司递交《关于退交底商申明》表明其自愿返还房屋，但因毕某某与连某某、冯某某之间存在纠纷，毕某某拒不腾房。在没有交纳房屋租金的情况下，毕某某拒不腾房而继续占有该房屋，×××公司无法行使其房屋所有权，造成其利益损失，作为房屋实际占有人毕某某应当承担最终的清偿责任。虽×××公司选择以租赁合同关系为依据诉求冯某某承担所欠逾期返还房屋产生的13260元租金和滞纳金（判决生效后，冯某某已向×××公司实际支付完毕），但冯某某、连某某仍有权向房屋的实际占有者毕某某追偿其已向×××公司支付13260元的损失。毕某某与冯某某、连某某因涉案房屋引起的退还转让费及利息、返还棋牌室财产和支付财产使用费等纷争，在另案已经作出处理。故一审法院判令毕某某给付冯某某、连某某向×××公司交纳的13260元租金及滞纳金，并无不当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费132元，由上诉人毕某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　谷守乾

审判员　　郝丽琴

审判员　　王保才

二〇一四年十二月一日

书记员　　李增艳

租赁合同纠纷