山东省潍坊市奎文区人民法院

民事判决书

（2014）奎民一初字第619号

原告：卢某甲。

委托代理人：齐广东、庄悦强，山东万信律师事务所律师。

被告：潍坊某置业有限公司。

法定代表人：陈某，董事长。

委托代理人：孙志丽、王国才，山东中强（潍坊）律师事务所律师。

原告卢某甲诉被告潍坊某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐广东、庄悦强，被告委托代理人孙志丽、王国才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年11月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》，约定原告购买被告开发的位于潍坊市奎文区XX路XX号XXX第十栋XX号的商品房。商品房买卖合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时在该条第一款约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。原、被告签订合同的当日，被告将上述商品房交付给了原告，但被告至今未将原告所购商品房的资料到权属机关办理登记备案，致使原告至今无法取得权属证书，被告的行为已经构成严重违约。特提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告于2011年11月11日签订的《商品房买卖合同书》；2、返还原告购房款319827元并赔偿原告的损失19000元及319827元本金自2014年11月6日至判决书生效之日的利息损失；3、被告承担诉讼费用。

被告辩称，1、原告要求解除买卖合同并要求返还购房款及利息的主张依法不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，因无法办理房产证解除合同的条件是合同约定的工作日期满后超过一年的方可行使，本案中合同约定的360个工作日到期后办理登记手续的期限未满一年，涉案房屋的交房时间为2012年9月29日，360个工作日的截止日期为2014年3月14日，从2014年3月14日至今未超过一年，故原告解除合同的诉求违反了法律规定，应予驳回；2、涉案房屋已于2012年9月29日交付原告使用，原告也已于2012年11月出租给潍坊某某酒店管理有限公司使用，且至今该房屋租赁合同并未解除，原告提出解除与被告的买卖合同，该房屋不具备返还条件。原告通过出租房屋已经获得25527.93元的收益。虽然房产证没有办理到位，但并没有给原告造成任何损失，也没有影响原告对所购房屋的使用和出租，原告要求解除合同违背诚信原则；3、原告主张赔偿损失19000元无事实与法律依据，19000元是原告对其所有的房屋增设的设备设施花费，归原告所有，且2012年11月原告已经将房屋出租给酒店使用，没有办理房产证并不影响原告使用，且还给原告带来收入，所以原告没有损失。被告将已经装修好的房屋卖给原告，原告已经使用了2年多时间，获得较多的租金收入，对这部分损失被告保留追诉的权利。原告诉称在合同签订之日交房与事实不符，被告向原告交房的时间是2012年9月29日。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2011年11月11日，原、被告签订《商品房买卖合同书》一份，约定原告购买被告开发的XXX住宅10#楼XX号房屋一套，面积57.9平方米，房产销售总价为314456元，合同第六条规定，原告按分期付款方式于签订合同时向出卖人支付首期购房款人民币92000元，于2011年12月30日前付72456元，2012年5月30日前支付90000元，余款60000元于2012年9月30日前清全部付清，合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第八条约定，出卖人应当在2012年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人。第十三条规定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的酒店式公寓标准。合同第十五条关于产权登记的约定中规定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

合同签订当天，原告向被告支付首付款92000元，2011年12月21日支付房款72456元，2012年5月25日支付90000元，2012年9月29日支付购房款60000元、维修基金5211元、备案办证费160元，于2012年9月29日向潍坊某某酒店管理有限公司交纳酒店配套设施费19000元。

另查明，2012年9月20日，原告与潍坊某某酒店管理有限公司签订某某快捷酒店业主托管合同书一份，合同中约定，原告将所购得的涉案房屋委托给潍坊某某酒店管理有限公司经营使用，房屋租期共计10年，自2012年11月1日起至2022年10月30日止。原告应在2012年9月30日前交付房屋。租赁期间，该租赁房屋的配套费为19000元，该配套费由原告承担，由潍坊某某酒店管理有限公司集中采购，该公司所置室内装修配套的全套家电、家具及相应物品，合同期满上述配套归原告所有。该房屋租金为按委托经营时该房屋净房款以年回报分别为前1年为7%、后6年为8%，最后3年9%的方法计算，潍坊某某酒店管理有限公司通过原告在公司指定的账户支付房租。潍坊某某酒店管理有限公司托管原告的房屋后，自2012年11月至2014年5月支付原告租金25527.93元。2014年11月17日，原告以至今无法取得权属证书，被告的行为已经构成严重违约为由，诉至本院，要求判如所请。

又查明，2014年12月23日，潍坊市规划局下发潍规解控（2014）95号XXX小区政府控房面积解控通知书一份，该通知中载明，潍规房控（2009）107号实行房控的10#楼，经规划验收合格，予以解控。2015年4月13日，原告所购奎文区XX路XX号XXX10号楼办理了初始登记，2015年4月21日，该10号楼办理了房屋所有权证。

