湖南省常德市鼎城区人民法院

民事判决书

（2014）常鼎民初字第151号

原告：聂某某，男，汉族，住湖南省常德市鼎城区。

原告：方某，女，汉族，住湖南省常德市鼎城区

原告聂某某、方某的委托代理人：黄生斌，湖南告成律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。

被告：胡某某，男，汉族，住湖南省常德市鼎城区

委托代理人：赵晓明，湖南洞庭律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。

原告聂某某、方某与被告胡某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理后，原告聂某某、方某于2014年1月3日向本院申请对位于常德市鼎城区**镇原胡某某的私房六间及两间小正屋、地上物的现值进行评估，并对宅基地（面积以房屋买卖协议约定的房屋界定范围为准）价值进行评估，评估报告书于2014年6月26日送达双方当事人。本案依法适用普通程序，由审判员郑丹担任审判长，与审判员杨开伟和人民陪审员谭长红组成合议庭，于2014年8月12日公开开庭进行了审理，代理书记员潘庆担任庭审记录。原告聂某某、方某及其委托代理人黄生斌、被告胡某某及其委托代理人赵晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告聂某某、方某诉称：2004年3月23日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，约定被告将位于鼎城区**镇黄土山村20组的私房六间及两间小正屋卖给原告，售价为4万元。原告搬入该房屋后，对房屋进行了翻修。2011年10月27日，被告以买卖合同无效为由向鼎城区人民法院起诉，后经一审、二审，常德市中级人民法院于2012年12月20日作出终审判决，判决原告与被告签订的房屋买卖协议无效，原告将房屋退还给被告。根据合同法的规定，房屋买卖协议确认无效后，被告应将购房款4万元退还给两原告，并赔偿因合同无效给原告造成的一切损失。故诉至法院，要求被告将依合同取得的购房款4万元退还给两原告，被告赔偿两原告因合同无效造成的损失190974元（其中房屋及土地损失188574元、鉴定费2400元），本案诉讼费由被告承担。

原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：

1、2004年3月23日原告聂某某与被告胡某某签订的房屋买卖协议一份，欲证明原告聂某某购买被告胡某某房屋的事实；

2、常德市鼎城区人民法院（2012）常鼎民初字第189号民事判决书一份，欲证实被告起诉要求确认房屋买卖合同无效的事实；

3、常德市中级人民法院（2012）常民一终字第126号民事判决书一份，欲证实房屋买卖协议已确认无效，法院要求对于购房款及合同无效造成的损失另行主张；

4、湘鸿房鉴字（2014）第0568号房地产评估报告一份，欲证实原告所购买的被告胡某某的房屋及宅基地的价值为1889574元；

5、房地产评估的鉴定费发票一份，欲证实原告开支鉴定费2400元的事实；

6、房屋现场的照片，欲证实房屋周边的现状。

被告胡某某辩称：本案诉请的房屋买卖协议经法院二审判决已确认无效，原告应返还房屋给本案被告。涉案标的物只有房屋，与房屋有关的宅基地、自留地，是依附于集体经济组织成员人身利益的权利，该权利原告主张及评估与其买卖房屋无关，人民法院应不予采信。

被告胡某某为在举证期限内未向本院提交证据。

对原告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：

对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6，被告对真实性均无异议，但对关联性、合法性提出异议，本院经审查认为，对原告提交的证据1房屋买卖合同、证据3（2012）常民一终字第126号民事判决书、证据4房地产评估报告、证据5鉴定费发票、证据6房屋现场的照片，证据来源合法且与本案有直接关联，本院予以认定。对原告提交的证据2（2012）常鼎民初字第189号民事判决书，因该判决已被二审判决改判，故本院不予采信。

