广西壮族自治区河池市金城江区人民法院

民事判决书

（2013）金民初字第353号

原告（反诉被告）：李某某。

委托代理人：罗英华，广西金城江律师事务所律师。

被告（反诉原告）：宁某某。

委托代理人：蒋铁生，广西铁义律师事务所律师。

委托代理人：石琳琳，广西铁义律师事务所实习律师。

第三人：刘某。

委托代理人：覃汉扬，广西铁义律师事务所律师。

原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）宁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月11日受理后，依法组成由审判员欧继仲担任审判长，代理审判员梁聪、人民陪审员莫桂凤参加的合议庭，依据被告宁某某（反诉原告）的申请，依法通知刘某作为第三人参加本案诉讼，于2013年7月2日公开开庭审理了本案。书记员朱胤丞担任法庭记录。原告李某某（反诉被告，以下简称原告）及其委托代理人罗英华，被告宁某某（反诉原告，以下简称被告）的委托代理人蒋铁生、石琳琳，第三人刘某及其委托代理人覃汉扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，原告通过朋友左某甲认识被告，经左某甲介绍得知被告有门面出租，经与被告口头协商，由原告租赁被告位于河池市XX区XX路XX号的门面。依照被告的请求，原告先支付了3万元定金给被告，2010年10月5日，双方签订了《门面租赁合同》，当日原告再支付给被告2万元。据合同约定，租期为五年，年租金为26万元。被告当时对原告称，该门面已订有合同，与原租户的合同未到期，待原租户合同到期后，被告收回门面交给原告，原告为了取得门面，也愿意等待。原告根据2010年10月5日与被告签订的《门面租赁合同》，便与福建某某体育有限公司签订了订货合同（应厂家规定需要提前半年订货），购买该公司价值1，043，153.60元的鞋、服装。同年十二月，被告向原告提出增加房租为每年35万元，原告因与厂家签订了订货合同，为避免损失，原告同意了被告的要求，被告也表示以后不再反悔。于是，原、被告又于2013年1月30日再次订立了《门面租赁合同》，同时，被告收回了2010年10月5日双方订立的《门面租赁合同》。

依据2010年10月5日和2013年1月30日双方签订的合同约定，被告应将门面出租给原告经营，租赁期应从被告实际交付门面给被告开始计算。现被告未按期履行合同，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求：1、确认原、被告于2013年1月30日签订的《门面租赁合同》有效；2、判令被告继续履行合同；3、判令第三人刘某退出本案门面。

原告为证明其主张，向法庭提供如下证据：

1、2013年1月30日原告李某某、被告宁某某签订的《门面租赁合同》××份。证实被告将自有的位于河池市XX区XX路XX号房屋第××至第六层楼出租给原告，租期五年，租金每年35万元；

2、中国XX银行个人跨行汇款凭证。证明原告2013年2月20日汇了租金18万元给被告；

3、被告宁某某所写的《收款收据》××份。证明2013年1月30日被告收到原告支付的押金5万元；

4、《骆驼2013Q1－Q2新品订货会订货合同书》××份。证明原、被告签订《门面租赁合同》后，原告订了价值1，042，153.60元的货物准备在所租赁的门面销售；

5、房屋产权证复印件××份。证明河池市XX路XX号（现河池市XX路XXX号）房屋系被告宁某某所有；

6、宁某某写给李某某的《委托书》××份。证明宁某某委托李某某代管河池市XX路XX号房屋二至六楼的水电、卫生等。

被告宁某某（反诉原告）答辩并反诉称，2008年2月15日，被告与第三人刘某签订了《门面租赁合同》，合同约定宁某某将河池市XX路XXX号房屋的××楼门面租赁给刘某至2013年2月28日止，合同同时约定刘某合同到期后有优先承租权。

