安徽省黄山市中级人民法院

民事判决书

（2014）黄中法民一初字第00006号

原告：吴某，男，19**年**月**日出生，汉族，个体工商户，住安徽省歙县。

委托代理人：吴某甲，系吴某之父。

委托代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。

被告：黄山XX房地产开发有限公司。

法定代表人：徐某甲，该公司董事长。

委托代理人：王克生，安徽百大律师事务所律师。

委托代理人：陈庆元，安徽百大律师事务所实习律师。

原告吴某诉被告黄山XX房地产开发有限公司（以下简称X公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月18日受理后，于2013年5月31日作出（2013）黄中法民一初字第00006号民事判决，X公司不服判决提起上诉，安徽省高级人民法院于2013年11月22日作出（2013）皖民四终字第00237号民事裁定，撤销本院（2013）黄中法民一初字第00006号民事判决，案件发回本院重审。本院于2014年1月2日另行组成合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案。原告吴某的委托代理人吴某甲、唐春飞，被告X公司的委托代理人王克生、陈庆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴某诉称：2011年12月28日，吴某与X公司签订了由X公司开发的坐落于祁门县“xx花苑”小区第一幢、第二幢15间商铺的《买卖合同》，并于同日在祁门县房地产管理局进行了备案。之后，吴某分别于2011年12月29日、2012年4月16日向X公司支付购房款共计657.20万元。但X公司于2012年3月31日单方解除与吴某签订的上述商品房买卖合同，并于2012年8月30日撤销了在祁门县房管局的备案登记，将15间商铺转售于祁门县建安公司用以抵偿欠付的工程款。为维护其权益诉至本院，请求：一、依法判令X公司归还购房款657.20万元并承担利息损失（利息损失从2012年3月31日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、由X公司承担本案诉讼费用。

X公司答辩称：一、吴某是否提起诉讼存在疑问。吴某提交的15份《商品房买卖合同》上的签名，与其提交的《商品房买卖补充协议》及民事诉状明显不是一人所写；二、《商品房买卖补充协议》不真实、不合法。理由为：一是不真实，该《商品房买卖补充协议》落款日期下面有三行字，X公司提供的《商品房买卖补充协议》落款日期下面无字迹；二是不合法，根据《城市房地产开发经营条例》、《中华人民共和国合同法》的规定，该协议不能变更已经备案的《商品房买卖合同》的实质性条款；再次，该协议内容约定在未实际付清房款、未实际交付房产的情况下，办理产权证用于吴某贷款融资获利，以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定因违法而无效；三、《收款确认书》不真实、不合法。理由为：一是不真实，《收款确认书》确认截止2011年12月30日，X公司收款为308万元，吴某尚欠X公司42万元并承担借款利息，与吴某在此前称支付了合计20802816元购房款，两者相差17722826元，吴某实际支付多少购房款不明；二是不合法，吴某于2011年12月29日汇款308万元给孟某林，在收到确认书之前，没有X公司授权任何第三方收取购房款的委托书，将购房款支付给个人，而不是公司银行账户，显然不具有合法性；再次，销售专用章显然是用于销售房屋，不是财务专用章，该章的使用范围不包括财务处理，用其确认财务收支不具有合法性；四、吴某依约应支付违约金395253.5元。双方于2011年12月28日签署《商品房买卖合同》，并于同日已经在祁门县房地产管理局备案。吴某未依约于2011年12月25日向X公司一次性支付的总购房款20802816元。逾期30日之内按日支付X公司万分之一的违约金，自2011年12月25日起至2012年3月31日收到解除合同函，应付违约金187225.34元；现逾期超过60日，X公司有权解除合同并发函，吴某应付X公司未付房款百分之一的违约金208028.16元。

