延安市宝塔区人民法院

民事判决书

（2013）宝民初字第00681号

原告：赵某某，女，汉族，陕西铜川市人，初中文化，现住延安市宝塔区。

委托代理人：李红梅，陕西北望律师事务所律师。

被告：刘某某，女，汉族，陕西延长县人，高中文化，现住延安市宝塔区。

委托代理人：李红刚，陕西益能达律师事务所律师。

原告赵某某诉被告刘某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵某某、被告刘某某均到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。

原告赵某某诉称，2012年2月21日，原、被告签订门面房转让合同。原告从被告手中转让了延安大桥港汇欣悦步行街***号门面房，约定租赁期限三年，从2011年12月15日起至2014年12月15日止。合同签订后原告向其缴纳了房屋保证金5000元，及第一年的房屋租赁费75000元、物业费2000元及转让费33000元，共计110000元。在双方签订合同之前，刘某某找来房东“高某”，此人自称房东，并当面表示同意刘某某将该门面房转租与原告，合同签订后，原告对所承租的门面房进行了装修，并添置了部分经营器具。原告在承租该门面房时，又来了一个自称是房东的高某，并称被告将该门面房转租原告未经其同意，转租无效，并告知原告不得继续使用该门面房从事经营活动，原告至此知道自己被被告所欺骗，后原告无奈又将该门面房转租给了刘某某。在刘某某经营期间，房东高某继续阻止刘某某在该门面房从事经营活动。2012年12月7日，刘某某将原告起诉至宝塔区人民法院，要求法院依法确认合同无效，并要求原告返还房屋保证金以及转让费，并且赔偿给其造成的其他经济损失。原告曾多次找到被告请求其依法返还收取的转让费以及房屋保证金，并赔偿损失，被告借故推诿不付，原告无奈只得诉至法院。

原告赵某某为证明其主张事实成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：

证据一：门面房转让合同（出租人是刘某某）。证明原告与被告签订过转让合同，原告有权转让该门面房。

证据二：门面房租赁合同（出租人是高某）及出租协议书（出租人是高某）。证明被告刘某某从高某处租赁的港汇欣悦步行街***号门面，高某是从高某处租赁的港汇欣悦步行街***号门面，高某并非房东。

证据三：门面房转让合同（出租人是赵某某）及判决书。证明被告刘某某伙同假房东高某欺骗赵某某称其具有转租权，将该门面房租赁给赵某某，赵某某后将门面房转租给刘某某，刘某某营业后高某开始阻挠至其无法营业，遂将赵某某起诉至法院。判决书证明确认该判决中赵某某转让合同无效，并且由被告赵某某返还原告刘某某房屋转让费及保证金。

证据四：装修项目清单及票据。证明原告装修门面房花费8530元，灯具花费1300元。

被告刘某某辩称，其一，原告和被告协商转租事宜时，被告就告知过高某，但高某提出自已也要分得一部分转让费，由于高某提出要求过分，被告未能同意，因此高某实际不同意被告将房屋转租。被告将这一情况告知原告后，原告仍然表示愿意承租，被告不存在欺诈行为。其二，原告认为自已转租是未经高某同意，因此转租行为无效。高某从2012年2月就已明知转租行为，只是因转让费分配问题其不同意转租，因此原告认为自已被骗的理由不能成立。其三，原告将房屋再次转租给刘某某的行为存在欺诈。原告在该房屋发生纠纷时，并在被答辩人不知情的情况下，又将房屋私下转租给刘某某，目的是将自已的风险转嫁给刘某某，本身就存在恶意，属于欺诈行为，故应驳回原告的诉讼请求。

被告刘某某为证明其主张事实成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：

证据一：门面房租赁合同（出租人是高某）和门面房转让合同（出租人是刘某某）。门面房租赁合同证明原、被告都明知未经原出租人同意的情况下签订的，是双方真实意思表示，该合同合法有效。门面房转让合同证明原告再次转租的行为存在欺诈，属于可撤销合同。