2009年左右，通过左某甲的介绍，被告与原告相识，2010年，原告与被告洽谈租房事宜，被告向原告说明该门面系租给刘某，时间至2013年2月28日止，并将被告与刘某的合同给原告看，告知原告刘某有优先承租权，若原告要租赁门面，必须保密，以免刘某知道不肯退出门面。2011年6月27日，原、被告签订《门面租赁合同》，被告将河池市XX区XX路XX号房屋的二至六楼租赁给原告，租赁期从2011年7月1日至2013年2月28日。2013年1月30日，应原告的请求，原、被告签订《门面租赁合同》，合同约定被告将位于河池市XX区XX路XX号房屋的××至六楼出租给原告。签订合同时，被告再次重申刘某对该房屋××楼门面有优先承租权，双方签约之事必须做好保密工作，原告也同意保密。故合同第十五条特别约定：“本合同内容是甲、乙双方内部商业机密，任何××方都不能将本合同内容对外透露”。按合同约定，原告应支付半年租金给被告，但原告××拖再拖，直到2月20日才将此款汇给被告。

2013年2月28日，被告与刘某的合同到期，被告叫刘某退出门面，门面由被告自用。哪知刘某说被告不守信用，私自将门面出租给原告，无视其优先承租权。被告经了解得知，原告于2013年1月25日始，即在**网上发布该房的转租信息，其后又将与被告签订的《门面租赁合同》（掩盖了租价等几个地方）发至该网。与发帖者联系的人也认识刘某，信息得到进××步确认。刘某将上述情况制成U盘，拷制××份交给被告。

综上，被告认为，原、被告所签订的《门面租赁合同》系双方的恶意串通行为，损害了第三人刘某的优先承租权，因此是无效的；如法院认定合同有效，原告明知刘某对门面有优先承租权，却将合同信息发至**网上，造成被告不能如期收回门面，原告的行为已构成根本违约，应驳回原告的诉讼请求，被告并反诉请求：判令解除原、被告于2013年1月30日签订的《门面租赁合同》。

被告为证明其主张，向法庭提供如下证据：

1、房屋产权证××份。证明宁某某对河池市金城江区XX路XX号（现河池市XX路XXX号）房屋拥有所有权；

2、2013年1月30日原、被告签订的《门面租赁合同》××份。证明李某某所签“如果甲方自行收回门面，甲方负责赔偿乙方××切损失”签在该合同第三页。李某某提供的该合同上述文字由宁某某签在第二页；

3、宁某某、刘某于2008年2月15日签订的《门面租赁合同》复印件××份。证明该租赁合同有效期为2008年3月1日至2013年2月28日止，宁某某与李某某于2013年1月30日签约时该合同未到期；

4、宁某某、李某某2011年6月27日所签订的《门面租赁合同》。证明2011年7月1日至2013年2月28日，宁某某将XX路XXX号（即原160号）2至6楼租给李某某，而不是李某某所说的“代管”房屋；

5、U盘××个。该U盘制作人为刘某。证明内容为李某某将租房合同发至**网，被刘某发现，宁某某再无理由将刘某赶走；

6、泉州市乐登袋鼠体育有限公司有关材料。证实该公司公章、授权书等与李某某提供与该公司合同及收据上公章不××致。

7、宁某某心脏病疾病证明书。

第三人刘某述称，第三人对本案房屋的第××楼门面有优先租赁权，原、被告恶意串通损害第三人的利益，其两人所签订的本案合同无效；如果原、被告之间的合同能够解除，那么第三人赞同原、被告解除门面租赁合同。

第三人刘某为证明其主张，向法庭提供如下证据：

1、宁某某、刘某2008年2月15日所签的《门面租赁合同》复印件。证明该租赁合同有效期为2008年3月1日至2013年2月28日止，宁、李2013年1月30日签约时该合同未到期，在同等条件下刘某有优先承租权；

2、李某甲的《情况说明》。证明1、2013年2月份有人在**网上发布本案门面出租广告，联系电话159××××3025，证人与其通话并要求对方发送《租赁合同》；2、对方通过189××××1776手机号发送彩信到证人手机上；

