湖南省湘潭县人民法院

民事判决书

（2014）潭民一初字第963号

原告周某甲。

委托代理人戴静，湖南湘晋律师事务所律师。

委托代理人文永康，湖南湘晋律师事务所律师。

被告湘潭某有限公司。

法定代表人朱某某，该公司董事长。

委托代理人李某，该公司办公室副主任。

第三人李某某。

委托代理人刘晓南，湖南中兴律师事务所律师。

原告周某甲诉被告湘潭某有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年7月14日向本院提起诉讼。本院受理后，第三人李某某认为原、被告所签订的商品房买卖合同侵犯了第三人的财产所有权，于2014年8月18日向本院申请参加诉讼。本院依法组成由审判员张飞兵担任审判长，人民陪审员谭军、赵德钰参加的合议庭，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。代理书记员刘泽臣担任记录。原告周某甲及其特别授权委托代理人戴静、一般委托代理人文永康、被告某某公司的一般委托代理人李某、第三人李某某的特别授权委托代理人刘晓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某甲诉称：2010年7月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》，合同约定：原告购买被告开发建设的易俗河镇雪松中路946号“某某名居”*栋*单元*号房屋一套，建筑面积183.19平方米，房屋总价为210669元，交房时一次性交纳，被告代表原告统一办理房屋产权证和土地使用证，涉及的税费由原告承担。合同签订当日，原告向被告交清了全部购房款及合同约定的费用共计213069元，但被告仅向原告交付了房屋钥匙，拒绝向原告开具正式购房款发票，也未到湘潭县房地产管理局办理房屋备案登记手续，原告所购房屋至今未办理房屋产权证及国土证。为维护原告的合法权利，请求法院判令被告立即开具“某某名居”*栋*单元*号房房款发票；由被告立即办理“某某名居”*栋*单元*号房产权证和国土使用证；由被告按中国人民银行逾期贷款利息的标准向原告支付违约金至房产证、国土证办理至原告名下之日止（2010年10月17日至2014年6月17日违约金为65290元）。

被告某某公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。原告周某甲于2010年7月17日与被告签订了《商品房买卖合同》，被告即将钥匙交付了原告，原告也住进了该房屋。原告在合同签订后4年多时间从未向被告主张过任何权利，原告的起诉已超过诉讼时效。二、被告出售房屋给原告远远低于市场价，被告没有为原告办理房屋产权证的义务，合同约定由原告自己办理房屋产权证，并由原告自行承担一切费用。三、被告已依约将房屋交付给原告，无需向原告支付违约金。四、原告与被告签订的《商品房买卖合同》系无效合同，该房屋系第三人李某某名下的个人财产，只有第三人签字并认可该合同有效，该合同才生效。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

第三人李某某述称:原、被告所签订的商品房买卖合同，侵犯了第三人的财产所有权。该房屋的土地使用证潭国用（2004）第817498号是第三人所有，被告未经第三人的同意和授权，将属于第三人的财产私自转让给他人，侵犯了第三人的财产所有权。原告于2010年7月17日领取了房屋钥匙居住至今，原告居住第三人的房屋应按每月租金1000元计算给第三人的损失共计48000元。为维护第三人的合法权益，特请求法院确认原、被告之间签订的某某名居*栋*单元*号房屋销售合同无效；要求原告周某甲支付第三人房屋占用租金48000元（从2010年7月17日至2014年7月17日每月租金1000元，即12000×4＝48000元）。

原告周某甲为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告主体适格；2、被告营业执照、组织机构代码证及工商登记变更登记等资料，拟证明被告诉讼主体适格，2005年11月至2013年6月被告法定代表人为第三人李某某、2013年6月至今法定代表人为朱某某，2010年1月至2013年1月，李某某为被告公司执行董事、经理，朱某某为被告公司监事，公司股东为李某某和朱某某；3、商品房买卖合同，拟证明原告购买被告开发建设的易俗河镇雪松中路946号“某某名居”*栋*单元*号房屋一套，建筑面积为183.19平方米，房屋总价为210669元，办理水电税费2000元，楼宇对讲门400元，共计213069元，交房时一次性交纳，被告代表原告统一办理房屋产权证和土地使用权证；4、收款收据，拟证明原告于2010年4月22日向被告支付了定金20000元，于2010年7月17日向被告支付了房款193069元，原告如约付清了全部房款及水电费、对讲门费，被告没有向原告开具房款发票；5、进场装修管理费收据、物业费收据、电能销售专用收据，燃气费发票、水费发票，拟证明原告于2010年12月已入住“某某名居”*栋*单元*号房，并向小区物业公司交纳物业管理费，“某某名居”*栋*单元*号房电表号为1317940007，客户名称为周某甲（原告），该房燃气表和水表业主客户均为原告；6、湘潭县房屋权属登记表，商品房买卖合同、报告，拟证明2007年5月，被告将公司房产从总证分割变更出来，房产转移登记至原法定代表人李某某的名下，其行为实质是考虑被告公司利益，用于被告法定代表人为公司贷款还税，被告与李某某未发生真实交易，未支付房款对价，被告现任法定代表人朱某某与原法定代表人李某某对房屋于2007年已办理房产证一事早已知情，双方相互串通欺诈，至今未告诉原告，存在重大过错；7、商品房买卖与个人二手房买卖转移登记收费明细、差额对比表、测绘面积证明，拟证明原告因被告违约及过错行为，将来需向房产局多缴纳转移登记费用870元，该费用由被告造成，应由被告承担。

