广东省汕头市龙湖区人民法院

民事判决书

（2015）汕龙法民二重字第2号

原告：赵某甲，男，汉族，19**年**月**日出生，住汕头市龙湖区珠池街道。

原告：方某甲，女，汉族，19**年**月**日出生，住汕头市龙湖区珠池街道。

两原告的委托代理人：林鼎文，广东众大律师事务所律师。

被告：汕头市金园区某房地产公司。

法定代表人：林某甲。

委托代理人：张漩，广东潮之荣律师事务所律师。

委托代理人：汤仰聪，广东潮之荣律师事务所实习律师。

第三人：马某某，女，汉族，19**年**月**日出生，住汕头市金平区新福街道。

原告赵某甲、方某甲诉被告汕头市金园区某房地产公司、第三人马某某返还原物纠纷一案，由汕头市中级人民法院发回本院重审，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某甲、方某甲及委托代理人林鼎文，被告汕头市金园区某房地产公司的法定代表人林某甲、委托代理人张漩、汤仰聪，第三人马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

两原告诉称：两原告于1996年与被告签订《购房协议书》，购买位于汕头经济特区XX住宅区“XXX”住宅楼XX幢二层1室即XX住宅区XX座X幢201房（现为汕头市龙湖区珠池街道XX珠池新村XX栋201房）。合同签订后，两原告支付了房款及配套费，被告也交付了房产给两原告入住，至此，两原告合法拥有了201房房产。2001年2月16日，两原告一家将户口迁入201房，原告赵某甲为该房户主。两原告于2002年到外地工作，201房长期租给别人。

2013年9月，被告的法定代表人林某甲以201房属其所有为由不断对承租人进行骚扰，两原告无奈报警。2013年12月8日，林某甲竟然带人强行进入201房，以其为该房所有权人为由蛮横驱赶承租人，甚至在该房客厅设置床铺、更换门锁，抢占两原告的合法房产。两原告再次报警，但公安部门以该纠纷属于民事纠纷为由告知两原告诉诸法律程序。至今，林某甲仍占住在201房，无法驱赶。

两原告以合法的手续取得201房，权利应当受到保护，被告指使林某甲不经两原告同意占住该房，已经妨害了两原告的权利，构成侵权，应当予以腾退，返还房产。两原告请求判令：一、被告立即腾退两原告所有的汕头市龙湖区珠池街道XX珠池新村XX栋201房房产；二、被告向两原告每月计付房屋占用费800元，自2013年12月8日起计至腾退之日止。

两原告向本院提交以下证据：

1.两原告身份证，证明两原告诉讼主体资格；

2.人口信息查询表，证明林某甲的身份情况；

3.房屋买卖合同，证明两原告购买争议房产；

4.收款收据；

5.补偿协议书；。

6.收款收据，证据3-6证明两原告购买争议房产并支付房款及其他费用；

7.户口；

8.证明；

9.发票，证据7-9证明争议房产是两原告一家的住所地，原告赵某甲是户主，两原告一家长期在此居住，水电费由两原告支付；

10.照片2张，证明被告未经两原告同意占住争议房产；

11.报警回执，证明两原告报警；

12.证明，证明原告方某甲原名是“方某乙”；

13.人口信息查询表及证明，证明第三人马某某在2003年**月**日前叫廖某某。

被告辩称：一、原告方某甲作为本案原告主体是否适格。1996年7月6日与被告签订《购房协议书》的乙方为“方某乙”，缴纳购房款的是“方某乙”，代收代缴费的也是“方某乙”，从被告提供的证据上看，根本就不存在原告方某甲的名字，因此，原告方某甲作为本案主体是否适格，即“方某乙”与原告方某甲是否为同一人。如果不同一个人，那么原告方某甲作为本案主体不适格，原告赵某甲也就没有证据证实其已经履行购房买卖合同中最主要的支付购房款义务，没有理由主张本案诉讼请求。二、如果“方某乙”与原告方某甲为同一人，那么被告作如下答辩：1.两原告诉称其合法拥有汕头市龙湖区珠池街道XX珠池新村XX栋201房所有权是违背客观事实的，事实上汕头市龙湖区珠池街道XX珠池新村XX栋201房属于被告所有。2.被告并没有将本案房产交付给两原告入住，两原告是在严重违约的情况下非法侵占被告公司所有的汕头市龙湖区珠池街道XX珠池新村XX栋201房。3.被告并没有侵占两原告的房产。4.两原告诉称“林某甲仍占住在201房，无法驱赶”更是没有事实依据，本案房产现由第三人一家居住使用。综上，两原告要求被告腾退本案房产并支付占用费的诉讼请求缺乏事实依据，被告请求驳回两原告的诉讼请求。