吴某为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：

1、吴某身份证复印件一份，证明原告主体资格；

2、吴某与X公司之间签订的《商品房买卖合同》15份及《补充协议》1份，证明双方的商品房买卖合同关系；

3、汇款凭证两份及收款确认书一份，证明吴某依约向X公司支付购房款657.2万元；

4、X公司向吴某发送的《解除函》一份，证明X公司单方解除合同；

5、《联合开发xx花园项目协议书》（二）一份，证明X公司与孟某林、余某明合作开发的事实，孟某林代表X公司属于职务行为；

6、《承诺书》一份，证明“xx花苑”一期项目，购房款应汇入孟某林账户；

7、《授权委托书》及董事会决议各一份，证明X公司授权张小红售房；

8、《申请》一份，证明X公司于2012年8月30日向祁门县房地产管理中心提出申请，单方撤销备案登记，将吴某所购店面房抵付工程款；

9、《起诉状》一份，证明X公司于2012年4月17日向安徽省祁门县人民法院提起诉讼，要求解除本案讼争的《商品房买卖合同》；

10、《答辩状》一份，证明吴某不同意解除合同；

11、安徽省祁门县人民法院（2012）祁民一初字第173号民事裁定书一份，证明X公司于2012年8月23日申请撤回起诉；

12、安徽省高级人民法院（2013）皖民四终字第00236号民事判决书及安徽省黄山市中级人民法院（2012）黄中法民一初字第00035号民事判决书各一份，证明本案讼争项目系X公司与孟某林、余某明共同开发，孟某林的收款行为系履行职务行为。

X公司对吴某的上述证据质证意见为：

1、对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；

2、对证据2的15份《商品房买卖合同》的真实性有异议，该15份合同第12页上吴某签名有异议，因其签名与原告提交的《商品房买卖补充协议》、本案民事诉状明显不是一人所写；对《补充协议》的真实性、合法性有异议。吴某签名不属实，且变更合同实质性条款应属无效；

3、对证据3，汇款凭证及收款确认书的关联性及证明目的有异议，该汇款的性质、用途及去向不明，不能证明吴某汇款给X公司657.20万元。收款确认书上使用的是销售专用章，该章的使用范围不包括财务处理，用其确认财务收支不具有合法性；

4、对证据4《解除函》的真实性、合法性、关联性无异议。因吴某一直未将全部购房款支付至X公司银行账户，在X公司已经发函催告后，吴某仍未能及时履行付款义务，故X公司依合同约定通知解除前述15份《商品房买卖合同》，通知到达之日合同解除；

5、对证据5-证据8，因无法与原件核对，对四份证据的真实性有异议；

6、对证据9-证据11的真实性无异议，对证明目的有异议；

7、对证据12，不能实现原告的证明目的，且不能作为本案的依据，原告只能向X公司支付购房款而不能向自然人履行。

X公司为证明其主张，向本院提交以下证据：

1、《商品房买卖合同》15份，证明双方于2011年12月28日签订了商品房买卖合同，并向所在地祁门县房地产管理局备案，付款时间为2012年12月25日，合同总价20802816元，但X公司未收到款；逾期30日之内按日付X公司万分之一的违约金，现逾期超过60日，X公司有权解除合同，吴某应向X公司支付未付房款百分之一的违约金为208028.16元；

2、吴某于2012年5月13日向安徽省祁门县人民法院提供的答辩状、收款凭证，证明吴某签名不一致，真伪不明。另证明吴某提交的《收款确认书》不真实，与其在上述答辩状中陈述不一致；

3、X公司于2012年3月18日在黄山日报上刊登的“销售专用章作废声明”，证明X公司的“销售专用章”于2012年3月16日已经作废，按规定在报纸上予以公告，该章系被孟某林非法占有；

吴某对X公司上述证据的质证意见为：

1、对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。补充协议已就合同付款方式进行变更，X公司解除合同不符合补充协议的约定，吴某向X公司支付款项打入孟某林账户是基于补充协议约定，对收据如何开出不清楚，双方确认的实际付款为657.2万元；

2、对证据2即对吴某签名不一致的问题，吴某甲当庭承认，对于合同及补充协议上的吴某签名，不是其本人签字就是吴某的父亲吴某甲代为签名，签订合同当时吴某还是一名在校大学生，所有就购买房屋谈判等事宜及付款均是吴某甲代理的，对此无须重新鉴定；

3、对证据3真实性无异议，对证明目的有异议。“声明”不足以证明“销售专用章”被孟某林非法占有，X公司已授权孟某林对外销售房屋，且“声明”之前是有效的。

经过当事人双方举证、质证，本院综合认证如下：

1、吴某提交的证明主体资格的身份证复印件一份、证明X公司于2012年3月31日向吴某发送的《解除函》一份，双方无异议，本院予以确认；

2、对于的15份商品房买卖合同，本院予以确认。吴某提交的《商品房买卖补充协议》，因盖有“黄山XX房地产开发有限公司销售专用章”，X公司对印章真实性未提出异议，只是认为该补充协议系伪造的，但并未提供证据证明，故对该补充协议本院予以确认；