被告某某公司对原告的举证发表如下质证意见：对证据1无异议，对证据2中的被告主体适格等信息无异议，对被告执行董事的任职文件的真实性无异议，但是被告认为与本案无关，属于公司内部事情；对证据3的真实性无异议，但不能达到原告证明目的，因合同中写明办证及费用均由原告自己承担，该合同中是当时当事人用笔写上的，被告认为办证的责任都在原告本身；对证据4的真实性无异议，对后期的收据的真实性及关联性有异议，与本案无关系；对证据5的真实性无异议，但被告认为与本案无关；对证据6中的第一份的真实性无异议，对第二份无异议，对第三份及报告的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证明目的是原告的个人理解认为的，无客观性，被告认为与本案无关系，对原告所说原代表人与现代表人早就知情，被告认为不能达到证明目的；对证据7不能证明被告方有过错。

第三人李某某对原告的举证发表如下质证意见：对证据1无异议，对证据2中的真实性无异议，对证明目的有异议，第三人认为原告提交的执行董事，公司董事的证明与本案没有关联性；对证据3，合同的真实性无异议，对证明目的有异议，在合同中写明该房的办证由原告自己负责办理，合同中有明确的约定，不能达到原告的证明目的；对证据4的真实性无异议；对证据5第三人认为与本案无关联性，是原告与物业公司的消费，对真实性及关联性均有异议；对证据6的真实性无异议，对证明目的有异议，证据中的第三人与被告的买卖合同的真实性无异议，对其中的对价有异议，第三人与被告公司之间是属于两个人的问题，与原告没有关系，第三人认为没有必要告知第三方，第三方也无权干涉；对证据7中原告要多交的费用，第三人认为是由于原告没有在规定时间内办理造成的，是原告个人造成的。

被告某某公司没有向本院提交证据。

第三人李某某为支持其主张，向本院提交了以下证据：第三人李某某的房产证及土地使用证的查询单，拟证明原、被告之间所争议的房产，是属于第三人个人所有。

原告周某甲对第三人提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，对关联性有异议，原告举证提出房屋登记在第三人名下是由于被告公司抵押贷款的需要，当时第三人是被告公司的法定代表人，因此第三人所从事的行为代表的是公司的行为。对查询单的真实性无异议，对关联性有异议，仅仅证明某某一栋的060202、060102、060201号房屋登记在第三人名下，但本案争议的房屋并不在此列。

被告某某公司对第三人提交的证据无异议。

本院对当事人双方提交的证据作如下认证：对原告提交的证据的真实性予以认定；其中对原告提交的证据3商品房买卖合同书证明目的2不予采信，因该合同上已明确约定“此套房屋产权证由业主自己办理，办证的所有税、费由业主自己承担”。对第三人提交的证据的真实性予以认定，对其证明目的不予采信。

通过当事人的举证、质证及本院的认证，本院依法确认本案以下事实：2010年7月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同书》，合同约定：原告向被告购买位于湘潭县易俗河镇雪松路口“某某名居”的商品房*栋*单元*号房屋一套，建筑面积183.19平方米，单价为1150元/平方米，房屋总价为210669元，并约定原告向被告交纳办理水、电入户费2000元和楼宇对讲门400元，共计213069元，交房时由原告向被告全部交清以上款项。同时合同第六项第3条约定“甲方（即被告）代表乙方（原告）统一办理买卖房屋产权证和土地使用权证，涉及的税费由乙方（原告）负责”，在签订合同时，被告又在原告持有的合同第三页顶部写上：“此套房屋产权证由业主自己办理，办证的所有税、费由业主自己承担”。原告与被告签订合同前已于2010年4月22日向被告预交20000元定金，合同签订当日，原告又向被告交购房款193069元，原告共计向被告交款213069元（此款被告已向原告出具了收款收据）。被告于当天向原告交付了该房屋的钥匙。之后，原告对房屋进行了装修并搬入该房屋居住。

