安徽省滁州市南谯区人民法院

民事判决书

（2015）南民一初字第00985号

原告:唐某某。

委托代理人：蒋少华、邓锐，安徽会峰律师事务所律师。

被告：王某某。

委托代理人：孙峻，安徽伟诚律师事务所律师。

被告：宋某某。

原告唐某某诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法由审判员吴庆锋适用简易程序，公开开庭进行了审理。在本院审理过程中，被告王某某申请追加宋某某为共同被告，本院予以准许。原告的委托代理人邓锐及被告的委托代理人孙峻到庭参加诉讼，被告宋某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告系安徽康佳电子有限公司员工。2006年12月，安徽康佳电子有限公司经市委市政府批准通过集资的方式建设安康苑小区，原告共花费152872元购买安康苑12号铺面房一套，面积122.5平米。2012年9月28日，原告与王某某签订铺面租赁合同，约定将其所有的安康苑12号铺面房屋租赁给王某某使用，双方约定了租金、租期以及违约条款。其中，约定王某某于2014年9月17日应支付第三年的房屋租金共计62255元，但被告王某某始终拒绝支付。依据合同第六条第2款之约定，王某某应如期缴纳租金，否则每逾期一天，应按应缴总金额的每日千分之一加收违约金，逾期二十天，原告有权解除合同收回商铺，并不予退还保证金。依法成立的合同应受法律保护，被告王某某违反合同约定的交租义务，已构成违约，依据合同，原告有权解除合同，收回房屋并要求被告支付租金，承担违约责任。庭审过程中，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令被告支付一年的房祖62255元；2、判决被告支付截止至2015年4月17日的违约金7450元及（2014年10月17日应当支付的租金62255元，按银行同期贷款利率的4倍计算）及2015年4月17日以后至实际缴纳房租时的违约金；3、被告承担本案诉讼费用。

被告王某某辩称：1、出租租房屋是违法建筑，至今没有房产证及建房规划许可证，依法不得对外出租，所以双方签订的租赁合同无效；2、由于合同无效，原告提出要求被告承担违约责任没有事实及法律依据；3、涉案的房屋已由王某某在2013年8月26日转租给宋某某使用经营至今，本案的实际承租人应当为宋某某；4、王某某租用原告的房屋是用于成立滁州市国海商贸有限公司，涉案房屋是国海商贸的营业用房，国海公司将2楼房屋用于开设宾馆，1楼门面房租给他人经营超市和网吧，2013年8月26日，被告王某某将国海商贸有限公司整体转让给了宋某某，宋某某接手国海商贸后已向原告缴纳2013年10月17日至2014年10月17日一年的房租，第三年的租金已由宋某某向网吧和超市的经营户收取，但是一直没有缴纳给原告，宋某某已申请法院冻结了该全部款项，涉案的租金应当由宋某某支付。

被告宋某某未予答辩亦未提交证据材料。

经审理查明：2012年9月28日，原告与被告王某某签订铺面租赁合同，约定将滁州市安康苑12号铺面房屋租赁给王某某使用，租赁期限为三年，从2012年10月17日起至2015年10月17日止。双方同时还约定了租金支付时间以及逾期支付房租的违约金计算标准。其中，约定王某某于2014年9月17日前应向原告合计支付从2014年10月17日起至2015年10月17日的房屋租金共计62255元，但被告王某某至今未支付。原告认为双方约定的违约金过高，故按照银行同期贷款利率的4倍计算自2014年10月17日直至房租租金支付完毕时止的违约金。

上述事实有原告的陈述及提供的相关证据材料等予以证明。

本院认为：原告房屋已经取得建设工程规划许可证，原告与被告王某某在平等、自愿基础上签订的《铺面租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同相对性原则，合同的权利义务只发生在合同双方当事人之间，故对被告王某某辩称房屋租金应有宋某某交纳的意见，本院不予采信，对原告要求被告王某某支付第三年的房屋租金共计62255元的诉讼请求，本院予以支持。原告认为双方约定的违约金过高，故按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算自2014年10月17日起直至房屋租金支付完毕时止的违约金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告王某某自本判决生效之日起十日内一次性向原告唐某某支付房屋租金共计62255元及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算自2014年10月17日起直至房屋租金支付完毕时止）；

二、驳回原告唐某某的其它诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费678元，由被告王某某负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。

审　判　员　吴庆锋

二〇一五年七月二十五日

代理书记员　陆　潮

房屋租赁合同纠纷