湖南省怀化市鹤城区人民法院

民事判决书

（2014）怀鹤民二初字第218号

原告：湖南XX物业服务有限公司。

法定代表人：符某某，该公司董事长。

委托代理人：李某某（特别授权），男，19**年**月**日出生，汉族，系原告公司员工。

委托代理人：滕久余，湖南金太阳律师事务所律师，执业证号：14312201310535664。

被告：李某，男，19**年**月**日出生，汉族。

原告湖南XX物业服务有限公司（以下简称”XX物业公司”）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月2日受理后，依法由审判员向好英独任审理，并于2014年5月22日适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员刘智明担任庭审记录。原告委托代理人李某某、滕久余及被告李某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告XX物业公司诉称，原告系怀化市鹤城区xxx小区的物业服务公司，被告是xxx1栋104号房的业主。2009年3月29日，被告接收房屋，但一直未交物业费及垃圾处理费。到2013年12月底被告已欠物业服务费、垃圾处理费共计3110元。该款经原告多次催交，被告均以各种理由拒交。原告无奈只有诉诸法院，请求判令被告支付物业服务费3110元。

被告李某辩称：一、被告于2009年3月21日交纳了2009年全年的物业管理费594元，还交纳了1000元的保证金。但之后在验收房屋过程中，被告发现房屋存在很多的质量问题，当时物业管理负责人答应联系开发商处理，故被告才与原告签订了物业服务合同。2009年至2011年期间，被告多次到物业公司交涉处理房屋质量问题，均没有结果。期间造成被告报废水泥50包、房屋租金损失12000元，因原告没有尽到合同管理义务，该损失应由原告承担；二、被告入住xxx小区房屋后，2013年3月期间两次因主下水管道堵塞，大量的粪水从2楼的卫生间流出进入被告房屋一楼客厅，导致被告的客厅装修浸泡受损长达43个小时，原告方至今未派人到被告家查看损失情况及慰问业主。主下水管道系原告方日常维护的范畴，原告理应承担被告的装修损失或对被告的装修恢复原状。

经审理查明：原告XX物业公司系经工商部门核准设立的服务物业的公司。被告系怀化市xxx小区1栋104号住房业主。2009年3月26日，原、被告签订《物业服务合同》，合同约定：被告（乙方）将其位于xxx小区1栋104号、建筑面积为123.79平方米的住宅委托原告实施物业管理；甲方（原告）的物业服务内容及范围为：小区公共部位及公共设施、设备的清洁、日常养护、维修管理；小区公共区域卫生清扫，生活垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通、绿化管护，小区环境绿化的养护、管理；小区24小时保安值班巡逻等治安防范管理；消防安全管理；小区交通秩序管理等；原告物业服务收费标准为按建筑面积0.4元／月／平方米，收费时间为每月的10日；业主在房屋装修工程办理申报审核许可后，须向甲方交装修保证金1000元，该费用在装修工程验收后6个月按验收结果返还。

协议签订当天，被告向原告交纳了2009年全年的物业管理费594元及装修押金1000元。随后被告在原告物业服务公司工作人员的陪同下去验收房屋，被告验收房屋后认为其房屋存在以下质量问题：1、客厅顶部梁不正；2、客厅阳台面不水平；3、客厅墙面不垂直；4、地面不水平；5、客房间电源无插座，线头被剪、被抽；6、客厅顶部开裂。原告在房屋验收书上注明”要求开发公司及时解决，在整改完毕后方可计算物业等费用”。之后，原告一直在xxx小区进行物业服务，被告对房屋装修后也于2011年至今一直居住在该小区。但被告自2010年起至今未交纳物业服务费。该款经原告多次催要，被告拒绝支付。

另查明：2013年期间，被告居住的房屋因楼栋单元主下水管道堵塞，导致楼上污水从2楼的卫生间满出流入被告一楼房屋客厅。被告认为原告作为物业单位未及时修理，导致其受损，故原告要求被告对其损失承担赔偿责任。

上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证及辩论，本院确认，有下列证据予以证实：

1、原告营业执照及被告身份证复印件各一份，证实原、被告主体资格；

2、《物业管理服务合同》一份，证实原、被告间物业服务合同关系确立的事实及双方对物业管理服务事项的具体约定；

3、《房屋验收书》一份，证实被告于2009年3月26日对房屋进行验收，并向原告指出房屋存在部分质量问题的事实；

4、原告出具的收款收据两份，证实被告于2009年3月26日交纳该年度物业费594元及装修押金1000元的事实；

5、照片一组，证实被告房屋客厅被污水从本楼流下浸泡受损一事实；

6、当事人陈述及庭审笔录一份，证实本案其他事实。

本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原、被告之间签订有书面的物业服务合同，原、被告之间应构成物业服务合同关系。原告从2009年1月1日起至今一直为xxx小区提供物业管理服务，被告应当向原告支付相应的物业服务费用。故对原告XX物业请求业主支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。因原、被告在合同中约定支付物业费的标准为按建筑面积0.4元／月／平方米，故原告每月应交纳的物业费为49.52元（123.79平方米×0.4元／月／平方米），2010年1月至2013年12月期间的物业服务费应为2376.96元（49.52元／月×12月／年×4年），对原告请求的超过双方合同约定部分金额本院不予支持。被告辩称的房屋存在质量方面的瑕疵给其造成了损失的问题，被告应依法向房屋开发单位主张权利。被告辩称的因主下水管道堵塞导致楼上污水流入其客厅导致受损的问题，被告应依法先确认致下水管道堵塞的过错责任，再依法定程序另行主张权利。被告的上述辩解主张不构成拒交物业服务费的理由，但被告辩解中涉及到原告在物业服务中存在的不足，原告作为物业服务单位应本着有则改之、无则加勉的原则认真听取意见、切实改进不足，以便以后更好地为业主提供服务。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

被告李某于本判决生效后三日内支付原告湖南XX物业服务有限公司2010年1月至2013年12月期间的物业服务费2376元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元减半收取25元，由被告李某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。同时，直接向怀化市中级人民法院预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　员　　向好英

二〇一四年六月十一日

代理书记员　　刘智明

服务合同纠纷