3、李某甲手机实物照片。证明189××××1776手机号向李某甲使用的手机发送彩信，彩信内容为三页合同文本，文本与李某甲自书的情况说明××致；

4、覃汉扬向彭某的《询问笔录》××份。证明**网上“金城江区XXX街XX号门面”出租广告是159××××3025机主尹姓男子所发，其是原告李某某的侄子，其说出租广告是帮原告李某某发布的；

5、证人彭某出庭所做的证言。彭某称，其与刘某是朋友，李某某的侄子（姓尹，具体姓名不详）帮李某某发布将本案门面转租的广告到**网，其曾与姓尹的联系，后将此事告诉刘某。

根据原、被告及第三人的陈述和答辩，本案的争议焦点是：1、原告李某某与被告宁某某于2013年1月30日签订的《门面租赁合同》的效力如何。2、如合同有效，被告是否有权解除该合同。

经庭审质证，被告对原告所举的证据1、2、3、5的真实性无异议，认为证据4是原告跟福建公司签订的合同书，真实性不清楚，合同书签订在租赁合同半年后，与本案无关，证据6是个租赁关系，不是委托代理关系；第三人认为原告的证据1损害第三人合法利益，是无效的合同；证据2、3、4、5、6的质证意见与被告的质证意见××致；原告对被告所举的证据1、2、3真实性无异议，证据4与本案无关联性，证据5真实性有异议，无法知晓是谁在说话，与本案无关联性，无法证明说话者是本案原告，说话内容与本案有关，证据6真实性无异议，对证明内容有异议，证据7与本案无关联性；第三人对被告所举的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性均无异议；原告对第三人所举的证据1、3真实性无异议，关联性有异议。证据2不是证人证言也不是录音资料，不能作为证据出示，对其内容真实性不认可，与本案原告无关。证据4真实性有异议，证明内容与本案无关，无法证明广告是李某某委托其侄子所发，也不能证明该男子是原告的侄子。证据5与本案无关联性。被告对第三人所举的证据无异议，认为是真实的。

本院对当事人无异议的证据的真实性均予采信，对当事人有异议但与本案有关联性的证据亦予采信。

综合原、被告及第三人的陈述、诉辩及举证，围绕本案争议焦点，本院确认如下法律事实：

被告宁某某系河池市XX路XXX号（原河池市XX路XX号）房屋的所有权人。2008年2月15日，宁某某与刘某签订《门面租赁合同》××份，合同约定宁某某将该房屋的××楼门面出租给刘某，租期五年（自2008年3月1日至2013年2月28日），年租金10.8万元。合同还约定，如合同期满后，刘某需继续经营，在同等条件下享有优先承租权。

2010年9月25日，宁某某（甲方）与李某某（乙方）签订《门面租赁合同》××份，合同约定宁某某将河池市XX路XXX号整栋（陈七层外）出租给李某某，租期为五年（自2013年3月1日至2018年2月29日），年租金26万元。后双方经协商，于2013年1月30日就本案房屋的租赁问题另行签订了××份《门面租赁合同》，合同约定，宁某某将河池市XX路XXX号房屋××至六楼出租给李某某，租期五年（自2013年3月1日至2018年2月29日），租金改为每年35万元。合同第十五条约定“本合同内容是甲、乙双方内部商业机密，任何××方都不能将本合同内容对外透露。各自透露本合同内容而引起各种纠纷所造成的后果，各自承担责任。（另附：对外合同内容壹份）。”合同签订前，李某某于2013年2月20日预付给宁某某房屋租金18万元。合同签订当日，李某某支付了租房押金5万元给宁某某。

第三人刘某认为自己对本案××楼门面的租赁虽然到期，但根据其与宁某某签订的合同，其对××楼门面有优先承租权，故拒绝退出门面。被告宁某某以原告李某某欲将本案门面转租，而将信息发布在**网上，从而让第三人刘某知道其将门面出租给李某某，让其无法履行合同。故而引发本案。