被告向本院提交以下证据：

1.企业法人营业执照，证明被告的主体资格；

2.购房协议书，证明原告赵某甲、方某乙与被告签订协议书，房款125452元，协议书明确约定了付款期限；

3.立约书，证明被告与原告赵某甲、方某乙就二人拖欠购房款49528元问题进行约定；

4.通知书，证明被告通知方某乙缴清购房款，否则被告将撤销购房合同、收回房屋；

5.购房协议书及收款收据，证明被告将房产出卖给第三人；

6.说明书，证明争议房屋一直由第三人一家居住生活至今。

第三人述称：两原告长期居住第三人的房屋，造成房屋破损，第三人要求两原告补偿。

第三人向本院提交以下证据：

1.购房协议书及收款收据，证明被告将房产出卖给第三人；

2.说明书，证明购房情况；

3.户口薄；

4.民事判决书；

5.证明，证据3、4、5证明第三人一直都叫马某某。

经开庭质证，被告对两原告提交的证据1、2无异议；对证据3有异议，《购房协议书》中开始乙方（预订方）以及后面乙方（盖章）两处中“方某甲”三字存在故意涂改现象，与被告存档的购房协议书该两处主体是不一致的，本协议书一式三份，是用复写纸复制的，协议还对购房款为125452元进行明确约定；对证据4真实性没有异议，对其证明内容有异议，被告收到的是“方某乙”的购房款而非“方某甲”的，且方某乙只向被告支付购房款87816.4元，尚欠房款49528元；对证据5无异议；对证据6真实性无异议，对证明内容有异议，是由“方某乙”缴纳的而非原告缴纳的；对证据7关联性有异议，该证据与本案无关，并且原告是非法占用被告的房产并故意提供不完全的购房手续非法入户；对证据8证明内容的真实性有异议，据原告的证据7，原告2001年2月16日才非法入户到本案房产，之前原告赵某甲并非汕头市龙湖区珠池街道**社区居民委员会的居民，那么居委会是如何知道原告赵某甲居住情况的，因此该证明完全是居委会根据原告赵某甲的陈述而出具的，缺乏真实性；对证据9有异议，原告非法占用被告房产并非法入户；对证据10有异议，被告并没有更换门锁、设置床铺占住该房的行为；对证据11有异议，无法证明原告要证明的内容；对证据12有异议，无法证明原告要证明的内容；对证据13表示不清楚。

第三人对两原告提交的证据1、2无异议；对证据3-6不清楚；对证据7-9有异议，户口簿地址房产是第三人购买的；对证据10照片有异议，房产是第三人的；对证据11有异议，是第三人报警的，发现有人将第三人房产出租；对证据12不清楚；对证据13有异议，外婆给第三人注册户口时登记的是廖某某，后来父亲将第三人改回马姓，第三人从小到大一直叫马某某。