根据本院认定的证据及原、被告的陈述，本院确认如下事实：

原告聂某某、方某于19**年*月**日登记结婚，系汉寿县**镇**村*组村民。被告胡某某系常德市鼎城区**镇黄土山村20村民组村民。2004年3月23日，原告聂某某与被告胡某某签订了一份房屋买卖合同，合同约定：胡某某将位于鼎城区**镇***村**组的私房一栋上下六间及两间小正屋（房屋为坐北朝南）卖给聂某某；房屋界定（四至界限）为东以铁大门围墙为止，南以塘为止，西以两间小正屋为止，北以后面路为止；房屋售价为4万元，一次性付房款35000元，余款在2004年10月付清，胡某某收取全部房款后，应将房屋内所有设施和与房屋无关的财产全部搬出，由聂某某验收。合同签订后，双方按合同履行了合同义务，原告搬入该房屋后，对房屋及院落进行了新建、装修。聂某某与方某于2009年4月24日办理了离婚登记，双方离婚协议书中约定在鼎城区**镇黄土山村20组的房屋归方某所有。2011年10月27日，胡某某以农村私有房屋不能买卖为由诉至常德市鼎城区人民法院要求确认胡某某与聂某某所签订的房屋买卖协议无效，并返还居住房屋，当时胡某某在常德市武陵区南坪乡已有住房。一审认为房屋买卖协议有效，判决驳回胡某某的诉讼请求。胡某某不服上诉，常德市中级人民法院于2012年12月20日作出终审判决：撤销一审判决，确认聂某某与胡某某签订了一份房屋买卖协议无效，聂某某、方某将房屋返还给胡某某。故两原告诉至法院，要求被告将依合同取得的购房款4万元退还给两原告，被告赔偿两原告因合同无效造成的损失190974元。

在本案审理期间，原告聂某某、方某于2014年1月3日向本院申请对位于常德市鼎城区**镇黄土山村20组原胡某某的私房六间及两间小正屋、地上物的现值进行评估，并对宅基地（面积以房屋买卖协议约定的房屋界定范围为准）价值进行评估，本院依法委托湖南某某房地产评估有限公司进行评估，原告交纳评估费2400元。评估结论为：确定评估对象在评估时点2014年3月17日的评估价格为188574元，其中：1、房屋评估价值为127633元；2、集体土地评估价值为53633元，其中围墙内宅基地评估价值为17424元，围墙外菜地评估价值为36209元；3、地上附着物及其他房屋设施评估价值为7308元。

本院认为：本案双方的争议焦点为：一、本案房屋买卖协议无效的过错责任；二、涉案房屋的土地评估价值是否能作为原告计算损失的依据。

关于焦点一、本案房屋买卖协议无效的过错责任。考虑到被告胡某某作为出卖人在出卖房屋时即明知其出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止转让的范围，其出卖房屋多年后在已有住房的情况下又以农村房屋不能买卖为由主张房屋买卖合同无效，要求返还房屋，被告的行为有违诚实信用原则，被告胡某某应对合同无效承担主要过错责任。原告作为买受人，应当知晓农村房屋买卖的相关规定，对合同无效其自身也有一定过错，应承担次要责任。

关于焦点二、涉案房屋的土地评估价值是否能作为原告计算损失的依据。本案评估的集体土地包括围墙内的宅基地和围墙外菜地，上述集体土地均在聂某某与胡某某签订的房屋买卖协议约定的房屋界定的四至界限范围内。涉案的房屋买卖协议被法院确认无效也是基于房屋买卖时将该房屋及其附属设施范围内的建设用地使用权一并处分，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让”的规定，导致合同无效。对于原告因合同无效造成的损失，应全面考虑涉案房屋地处常德市郊，出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失等因素予以确定。故确定原告的损失应全面考虑房屋买卖协议范围内的集体土地价值。

综上所述，聂某某与胡某某签订的房屋买卖协议被法院确定无效，被告胡某某因合同取得的购房款4万元，依法应当返还给原告，故对原告要求被告将依合同取得的购房款4万元退还给两原告的诉讼请求，本院予以支持。对原告的损失赔偿考虑到现房屋及其附属设施范围内土地的评估价值为188574元（其中集体土地评估价值为53633元，房屋、地上附着物及其他房屋设施现值为134941元），因合同无效导致房屋及其附属设施范围内的土地现值与原买卖价格的差异，给原告造成的直接经济损失为148574元，以及原告为请求赔偿对房屋及土地评估支出的评估费2400元，被告胡某某应对因合同无效给原告造成的上述损失150974元承担80%的赔偿责任，即120779.20元；其余损失由原告自行承担。故对原告要求被告赔偿两原告因合同无效造成的损失190974元（其中房屋及土地损失188574元、鉴定费2400元）的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告胡某某于本判决生效之日起五日内给付原告聂某某、方某购房款4万元；

二、被告胡某某于本判决生效之日起五日内赔偿原告聂某某、方某损失120779.20元。

三、驳回原告聂某某、方某的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4764元，由原告聂某某、方某负担1448元，由被告胡某某负担3316元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。

审　判　长　郑　丹

审　判　员　杨开伟

人民陪审员　谭长红

二〇一四年十月十日

代理书记员　陈凯枫

合同纠纷