原告在向本院提起诉讼时的诉讼请求是要求判令被告赔偿经济损失1，422，153.60元，后改为本案诉讼请求。

本院认为，××、关于宁某某与李某某于2013年1月30日签订的《门面租赁合同》的效力问题。经审查，本合同是具有完全民事行为能力的当事人经过平等协商所签订的合同，合同意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告及第三人以原、被告恶意串通，损害第三人利益为由，要求确认该合同无效。但从本案事实看，刘某对本案房屋××楼门面的租赁期到2013年2月28日止，而李某某与宁某某约定的租赁期从2013年3月1日开始，故该约定未损害刘某的利益。优先承租权并非法定权利，而只是约定的权利，该权利只是承租人在租赁期满后，具有与出租人优先协商继续租赁租赁物的权利，而非在租期满后对租赁物具有当然的承租权，且该权利不能对抗第三人。再者，至本案法庭辩论终结前，宁某某并未与刘某达成新的租赁合同。故被告及第三人的该项主张不能成立，本院不予支持。

二、关于宁某某与李某某于2013年1月30日签订的《门面租赁合同》是否应该解除的问题。首先，李某某是否将本案门面的租赁信息发到**网的问题。从被告提供的证据看，该网站发布的信息并没有特指是本案门面，只称在邮政局旁有门面出租，且联系人不是李某某本人。证人彭某也只证实其与××个姓尹的男子联系租赁事宜，而尹姓男子与李某某的关系无从知晓，故本院对是否系原告将本案门面转租信息发布到网上无法确认。再者，根据我国《合同法》的规定，合同的解除有法定解除和约定解除的事由，本案无法定解除合同的事由，即使原告发布了门面转租信息，根据本案合同第十五条约定，原、被告虽然对合同内容约定有保密义务，原告称保密的目的是为了不让其丈夫知道租金已由2010年9月25日签约时年租金26万元提高到本案合同年租金35万元，被告称是为了不让刘某知道。但从该条注明有“另附：对外合同内容壹份”看，保密义务的主要方面应该不是宁某某将房屋出租给李某某本身，而是合同的条款（如租金、租赁期限等），且该条并未约定××方将合同内容对外泄露另××方有权解除合同，即合同当事人违反该保密条款并非合同解除的条件。另外，如上所述，第三人刘某的优先承租权在本案中不能对抗原告。故本案没有法定或约定的解除事由，被告主张解除本案合同，无事实和法律依据，本院不予支持。

对合法有效的合同，当事人应该全面履行合同义务。就本案而言，被告宁某某应依约将河池市XX区XX路XX号房屋××至六层交由原告李某某按合同的约定行使承租人的权利，但基于合同的相对性，原告李某某与第三人刘某无合同上的关系，原告请求判令第三人刘某退出本案××楼门面，本院无法支持，该权利应由作为房屋所有权人的宁某某行使。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：

一、原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）宁某某于2013年1月30日签订的《门面租赁合同》合法有效；

二、限被告宁某某于本判决生效后十日内全面履行与原告李某某于2013年1月30日签订的《门面租赁合同》中作为出租人的义务；

三、驳回原告李某某对第三人刘某的诉讼请求；

四、驳回反诉原告宁某某的反诉请求。

本诉案件受理费100元（李某某已预交），由原告李某某自行承担20元，被告宁某某承担80元；反诉案件受理费100元（宁某某已预交），由反诉原告宁某某承担。

义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。

如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费100元，反诉案件受理费100元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：5XXXX5，开户行：农行河池分行花园支行。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　欧继仲

代理审判员　　梁　聪

人民陪审员　　莫桂凤

二〇一三年七月二十九日

书　记　员　　朱胤丞

房屋租赁合同纠纷