两原告对被告提交的证据1的真实性、关联性、合法性没有异议，但强调被告已于2000年12月27日吊销；对证据2无异议；对证据3的真实性有异议，该立约书的确是原告所签，但里面的“欠款49528元”内容并不真实，原告在1996年7月6日已交房款87816.4元，剩余房款应是125452-87816.4＝37635.6元，另外，该《立约书》在承认原告支付大部分房款的基础上，仍约定原告若未支付剩余小部分房款，“被告有权收回房屋，对已缴购房款不予退回”，该约定显失公平，不应得到支持；对证据4有异议，通知书下面“方雁贞”是被告伪造的，原告从未签收过该份通知书，被告伪造证据，原告请求追究其法律责任，从该通知书的形式上看，该通知书下方的虚线处盖上被告公章，虚线上方为通知内容，下方为回执，按照习惯行为，应当是虚线上部分由被送达人执存，下方的回执由被告执存，但本案的通知书却是完整的一张，这有悖常理，明显是被告制作的伪证；对证据5的真实性、关联性、合法性有异议，该购房协议书由被告与他人所签，原告并不知情，对其真实性不予确认，被告与他人的协议对原告不具备约束力，原告与被告签订合同并支付大部分房款发生于1996年7月6日，而根据被告提供的证据，其与“马某某”签订合同是发生于1998年1月8日，当时原告已经实际入住了争议房产，本来就应当拥有该房产的产权，被告再将原告本来就应当拥有产权的房产卖与他人，是典型的“一房二卖”行为，该行为不合法，如果真的存在该行为，也应认定为无效。另外，购房协议书及收据也存在诸多疑点：1.马某某是在2003年**月**日前的名字为“廖某某”，不可能在1998年**月**日用“马某某”的名义签订合同，须知，在签订合同时是应当提交身份证的，当时马某某在身份证上面的名字为“廖某某”；2.实践中，经收人一般是财务人员而非法定代表人，但该收据的经收人却是林某甲即法定代表人，这也有悖常理；3.从收据的书写来看，书写的日期及大写金额与预印的字重叠，这说明该收据并非像通常收据一样在同一本整齐的收据上书写（在同一本收据上书写，因系一次形成，复写的字不会叠在预印的字上面），而是在一张不透明的纸上重新复写上去的。据此，原告有理由怀疑，购房合同书及该收据都是为了应对本次诉讼特意炮制的，并非1998年1月8日形成的；对证据6有异议，该说明是被告的单方陈述，原告不知情，对其真实性不予确认，无论被告以及所谓的“马某某”如何协商，都与原告无关，更不影响原告继续拥有争议房产的权利，被告与所谓的“马某某”的行为是恶意串通损害原告合法权利的行为，该行为不合法。

第三人对被告提交的证据无异议。

两原告对第三人提交的证据1、2的质证意见与对被告的证据5、6的质证意见相同；对证据3、4、5无异议，但该证据证明的是1999年之后马某某与廖某某为同一人。

被告对第三人提交的证据无异议。

本案证据材料，本院根据证据审核认定规则予以综合审查判断。

经审理查明：1996年7月6日，被告作为甲方、“方某乙”作为乙方，双方签订《购房协议书》，约定了乙方向甲方认购位于汕头特区珠池住宅区“小会片”住宅楼第10X幢二层一室一套，面积79.4平方米，购房款125452元，付款期次为签约当日支付70%的购房款，房屋交付使用后六个月支付30%的购房款，本楼房计划于1996年6月1日交付使用；《购房协议书》落款“乙方（盖章）”处为“方某乙”签名，“乙方代表：”处为原告赵某甲签名。同日，被告作为甲方、“方某乙”作为乙方，双方签订《购房补充协议书》，约定甲方向乙方代收代付有线电视天线、水磨地板工本费、水电安装工本费等配套费用共计13480元；《购房补充协议书》落款处乙方为原告赵某甲签名。被告同日向“方某乙”分别开具收到购房款87816.4元及收到配套费13480元的两份数据。同日，被告作为甲方、“方某乙”作为乙方，双方签订《立约书》，约定因乙方订购珠池住宅区第10座X幢201房，尚欠房款49528元，乙方如逾期未能按购房协议书交房后履行缴交30%（即1996年6月1日至12月1日止）的房款，被告同意乙方缓慢一个月的期限，欠款金额以每天2‰的利息计还清；乙方届时（即1997年1月1日止）未能按购房协议书及本立约书执行，甲方有权收回房屋，撤销原合同，并对乙方已缴购房款不予退回；《立约书》落款处乙方为“方某乙”及原告赵某甲签名。

被告的证据4通知书内容为：查你户认购我司珠池住宅区第10座X幢201房，拖欠购房款49527.6元，根据《购房协议书》、《立约书》规定最迟缴清购房款不得超越1997年1月1日，现已超越期限；当你户接到本通知书起10天内，速缴清购房款；逾期我司将按《购房协议书》、《立约书》规定执行；证据下方“购房户签名”处有“方某乙”签名字样，签收时间为1997年5月9日。庭审期间，两原告否认收到上述通知书，本院告知其若对通知书真实性有异议，可在庭审后七日内申请对签名笔迹的真实性进行鉴定；两原告未提交鉴定申请。