3、对吴某甲代吴某向孟某林账户于2011年12月29日汇款308万元，2012年4月16日汇款349.20万元的事实，有汇款凭证及盖有“黄山XX房地产开发有限公司销售专用章”的收款确认书进一步确认了该事实，本院予以确认；

4、对吴某提交的证据5-证据8已被生效的安徽省高级人民法院（2013）皖民四终字第00236号民事判决所确认，本院依法予以采信；

5、对X公司于2012年4月17日向安徽省祁门县人民法院提起诉讼，要求解除本案讼争的《商品房品房买卖合同》的事实，双方均不持异议，本院予以认定。

经审理查明：2011年12月28日，吴某与X公司签订了由X公司与余某明、孟某林合作开发的坐落于安徽省祁门县“xx花苑”小区第一幢、第二幢15间商铺的《商品房买卖合同》，并于同日在祁门县房地产管理局进行备案。该15份合同项下总价款20802816元，付款时间均为2012年12月25日。X公司（甲方）和吴某（乙方）又于2011年12月29日签订了《商品房买卖补充协议》，该《协议》第一条载明：“由于本购房合同成交金额较大，乙方一次性付清房款确有困难，甲方同意在收到乙方预付购房款350万元后（甲方指定帐号或现金，以收款收据为准）一个月内将房产证办好交给乙方进行融资，乙方按银行同期贷款利息支付甲方一个月的财务费用，乙方保证融资到位后及时支付购房余款给甲方，甲方将房产交乙方受用”。2011年12月29日，吴某甲代吴某汇款308万元给X公司的孟某林。2011年12月30日，X公司出具了《收款确认书》载明“我公司已收到吴某甲代吴某打入孟某林工商银行帐户（帐号：62×××26）预付购房款人民币叁佰零捌万元正（3080000.00元）。我公司同意先按照补充协议约定时间办理房产证，但吴某对延迟支付的余款42万元应当向我公司承担银行同期贷款利息。后续其它购房款项仍然打入孟某林上述帐户。”X公司于2012年3月31日向吴某发送了《解除函》，通知解除与吴某签订的上述15份商品房买卖合同，吴某于2012年4月1日当日收到了《解除函》。2012年4月16日，吴某甲代吴某汇款349.2万元给X公司的孟某林。X公司于2012年8月30日向祁门县房地产管理中心申请撤销了与吴某共同在祁门县房管局的备案登记。

另查明：X公司于2012年4月17日曾就涉案房屋以商品房预售合同纠纷为由向安徽省祁门县人民法院起诉吴某，请求确认合同解除及给付违约金问题。后又以“诉请的主要事项已经解决，其他诉请事项自愿放弃”为由自愿撤回起诉。安徽省祁门县人民法院于2012年8月24日分别作出（2012）祁民一初字第172号-186号民事裁定书，裁定准许X公司撤回起诉。

本院认为：吴某与X公司签订的涉案商铺的15份《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，系双方真实意思表示，虽然部分合同系吴某之父吴某甲代为签字，但吴某此后的诉讼行为均表明其予以追认，合同成立并生效。吴某先后两次向孟某林账户上汇入657.2万元，分别于2011年11月29日汇款308万元，2012年4月16日汇款349.20万元。X公司于2012年3月31日向吴某发送了《解除函》通知解除与吴某签订的上述15份商品房买卖合同，但此时X公司与余某明、孟某林仍存在合作关系，且孟某林收受该款与其履行职务有内在联系，故该款应视为X公司收取，X公司应一并返还。吴某在收到解除合同后付款亦有不当，故对349.20万元的利息主张，本院不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告黄山XX房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴某人民币657.20万元并承担其中308万元的利息损失（利息自2012年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付至款清之日止）；

二、驳回原告吴某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费57804元，由原告吴某负担2000元；被告黄山XX房地产开发有限公司负担55804元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。

审　判　长　　张星桥

代理审判员　　胡泽萍

代理审判员　　张　斌

二〇一四年四月十一日

书　记　员　　吴晓辉

买卖合同纠纷