浙江省诸暨市人民法院

民事判决书

（2014）绍诸民初字第3316号

原告：诸暨市某某置业有限公司。住所地：诸暨市苎萝东路xx号xx广场商务楼十六楼。

法定代表人：陈某某，系董事长。

委托代理人（特别授权）：寿均华、徐宇峰，浙江浣纱律师事务所律师。

被告：徐某某。

委托代理人（特别授权）：魏家鸣，浙江墨恒律师事务所律师。

原告诸暨市某某置业有限公司（以下简称A公司）与被告徐某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月19日受理后，于2015年1月6日公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人寿均华，被告徐某某的委托代理人魏家鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告A公司起诉称：2011年3月24日，原告A公司与被告徐某某签订《商品房预售合同》一份，双方就购买XX君城A2幢xx楼xx室达成协议。其中第五条约定，签订合同时买受人首付房款749579元，剩余房款174万元在所购房屋达到银行按揭贷款或公积金贷款放款条件后十天内付清。被告徐某某在合同签订后支付了首付款。2012年2月20日，原告书面通知被告，已具备办理按揭贷款的条件，要求被告在规定时间内到指定银行办理按揭贷款手续；但被告至今尚未办理手续，也未以其他方式支付剩余房款。现起诉要求：1.解除原、被告于2011年3月24日签订的《商品房买卖合同》，并由被告支付违约金52200元；2.判令被告赔偿原告自2012年3月2日起至款清日止按欠付房款的日万分之三计算的损失。

被告徐某某答辩称：对原、被告签订商品房买卖合同及被告已支付首付款的事实无异议。本案按约定交房时间应在2012年12月30日前，但原告未按规定交房，原告违约在前，故被告无需承担违约责任。

原告为证明自己的主张，提供以下证据：

1.2011年3月24日《商品房买卖合同》（含附件）一份，证明建立商品房买卖的事实及办理相互约定的权利、义务；

2.商品房预售证，证明涉案的房屋办理了预告登记的事实；

3.销售不动产发票一份，证明被告支付了首付购房款749579元的事实；

4.通知及挂号信投递单、入伙通知书及投递单，证明原告已通知被告办理按揭贷款手续及办理领房手续的事实。

被告对原告提供的1-3证据真实性无异议，对挂号信及投递单表示未收到。

由于被告对原告提供的证据真实性无异议，而投递单经与原件核对无异，本院对原告提供证据均予以确认。

根据上述书证及原、被告当庭陈述，确认本案事实如下：2011年3月24日，原告A公司与被告徐某某签订《商品房预售合同》一份及附件四份，合同约定“A公司将坐落于滨江北路延伸段XX君城A2幢xx楼xx室卖给原告徐某某，总价款2489579元。款定签订合同时买受人首付房款749579元，余房款174万元在所购房屋达到银行按揭贷款或公积金贷款放款条件后十天内付清。逾期付款30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按应付款的3%支付给出卖人违约金；自买受人接到出卖人可交付商品房的书面通知后，没有正当理由拒绝办理交接手续，其商品房毁损、灭失的风险自交接通知确定日起由买受人承担，并支付总房款的万分之一每天至接受日止的保管费。出卖人应当在2012年12月30日前，将经验收合格的房屋交付给买受方；交付期限届满，买受人应当付清任何款项，未付清的，出卖人可拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延，届时出卖人不另行通知买受人，顺延期限不视为交付逾期；如出卖人逾期交房的，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金”等内容。附件四第一条载明“买受人确认本合同第1页所填写的买受人地址、电话均为正确、有效，在履行合同期内，如买受人的通讯地址、电话发生变更，买受人有义务以挂号快递等书面方式通知出卖人，否则视为出卖人所有的通知均已送达，由此而产生的通知无法送达的责任、造成的损失，由买受人承担”。被告徐某某在合同签订后支付了首付款749579元。2012年2月20日，原告按被告在合同中确认的地址书面通知被告，已具备办理按揭贷款的条件，要求被告在接到通知后七日内到指定银行办理按揭贷款手续。2013年1月3日原告以快递的方式向被告邮寄了交房通知书，通知定于2013年1月8日交房。因被告支付首付款后，未按约办理按揭贷款手续及支付剩余房款，也未接收商品房，原告诉至本院，提出前述请求。