另查明：上述房产没有产权确权登记，现址为汕头市龙湖区珠池街道XX珠池新村XX栋201房；两原告系夫妻关系，于2001年2月16日取得上述房产的户籍入户登记。2014年5月29日，汕头市潮南区两英镇美林社区居民委员会出具《证明》：我居委原居民方某乙，女，19**年**月**日出生，身份证号码440NNNN926，与现名方某甲是同一个人。

又查明：被告与第三人均提交的两者之间的《购房协议书》以被告为甲方、第三人为乙方，内容为：乙方认购位于汕头特区XX住宅区“XXX”住宅楼XX幢二层一室一套，面积79.4平方米，购房款120688元，本楼房计划于1998年1月8日交付使用；《购房协议书》落款时间为1998年1月8日。被告与第三人均提交的收款收据载明被告于1998年1月8日收到第三人购房款120688元。

2013年9月底，被告及第三人到本案房产处，要求居住者搬走。向两原告承租该房产的居住者随后搬走，第三人便入住至今。

诉讼期间，两原告称：签订协议时被告有交付房屋钥匙；被告行使合同解除权已超过一年的期限。被告称：因两原告没有付清房款，没有将房产交付两原告；被告有登记本，由领取钥匙的各个购房者签名，被告大概在1998年下半年停止营业，因多年无经营，材料无法找寻；因属城中村，整个区域没有办理房地产权证。第三人称：其与被告签协议前十多天，被告公司人员有带其实地看房，其舅舅也在同一幢的不同楼梯购房；被告于第三人购房当日交付房产钥匙，因不急用，第三人没有入住，一两年后去查看时发现被他人占用，遂去被告处咨询，当时被告已无营业，找不到任何人；2013年9月底的一天，第三人的舅舅在汕头市广兴村发现被告法定代表人林某甲，第三人赶到后与林某甲发生争吵，有警察到场，林某甲在第三人要求下一起到本案房产处向居住者交涉，要求其搬走，有报警，居住的人说是承租人，派出所也要求其搬走，承租人知道情况后就搬走了。

本院认为：根据“方某乙”与原告赵某甲共同在本案有关购房协议上签名、两原告于2001年2月16日入户本案房产、二人系夫妻关系等情况，可认定向被告购房的“方某乙”就是原告方某甲。

对于被告提交的有“方某乙”签名字样的催款通知，两原告否认其真实性，但又未按本院要求申请笔迹真实性鉴定，故本院对该催款通知的真实性予以采信。根据原、被告《购房协议书》、《立约书》中关于交房后付清余款、原告1997年1月1日止未能依约执行则被告有权收回房屋等约定，以及被告发出催款通知的事实，应认定被告已向两原告交房；被告关于没有将本案房产交付给两原告入住、两原告非法侵占房产的辩解，理由不足，本院不予采纳。

原、被告已就所欠购房款的支付及违约责任进行约定，两原告本应依约在1997年1月1日前付清购房款，但直至被告1997年5月9日进行催款，两原告仍未支付余款，两原告应承担相应违约责任；同时，本案房产也没有确权登记为两原告所有，被告收回房产行为，符合双方约定，不构成侵权。关于两原告所称被告行使合同解除权已超过一年期限问题，原、被告已将收回房产作为违约责任进行约定，合同当事人要求对方承担违约责任并不需要以行使合同解除权为前提，且双方约定了被告收回房屋的同时对原告已缴购房款不予退回，该违约责任也与合同解除的法律后果不同；同时，两原告未能举证被告与第三人之间的房屋买卖系虚假交易，而相关行为发生时，解除权行使期限的规定尚未发布实施。因此，两原告提出本案侵权之诉，要求被告返还房产，理由不足，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

驳回原告赵某甲、方某甲的诉讼请求。

案件受理费1000元由两原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。

审　判　长　　杨建平

代理审判员　　林　权

代理审判员　　杨如龙

二〇一五年十一月二十日

书　记　员　　林奕绚

返还原物纠纷