另查明，原告向被告所购位于湘潭县易俗河镇雪松路口“某某名居”的商品房*栋*单元*号房屋系被告开发。2007年4月底，被告为向政府交纳税款，决定以被告的法定代表人李某某即本案第三人个人名义向银信部门贷款，因抵押需要，被告遂将原告所在栋的房屋全部登记在第三人名下，并经湘潭县财税收入征管领导小组办公室批准以自建房的形式免税登记，湘潭县财税收入征管领导小组办公室并同意该房今后转让按有关政策规定缴纳税费。原告多次找被告办理房屋产权证，因购房款发票税费上涨，且合同约定由谁负责办理房屋产权证并不明确，双方发生争议，原告遂诉至本院。

本院认为：一、原、被告所签订的《商品房买卖合同书》是否合法有效，决定于该合同约定的标的物即房屋在原、被告签订合同时是否属被告所有。该房屋为被告所开发，虽登记在第三人名下，但第三人并未支付房屋对价，也非赠与所受，登记到第三人名下是为被告还税要以被告法定代表人即第三人个人名义贷款提供担保而设定，该房屋登记到第三人个人名下第三人也并未交纳房屋交易等税费，故该房屋所有权并未发生真正转移，在签订合同时仍属被告所有。因此，应认定原、被告所签订的《商品房买卖合同书》合法有效；二、原告的收据是否可以取代发票。根据《国家税务总局关于用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》的第一条规定：“从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》……”，《消费者权益保护法》第22条规定“经营者提供商品或服务，应当按照国家有关规定或商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或服务单据，消费者索要发票等购货凭证或服务单据的，经营者必须出具。”原告于2010年7月17日依约付清全部房款210669元，被告作为房屋销售单位，依法应当向原告全额开具房款发票，但因原、被告合同约定所有税、费由原告负担，故对开具该发票所产生的税费应由原告负担，现原告请求被告开具购房款发票，本院依法予以支持。三、房屋权属证书应当由谁负责办理，因该合同书是由被告提供的格式合同，合同第六项第3条明确约定“甲方（即被告）代表乙方（原告）统一办理买卖房屋产权证和土地使用权证，涉及的税费由乙方（原告）负责”，在签订合同时，被告虽又在原告持有的合同第三页顶部注明：“此套房屋产权证由业主自己办理，办证的所有税、费由业主自己承担”。该手写部份并未加盖被告公章，原合同第六项第3条也并未删除，且原、被告在签订合同时，该房屋尚登记在被告的法定代表人个人名下，故办理房屋权属证书宜由被告代为办理为宜，双方对办证所产生的税、费均已定由原告承担，故原告请求被告办理“某某名居”*栋*单元*号房产权证和国土使用证，本院依法应予以支持，至于办证所需的税、费，可由原告预交，也可由被告垫付后再向原告主张。四、原告主张被告支付违约金，因原、被告在签订合同后，原告全部交付了购房款被告即将房屋给了原告，原告也随即对房屋进行装修并进入居住，且双方对办理房屋权属证书由谁负责并未明确，故对原告主张被告支付违约金，本院不予支持。五、被告认为原告的请求已过诉讼时效，因原、被告发生的争议主要是办理房屋权属证书，被告已经将房屋交付原告，原告亦已实现对房屋的占有，原告请求被告转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，且原告也多次向被告主张权利，被告并未明确拒绝原告。因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。第三人请求原、被告签订的合同无效并要求原告支付占住房屋租金，因第三人不属房屋实际的所有人，故对第三人的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条、《中华人民共和国民事消费者权益保护法》第二十二条的规定，判决如下：

一、由被告湘潭某有限公司在本判决生效后三日内向原告周某甲出具210669元的购房款发票；

二、由被告湘潭某有限公司在本判决生效后三十日内协助原告周某甲办理位于湘潭县易俗河镇雪松路口“某某名居”的商品房*栋*单元*号房屋的房屋产权证和国土使用证，所产生的税、费由原告周某甲负担；被告湘潭某有限公司逾期未办理，原告周某甲持本判决书自行到相关部门办理登记手续，所产生的税、费由原告周某甲负担，由此给原告造成的其他损失，由被告湘潭某有限公司负担；

三、驳回原告周某甲的其他诉讼请求；

四、驳回第三人李某某的诉讼请求。

本案受理费8066元，由被告湘潭某有限公司负担5000元,由原告周某甲负担476元，第三人李某某负担2590元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审　判　长　　张飞兵

人民陪审员　　谭　军

人民陪审员　　赵德钰

二〇一四年十一月二十六日

代理书记员　　刘泽臣

房屋买卖合同纠纷