福建省福州市仓山区人民法院

民事判决书

（2015）仓民初字第3935号

原告陈某某，女，19**年*月*日出生，汉族，住福建省罗源县。

委托代理人李书建、陈开放，福建汇德律师事务所律师。

被告张某，男，19**年*月*日出生，汉族，住福州市仓山区。

原告陈某某与被告张某租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月16日公开开庭进行了审理。原告陈某某的委托代理人李书建、陈开放、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某诉称，2013年9月18日，原、被告签订《房地产租赁合同》，原告将其所有的坐落于福州市仓山区某房屋出租给被告，租赁期至2016年12月30日止。合同约定被告在租赁期内对房屋进行装修应征得原告同意，造成损坏的，被告应修复或照价赔偿，若转租他人，须经原告同意。2015年8月底，原告发现被告将诉争房屋结构由三房一厅改为四房一厅，并将其中三间卧室转租他人。此外，因债主向被告催债，诉争房屋外墙被喷上红字”还钱”。现请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产租赁合同》；2、被告立即从原告房屋迁出，将房屋返还原告；3、被告立即将房屋恢复原状，继续向原告支付租金（至其实际将原告房屋恢复原状并交付给原告之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。

被告张某辩称，不同意原告诉讼请求。本案与其无关，诉争合同已经解除，诉争房屋新的租赁合同系被告妻子李新莺与原告所签。原告对被告转租诉争房屋知情，房屋装修也是原告同意的，该事实已有一年有余。另，外墙喷漆不是被告所为。

经审理查明，原告于2013年7月29日通过买受方式取得诉争房屋所有权。同年9月18日，原、被告签订《房地产租赁合同》，约定原告将诉争房屋出租给被告使用至2016年12月30日，月租金1200元；合同约定被告装修诉争房屋须经原告同意，对原装修和设施的损坏，应修复或照价赔偿；被告转租诉争房屋须经原告同意；被告按时缴纳租金，逾期七天或以上的以违约论处。此后，被告将诉争房屋进行分隔，将原有三室一厅结构，分隔为四室一厅，并转租其中三间卧室给他人使用。

本院认为，原、被告于2013年9月18日所签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，原、被告之间存在房屋租赁关系。该合同约定被告对诉争房屋进行装修、转租，须经原告同意。现被告未经原告同意，擅自将房屋内部结构改变，并转租他人，违反合同约定，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：”承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第二百二十四条第二款规定：”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”故原告主张解除诉争合同，及被告迁出诉争房屋的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：”承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”故原告主张恢复房屋原有结构的诉讼请求本院予以支持。原告主张被告向原告支付至其实际将原告房屋恢复原状并交付给原告之日止的租金，本院调整为被告以每月1200元为标准，向原告支付腾空搬离并做好移交手续之日止的房屋占用费。被告辩称原、被告于2013年9月18日的合同已解除，原告已与被告妻子李新莺于2015年8月28日签订新的《房屋租赁合同》。鉴于原告与被告妻子李新莺所签合同涉及转租、装修等事项内容多处涂改，未经合同当事双方在涂改处签字盖印确认，且并非本案被告所签署，无法证明该合同有效性和该合同与本案关联性，本院对被告相关答辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、解除原告陈某某与被告张某于2013年9月18日所签订的《房地产租赁合同》；

二、被告张某于本判决生效之日起十日内从坐落于福州市仓山区某房屋内迁出，将房屋返还原告陈某某；

三、被告张某于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市仓山区某房屋恢复原状；

四、被告张某于本判决生效之日起十日内按每月1200元向原告支付房屋占用费至实际腾空搬离之日止；

如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8935元，适用简易程序减半收取4467.5元，由被告张某（被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

代理审判员　　周浚哲

二〇一六年三月十四日

书　记　员　　刘祥勇

租赁合同纠纷