以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同书》一份、收据七份，被告提供的托管合同书一份、转款明细表十份、收据、银行转款回、解控通知书、房地产权属登记缴费单、房权证奎文字第××号房产证各一份及当事人陈述在案为证。

双方当事人争议的焦点问题是：一、原告要求解除商品房买卖合同，返还购房款本金及利息的主张是否能够成立？二、赔偿损失19000元是否有事实和法律依据？

原告主张双方签订合同的当日，被告将上述商品房交付给了原告，但被告至今未将原告所购商品房的资料到权属机关办理登记备案，致使原告至今无法取得权属证书，被告的行为已经构成严重违约，所以要求解除合同，返还购房款并赔偿损失。原告除提供上述《商品房买卖合同书》一份外，还提供解除商品房买卖合同通知一份、EMS快递单及回执一份，证明原告2014年11月10日邮寄给被告解除商品房买卖合同的通知，被告已经签收，该合同已经解除。被告质证称，对解除商品房买卖合同通知、EMS快递单及回执真实性无法确认，被告未收到该快递。

被告主张已向原告交付了房屋，且原告也已将房屋托管给潍坊某某酒店管理有限公司经营管理，原告有租金收益无经济损失，未办证的原因系涉案楼座被政府控房，属不可抗力，政府已下文解除控房，该房屋现在已经能够办理分户房产证，不同意解除合同。除提供上述托管合同书、转款明细表、收据，银行转款回执、房地产权属登记缴费单、房屋所有权证、解控通知书外，还提供交房通知单、交接验收表各一份，证明2012年9月29日被告将房屋交付原告使用，交接表中原告已签字确认收到房屋。原告对交房通知的真实性称无法确定，不能证明原告已收到，验收表无法确认系原告亲笔签字，内容上无法确定与本案有关联性。被告还提供EMS快递件一份，证明2015年4月2日被告通知原告办理产权证、交纳税费，并提供办证所需证件材料，原告签收。

庭审中，原告主张被告支付购房款利息，以319827元（购房款加损失）为基数，自2014年11月6日始按银行同期贷款利率的四倍计算至本判决生效之日止。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告履行了交款义务，被告亦向原告交付了房屋，事实清楚，本院依法予以确认。原告与潍坊某某酒店管理有限公司于2012年9月20日签订的潍坊某某快捷酒店业主托管合同书，亦系其双方的真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。合同签订后，原、被告均按合同约定履行了自己的义务，该事实亦清楚。涉案房屋是何时交付的，原、被告说法不一，本院认为，根据原告提供的《商品房买卖合同书》、被告提供的托管合同书中租赁起始时间及潍坊某某酒店管理有限公司向原告给付租金的实际情况看，被告向原告交付房屋的时间应认定为2012年9月29日。

原告主张解除合同的理由为被告至诉讼时未将原告所购商品房的资料到权属机关办理登记备案，致使原告无法取得权属证书，按合同约定，被告的行为已经构成严重违约，所以要求解除合同并赔偿损失。被告不同意解除合同。本院认为，第一、从原、被告签订的《商品房买卖合同书》的实际履行情况看，原、被告分别完成了向对方交房交款的义务，主权利义务已经履行完毕，原告接受房屋并使用房屋至诉讼时已超过二年，涉案房屋所有权已经于2012年9月29日交付时实际转移，原告购买房屋使用的合同目的已经实现。房产证办理是被告基于《商品房买卖合同书》产生的附随义务、辅助义务，未影响到《商品房买卖合同书》项下房屋已经完成交易的事实，亦不构成对已达成的合同目的的根本破坏；第二、从被告提供的解控通知书及登记缴费单可以看出，延迟办理房屋所有权证的原因系涉案房屋被政府控房，在涉案房屋解控后，被告在本案诉讼过程中已办理了涉案房屋的初始登记，涉案房屋已经具备办理房产证的条件，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。办理房产证是原、被告的双向义务，应由原、被告双方共同完成。根据被告提供的EMS快递件中所装载的材料，能够证明被告愿意及时为原告办理房产证。在此情况下，原告应与被告及时办理房产证手续；第三、涉案房屋已经出租给潍坊某某酒店管理有限公司作为酒店使用，在租赁房屋期间，原告收取了租赁费，未造成损失。原告向潍坊某某酒店管理有限公司交纳的配套费19000元，系购置涉案房屋内全套家电及家具及相应物品的款，合同期满上述配套归原告所有，该款亦非原告损失。现租期尚未届满，原告与潍坊某某酒店管理有限公司签订的托管合同尚未解除，在原告已经设定房屋租赁权且未到期的情况下，该房屋不具备返还条件。

综上所述，原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》、被告返还购房款并赔偿损失，理由不当，证据不足，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及相关民事法律法规之规定，判决如下：

驳回原告卢某甲的诉讼请求。

案件受理费6382元，财产保全费2170元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审　判　长　　陈　倩

审　判　员　　陈要香

人民陪审员　　高立成

二〇一五年七月十五日

书　记　员　　王　琮

商品房销售合同纠纷