广西壮族自治区柳州市城中区人民法院

民事判决书

（2014）城中民二初字第360号

原告周某某，男，壮族，住广西忻城县。

原告康某，男，瑶族，住南宁市。

两原告共同委托代理人李富鑫，广西启辉律师事务所律师。

被告罗某某，男，壮族，住广西柳州市。

委托代理人乔耀聪，广西广正大律师事务所律师。

第三人马琳某某，女，回族，住广西柳州市。

委托代理人吴啸虎，广西众维律师事务所律师。

原告周某某、康某诉被告罗某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月11日受理后，依法由审判员邱景担任审判长，与人民陪审员田梅、杨春鸿组成合议庭，书记员刘晓竹子担任法庭记录，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。因案外人马琳某某与本案有利害关系，本院依法追加其作为第三人参加诉讼，并于2014年8月6日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人李富鑫、被告委托代理人乔耀聪、第三人马琳某某及其委托代理人吴啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周某某、康某诉称，2013年5月12日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告自愿将其位于柳州市桂中大道某某号房屋出售给原告。双方约定：房屋总价款830000元，现原告已按协议约定支付30万元。但被告未在协议约定的2013年12月31日前往房地产管理部门办理过户手续，也拒绝归还原告已付的30万元。为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求：1、认定双方房屋买卖协议有效，双方按协议履行；2、被告承担本案诉讼费用。

原告为支持自己的主张，在举证期限内向本院提供如下证据：

1、2013年5月12日的《房屋买卖合同》一份；

2、2013年5月12日的《收条》一份；

证据1、2共同证明原被告之间签订了房屋买卖合同，合同约定了双方的权利义务，被告收到了原告支付的购房预付款30万元。

3、2013年4月30日的转款凭证一份，证明原告康某于2013年4月30日向被告转款192000元的事实；

4、2013年3月29日转款凭证一份、2013年4月7日取款凭证一份，证明原告周某某的妻子李某于2013年3月29日向被告转款96000元的事实，并在2013年4月7日支取现金48000元支付给被告的事实。

被告罗某某辩称，房屋买卖不是原、被告的真实意思表示，双方不存在真实的房屋买卖关系，从原被告房屋买卖的整个过程来看，原被告的诸多行为违反常识、常理，一是原被告在同一时间针对同一房屋签订两份内容不一的合同，原告据以起诉的合同中，房屋的基本情况是手写补充的，而且仅一式一份，属于孤本合同，被告持有的那份合同则是一式三份，但根本没有交易标的物；二是原告不关切所购买房屋的基本信息，房屋买卖是重大的民事交易活动，通常是先看房了解清楚房屋座落位置，权属情况，使用状况等基本信息，然后才谈价钱签合同，但从现有的证据来看，原告对涉诉房屋的基本情况根本不关心，事实上涉诉房屋属于夫妻共同财产，是按揭贷款购买的，而且又卖给第三人马琳某某，并且由马琳某某装修居住并承担归还贷款的义务；三是约定不管得不得房产证，被告都要在双方约定的时间之前办妥过户手续，否则就要承担违约责任；四是30万元的预付款收条未注明支付方式，也未附有相关单据，这不符合交易习惯；五是原被告所签订的合同已经无法履行，因为涉诉房屋已经卖给第三人马琳某某，并由马琳某某装修居住并承担归还贷款的义务，如果原被告之间所签订的合同继续履行将会侵犯第三人马琳某某的合法权益；六是原告与被告签订房屋买卖合同的真实意思是想通过这种方式实现高利借贷的利益，而被告是想通过这种方式缓解原告的追索，被告与原告以及案外人张璇之间的债权债务纠纷应该另案解决。

被告为支持其辩解，在举证期限内向本院提供以下证据：

1、《离婚证》一份，证明涉诉房屋系被告夫妻共同财产；

2、《房屋买卖合同》一份，证明原被告之间并不存在房屋买卖的真实意思表示；

3、《转账汇款查询单》一份，证明2013年10月1日韦某某（被告前妻）转款23万元给张璇（被告称其为原告康某的表哥）的事实；

4、韦某某的身份证复印件一份，证明韦某某的身份情况；

被告当庭提交证据：中国农业银行个人网上银行转款凭证一份，证明原被告之间是借贷关系，双方不断的借款和还款，并不是房屋买卖合同关系，签合同只是幌子。

第三人述称，原被告之间的房屋买卖合同是虚假的，不存在真实的房屋买卖关系，原被告双方于2013年5月份就签订了房屋买卖合同，直至起诉之日，原告都没有去看过房子，不合常规。被告与第三人的房屋买卖合同才是真实存在的，第三人也已装修入住，并且双方的权利义务也基本履行完毕。

