嘉兴市秀洲区人民法院

民事判决书

（2013）嘉秀民初字第1298号

原告：庄某。

委托代理人（特别授权代理）：张春峰、余佳丽（实习），浙江万宝律师事务所律师。

被告：嘉兴市某某房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区大树花园商贸中心××号楼。

法定代表人：代某某，董事长。

委托代理人（特别授权代理）：沈中山、汪荣祥，浙江子城律师事务所律师。

原告庄某与被告嘉兴市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2013年10月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员诸葛剑虹适用简易程序独任审判，于2013年11月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张春峰、余佳丽、被告委托代理人沈中山、汪荣祥到庭参加了诉讼。因发现本案不宜适用简易程序，遂于2014年4月20日裁定转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张春峰、余佳丽、被告委托代理人汪荣祥到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。期间原被告双方共申请庭外和解三个月十五天。本案现已审理终结。

原告庄某起诉称，原被告于2010年8月14日签订合同编号为3-2503的《商品房买卖合同》，约定原告向被告嘉兴市某某房地产开发有限公司购买位于嘉兴市秀洲区蓬莱路、新洲路口“某某国际大酒店”××××号房屋，房屋建筑面积55.58㎡，交房日期为2010年12月31日之前，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款10%向买受人支付违约金。协议生效后，原告如约履行了自己的付款义务，向被告支付了购房款306724元。但被告至今未能交付房屋，故提起诉讼，要求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款306724元；3、被告支付违约金至判决确定之日止（暂计2011年1月1日起至2013年9月30日为51822.3元，按同期银行贷款利息年利率6.15%计算）；4、被告承担本案诉讼费。审理中，原告明确第三项诉讼请求违约金主张至法院确定的合同解除之日止。

被告嘉兴市某某房地产开发有限公司答辩称：1、对原、被告签订商品房买卖合同事实没有异议，原告购房款没有付清；2、根据合同第9条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，原告要求解除合同已超过一年的解除权行使期限，无权解除合同；3、基于原告无权要求解除合同，原告要求返还购房款的请求不应得到支持；4、即便解除合同，解除合同违约金的计算也应当依据合同第9条规定按买受人累计已付款的10%支付，且原告所购房屋前三年的委托经营收益已在房价中扣除，原告不存在逾期交房的损失；5、原告只能主张起诉前2年的违约金，超过2年的诉讼请求不应得到支持。

原告庄某为证明其主张，举证如下：

证据一，《商品房买卖合同》一份（合同编号为3-2503）。由原被告于2010年8月14日签订，约定原告庄某购买被告嘉兴市某某房地产开发有限公司开发建设的某某国际大酒店第××幢×××号预售商品房，总价款为606724元，被告应于2010年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系，以及双方对相关权利义务的约定。

证据二，《发票》1份。以证明原告庄某支付了首付款的事实。

被告嘉兴市某某房地产开发有限公司经质证，对证据一、二的真实性均没有异议，但根据证据一的合同约定，双方关于逾期交房违约金约定是日万分之0.5，具体请法院酌定。

被告嘉兴市某某房地产开发有限公司为证明其抗辩，举证如下：

《某某国际大酒店商品房委托经营合同》复印件一份。由原告与嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称新洲物业公司）于2010年8月14日签订，约定原告庄某将其所有的某某国际大酒店第××幢××号房委托新洲物业公司经营，委托经营期限为八年，自2010年12月31日至2018年12月30日止，原告同意将该房屋经营管理的一切事项委托新洲物业公司处理，并同意新洲物业公司以新洲物业公司名义从事该商品房经营管理的一切活动；新洲物业公司自2013年12月31日起至2018年12月30日止，应按季度向原告支付经营回报收益，双方还就其他权利义务作了约定。以证明根据该合同，委托经营管理的前三年收益原告不向新洲物业公司收取，故从应当交房之日起三年内原告不存在相应的逾期交房损失。

原告经质证对证据三性均有异议，不予认可。

经审查，本院认为，被告嘉兴市某某房地产开发有限公司对原告庄某所举证据均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。对于被告嘉兴市某某房地产开发有限公司提交的证据，因系复印件，原告亦不予认可，真实性无法确认，对该证据不予认定。

根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：

2010年8月14日，原告庄某与被告嘉兴市某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号为3-2503），约定原告购买被告开发建设的某某国际大酒店第××幢××号预售商品房，建筑面积55.58平方米，总价款为606724元，原告于合同签订当日付清房款50%首付，剩余房款与银行办妥贷款手续。被告应于2010年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，买受人未付清款项的，出卖人有权延期交房至买受人付清款项之次日；合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定，“买受人采取银行按揭贷款方式付款的，如按揭贷款未在约定时间划到出卖人帐户，自签约之日起第31日开始每日按未付房款万分之五向出卖人支付违约金；如签约之日起45日内按揭贷款仍未划到出卖人帐户，且买受人也未以其他方式付清全部房款，出卖人于次日有权单方解除合同，将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中扣除总房款10%的违约金，剩余房款退还给买受人。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10﹪向买受人支付违约金……”。合同补充协议（1）约定，“买受人应当在知道或者应当知道有权解除合同之日起15日内书面通知出卖人解除合同，逾期则按买受人不解除合同的相应规定处理。”

合同签订后，原告于2010年8月14日向被告支付了购房首付款306724元，剩余房款未支付。2010年12月31日，双方约定的交房期限届满，被告未能按约向原告交付商品房，遂成讼。另查明，原告庄某起诉要求被告嘉兴市某某房地产开发有限公司解除商品房买卖合同的起诉状于2013年10月31日送达给被告嘉兴市某某房地产开发有限公司。

本院认为，原告庄某与被告嘉兴市某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合自愿诚信原则，也未违反法律规定，应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。对于原告主张解除合同的诉讼请求。法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。原告在签订合同后，向被告支付了首付房款，但未在合同约定的期限内付清余款，已构成违约，根据双方合同约定，被告有权延期交房至原告付清房款之次日。且双方合同并未约定原告按揭贷款手续应由被告办理，原告亦无确切证据证明原告未办理按揭贷款的责任在被告，因此，原告应承担不能按时付款的责任，被告对此抗辩予以采纳。同时，因原告没有确切证据证明被告有经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金，以逃避债务等情形，故其亦没有行使不安履行抗辩权的合法理由。综上，原告以被告逾期交房构成违约为由要求解除双方签订的购房合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。由于本院不准许解除双方签订的商品房买卖合同，故原告基于请求解除合同产生的要求退还房款及支付违约金的诉讼请求本院不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告庄某的诉讼请求。

案件受理费6678元，由原告庄某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。

审　判　长　诸葛剑虹

审　判　员　童潇兰

人民陪审员　沈忠贤

二〇一五年二月四日

书　记　员　沈　菲

合同纠纷