审理中，本院根据被告的意愿给予庭审结束后20日付清房款的期限，但期满被告仍未支付。原告表示合同解除后，被告已付的房款，在扣除损失、违约金后，原告愿意在本案中予以返还。

本院认为：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。原、被告于2011年3月24日签订的《商品房买卖合同》未违返法律、法规的强制性规定，合法有效。作为合同的双方，本应按合同的约定履行各自的义务，现原告诉请要求解除合同的履行，并由被告支付违约金、赔偿损失，其请求是否合理。

关于合同能否解除问题。虽然本案被告本人有否实际收到被告发送的办理按揭贷款手续及收房通知尚不明；但原告按双方合同约定的地址邮寄出上述文书事实，按合同附件四的约定应视为已经送达。然至今被告未办理按揭贷款手续及支付房款，直到本院给予20天付款期限后，仍未支付；致原告无法实现签订合同的目的。根据法律规定及原、被告合同的约定，均应予解除。故本院对原告要求解除合同履行的请求予以支持。合同解除后，被告已支付的购房款，由于原告愿意在扣除违约金、赔偿金后，在本案中返还给被告，为减少诉累，本院予以照准。

关于违约金及赔偿损失的计算。根据原、被告签订合同的约定，买受人逾期付款，出卖人解除合同的，买受人应支付应付款3%的违约金，原告尚应付款174万元，原告请求支付违约金52200元合理，本院予以支持。由于签订合同时的房屋价款与当前市场价差价较大，合同约定的违约金尚不足弥补原告的实际损失，原告要求被告赔偿损失合理，但原告要求按欠付款日万分之三标准计算损失不当。鉴于原告在被告未及时交清房款的情况下，仍通知被告收房，本院酌定损失参照拒收房屋的约定标准计算损失（即按总房款的日万分之一标准），时间从应收房的次日起（2013年1月9日）至本院审理中给予的付款到期日止，共748天，计186214.60元。

被告抗辩称原告先行违约，未能及时交付房屋。虽原告通知交付房屋的时间确有延迟，但被告未能付清房款在先，按双方合同的约定交付房屋可顺延，该延期不视为逾期交房，故对被告的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：

一、解除原告诸暨市某某置业有限公司与被告徐某某于2011年3月24日签订的《商品房买卖合同》；

二、被告徐某某应支付原告诸暨市某某置业有限公司违约金52200元，赔偿经济损失186214.60元，合计238414.60元；

三、原告诸暨市某某置业有限公司返还被告徐某某购房款749579元；

上述二、三项款项相抵后，原告诸暨市某某置业有限公司尚应返还被告徐某某人民币511164.40元，款定本判决生效之日起十日内付清；

四、驳回原告诸暨市某某置业有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费9385元，依法减半收取4692.50元，由原告诸暨市某某置业有限公司负担1692.50元，被告徐某某负担3000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费9385元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部，并注明上诉费。如经邮局汇款，寄绍兴市和畅堂109号，绍兴市中级人民法院收，邮编：312000。如需现金交费，可到绍兴市中级人民法院立案大厅“收费窗口”交纳。如符合司法救助条件的，应向绍兴市中级人民法院书面申请上诉案件受理费的减、免、缓交。如不在法定期间预交上诉受理费或者申请减、免、缓交未获准仍未在限定期限内预交上诉费受理费的，则按自动撤回上诉处理）。

审判员　　许诸德

二〇一五年二月二十八日

书记员　　杨方玲

商品房预售合同纠纷