经庭审质证，被告对原告提供的证据一真实性无异议，对其证明目的有异议，认为不能证明原告是经过被告的同意；对证据二真实性、证明目的均有异议，认为证据不完整，没有原件，不予认可；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，认为此证据无法证明高某对原告使用房屋时进行阻挠，而且此判决已经上诉，属于未生效判决，不能作为证据。对证据四真实性和证明目的均有异议，认为不是正规发票，被告不应该赔偿此损失。原告对被告提供的证据中第一份证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告从来没有给原告看过被告与高某的租赁合同，并且通过原告的证据，证明原告把房屋转让给刘某某是经过被告同意的。对第二份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为是未经过原出租人同意，与客观事实不符。

经审查，原告提供的证据一，被告对真实性无异议，本院予以确认，被告在答辩书及庭审中表述，被告与原告协商好一致对高某说是合伙关系，并在得知刘某某经营期间后，也未要过房子，故对其证明目的本院不予采信。证据二因无原件且不完整，故本院不予采信。证据三被告对真实性无异议，本院予以确认，因双方并未提供足以反驳对方的相反证据，故本院不予采信。对证据四中的装修费8530元及灯具1300元，因合同中并无约定，故本院不予采信。被告提供的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认，通过被告答辩及庭审，可以证明原告把房屋转让给刘某某是经过被告刘某某同意的，故本院予以采信。

经审理查明，2012年2月21日，原告赵某某与被告刘某某签订门面房转让合同，合同约定被告刘某某将大桥街港汇欣悦步行街***号房子租赁给原告赵某某使用，租期三年，从2011年12月15日起至2014年12月15日止。房屋第一年费用约定为110000元，包括房屋租赁费、转让费、物业管理费。2012年7月26日，原告赵某某与刘某某签订门面房转让合同。合同约定，原告赵某某同意将大桥街港汇欣悦步行街***号房子租赁给刘某某使用，租赁期限三年，从2011年12月15日起至2014年12月15日止。房屋保证金5000元，租赁期满无任何异议，退还保证金。房屋第一年费用为90000元，包括房屋租赁费、转让费、物业管理费。第二年租金85000元，第三年租金95000元。同时约定原告必须按年交费，每年必须提前30天一次性交清次年租赁费，到期后不交费为自动放弃。合同签订后，原告赵某某向刘某某交付门面房，刘某某从2012年7月26日开始经营。2012年12月15日，高某以该门面房房主身份以未经其同意转让向刘某某收回该门面房。被告刘某某从2011年12月15日至2012年2月20日经营该门面房，原告赵某某从2012年2月21日至2012年7月26日经营该门面房，原、被告均予认可。

另查明，原告刘某某诉被告赵某某租赁合同纠纷一案，因被告赵某某不服（2012）宝民初字第02103号民事判决书，上诉至延安市中级人民法院，经调解后共返还原告刘某某转让费及保证金50000元。

本院认为，被告作为转租方在未经得房主同意情况下即与原告签订了租赁合同，被告作为无权处分人处分财产，权利人并未追认，在订立合同后也未取得处分权，故原、被告之间签订的门面房转让合同无效。因该合同取得的财产应当予以返还。原告向被告交付的房屋保证金5000元被告应予返还，原告向被告交付的110000元中，包括原告赵某某经营期间的房租费62500元和物业费2000元，因物业费、房租费系原告已实际占有使用期间产生的费用，不应返还。转让费33000元，由于原告实际经营占有五个月零五天，故酌情扣除三分之一即11000元。扣除此两项后剩余的转让费22000元、房租费12500、保证金5000元，共计39500元被告应予返还。原告诉请装修费8530元、灯具费1300元、门闸帘180元、小衣架600元、大衣架2400元、沙发椅295元、试衣架180元、圆凳160元、库存服装8900元，共计22545元；因双方在合同中并未约定，故本院不予支持。原告认为包括装修费及物品费的辩解理由，因其所提供证据不足以证明其主张，故不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：

一、解除原告赵某某与被告刘某某于2012年2月21日签订的门面房转让合同；

二、被告刘某某于本判决生效之日起十日内一次性返还原告赵某某房屋转让费22000元、房屋租赁费12500元、房屋保证金5000元；

三、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1455元，原告已预交，实际由被告刘某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。

审　判　长　艾晓华

代理审判员　石亚弟

人民陪审员　白　宇

二〇一三年十月十四日

书　记　员　钟晨溪

合同纠纷