第三人在举证期限内向本院提交以下证据：

1、2013年5月15日的《购房协议书》一份，证明第三人与被告签订了购房协议，第三人与被告之间存在房屋买卖合同关系；

2、2013年6月10日的《收条》一份，证明被告已经收到第三人交付的25万元购房首付款；

3、2012年4月30日的《商品房买卖合同》一份，证明被告与房开公司签订的《商品房买卖合同》，该合同原件由第三人收执；

4、销售不动产统一发票一份，证实被告已经向房开公司缴纳购房款，被告已将该发票交第三人收执；

5、完税凭证一份，证明涉诉房屋的契税已经缴纳，第三人出了其中6000元用于缴纳契税，该完税证原件由第三人收执；

6、民生银行流水记录一份，证明第三人向被告购买房屋的各项付款情况；

7、《离婚证》一份，证明韦某某与被告罗某某的婚姻存续期间为2012年6月15日至2014年1月15日。

8、装修单据一份，证明第三人向被告购买涉诉房屋后，被告于2013年6月份向其交付了钥匙，第三人开始装修房屋，2013年10月份装修完毕后开始搬进入住；

9、物业费收据六份，证明第三人在涉诉房屋居住后，缴纳物业管理费的事实；

10、建行查询单一份，证明2013年6月7日由第三人表妹戴某某的账户转出20万元至被告的妻嫂梁某某账户，作为购房款；

11、房产证，证实涉案房屋登记在被告名下，被告已将房产证交予第三人收执。

经开庭质证，被告对原告提交的证据的真实性均予以认可，但不同意其证明目的。证据1不能证明原被告之间存在真实的房屋买卖关系，这是一份孤本合同，只有原告一方持有，原被告之间要完成涉案房屋的交易需附上被告与房开公司和银行签订的房屋销售合同，且需要被告承担一些附随义务，但在该房屋买卖合同中均没有体现。证据2中的30万元系被告对原告的借款，而不是买卖房屋的预付款。对证据3、4中的转款都是发生在房屋买卖合同签订之前，不能充分证明双方存在真实的房屋买卖关系，且2013年4月7日48000元的支取没有证据证明系支付给被告。

第三人对原告证据质证后认为：对证据1，被告在与原告签订合同时透露实情给第三人，原告想用该房屋买卖合同掩盖高利贷的实质，所以从原被告分别提交的房屋买卖合同可看出该合同的虚假，两份合同有明显的差异，原告提交的合同对房屋的位置、面积有明确记载，但是被告提供的合同中房屋位置记载处是空白的，原告可以在之后随意填写；对证据2的真实性不予认为；对证据3、4，该款项的支付不能证明用于支付购房款，取款时间与支付时间相差十几天，且转账和取现的总额与预付款30万元不符。

经开庭质证，原告对被告提交的证据提出质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，但不同意其证明目的，被告主张该房屋是夫妻共同财产，但并未见到双方的离婚协议，涉案房屋属于什么性质的财产没有任何证据佐证。对证据2的真实性予以认可，这份合同实际上就是我方提交的合同的草稿，双方经过一个多月的反复协商于5月12日签订合同，因为双方都不懂法律，所以草拟的过程颇为波折，实际上这份合同原告是没有的，因为签完之后发现一些内容没有打上去，且进行了涂改，所以建议把这份合同撕掉，之后就签订了原告方举证的合同，两份合同的内容基本上一致的，也证明原告方提交的合同是双方真实意思表示，因为双方经过了磋商，且对合同进行了反复修改。对证据3的真实性无法认定，且收款人张璇不是原告，从我方了解及被告陈述来看，被告和张璇另外有借贷关系，所以我方认为该转款存在与否与本案无关。对证据4记载的内容没有异议。对证据5的真实性无法认定。

第三人质证后对被告提供的证据的真实性与证明目的均予以认可。

经开庭质证，原告对第三人提供的证据提出质证意见如下：对证据1、3的真实性没有异议，但是对于协议书的内容和实际履行不认可，被告在房开公司购房的价款为803963元，卖给第三人也是这个价，该期间房价不断上涨，该房屋的买卖被告是亏本的，不符合买卖常理。被告在2014年1月3日取得房产证，但是至今被告与第三人仍未进行房屋过户登记，由此看出被告是为了逃避履行与原告签订的购房协议；对证据2，认为第三人并未实际履行付款义务，收条载明25万元是2013年6月7日转入被告账户，但从第三人提供的证据来看，没有从第三人账户转入被告账户的这笔款项；对证据4没有异议，对证据5，从第三人的陈述看出，被告在与第三人的房屋买卖中又倒贴了8000元；对证据6中10笔2千元的取款，第三人陈述用于支付给被告的购房定金，对此不予认可；对6月4日中转账给韦某某的4万元与本案无关，根据双方约定，应该转入被告账户，所谓的房贷转账凭证不能达到第三人想要的证明目的，只是支付租金的行为；对证据7的真实性没有异议；对证据8，收货单都没有开具正规发票，并且也不能证实整体支付的金额；对证据9的真实性没有异议，但该房屋是被告为了逃避其与原告的买卖合同的履行，让第三人居住所产生的物业费、水电费等；证据10中的戴某某、梁某某都是案外人，与本案无关；对证据11，根据第三人与被告的协议，他们双方应当在取得房产证的7日内办理过户登记，但是至今双方都没有将该房屋的产权进行变更登记，应当视为双方已经放弃了该合同，该合同也没有实际履行。

被告质证后对第三人提交的证据的真实性和证明目的均无异议。

经庭审核实原被告及第三人提交的证据，本院认证如下：原被告及第三人提交的证据符合法律规定，可以作为认定本案案件事实的参考依据。

综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：2013年5月12日，原告周某某、康某与被告罗某某签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于柳州市桂中大道某某号房屋出售给两原告，经双方协商一致，上述房屋总价款为830000元，两原告在本合同签订之日支付被告300000元作为购房定金。同日，被告出具《收条》，证明收到两原告支付的购房预付款300000元。2013年5月15日，被告与第三人马琳某某签订《购房协议书》，协议约定将上述房屋出售给第三人，房屋协议价格为803963元，第三人一次性支付给被告250000元，并自2013年7月起至房屋过户完成，每月4日前向被告按揭银行卡中存入每月按揭款，按揭款以银行通知为准。2013年6月10日，被告出具《收条》，证明第三人已于2013年6月7日将购房款250000元以个人转账方式转入被告账户。第三人于2013年6月接收上述房屋并已装修入住，被告于2014年1月3日取得该房屋的所有权证，现该房屋的产权证及被告购买该房屋的《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票均由第三人收执。

本院认为，被告罗某某分别与原告周某某、康某及第三人马琳某某签订的《房屋买卖合同》、《购房协议书》均系其真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同。本案中，虽然被告与第三人签订的《购房协议书》在后，但被告已将房屋实际交付给第三人占有使用，且第三人也按照双方协议约定支付了购房首付款并按月支付房屋按揭款，同时，被告也已将房屋产权证及相关购房资料交第三人收执保管，以上可表明双方履行合同的真实意愿，对双方已完成的交易应予以保护。被告虽出具收条证明收到原告支付的预付款300000元，但从原告提供的银行流水记录来看，转账和现金支取行为均发生在《房屋买卖合同》签订之前，且转账和现金支取总金额与预付款金额不符。结合双方陈述，本院认为，在原被告双方的房屋买卖关系中，原告并未实际支付购房预付款，原被告之间应当存在债权债务关系，双方存在以房抵债情形。根据本案实际情况，本院对原告要求双方履行协议的诉请难以支持，原告可通过向被告主张违约责任或通过其他诉讼解决双方的债权债务纠纷以维护自身的合法权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：

驳回原告周某某、康某的诉讼请求。

案件受理费8930元（原告已预交），保全费3170元，由原告周某某、康某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

审　判　长　邱　  景

人民陪审员　田　  梅

人民陪审员　杨春  鸿

二〇一四年九月一日

书　记　员　刘晓竹子

买卖合同纠纷