山东省聊城市东昌府区人民法院

民事判决书

（2013）聊东民初字第3354号

原告李某某，男，19**年*月*日生，汉族。

委托代理人孙丽茹、童寅，山东××（××）律师事务所律师。

被告王某某，男，19**年**月**日生，汉族。

委托代理人邹洪荣，山东××律师事务所律师。

原告李某某诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人孙丽茹、童寅，被告王某某及其委托代理人邹洪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年10月21日，原、被告双方签订房屋租赁协议书，约定被告将其所有的位于聊城市卫育北路高速公路北500米路东的7间房屋和面积约1000平方米的仓库租赁给原告使用，租赁期限为三年，每年的租金为133440元。原告按合同约定支付了一年的租金。2013年8月初，被告在没有取得建房手续的情况下，私自在原告承租的房屋上违章建筑房屋，致使房屋大面积漏雨，给原告造成极大财产损失。原告多次找到被告协商，被告均不予理会，现房屋仍存在重大的危险，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告退还原告三个月的房屋租金33360元；被告赔偿原告经济损失51656元；诉讼费、保全费等相关费用由被告承担。

被告辩称，1、原告要求解除合同并主张退还三个月租金33360元无事实及法律依据。被告在自有房屋上加盖建筑并未影响原告对租赁房屋的继续使用，且也未造成房屋漏雨。因此，被告未根本违约，原告要求解除合同既不符合约定解除的条件又不符合法定解除条件。原告起诉前未向被告通知解除合同，且至今仍占用租赁房屋，未办理房屋交接手续，其要求退还三个月租金33360元无事实根据。

原告损失应由其自行承担，与被告无关。原告诉说其财产损失系由租赁房屋大面积漏雨造成，房屋大面积漏雨系被告加盖建筑造成，但其未提交任何证据加以佐证。同时，被告多次提醒原告，因租赁房屋北侧窗户较大，建议其及时关闭以防下雨。因此，原告损失是因被告原因造成还是因下雨时忘记关窗户造成不得而知，其直接要求被告赔偿损失无事实根据。另外，根据《房屋租赁协议书》第九条约定，原告损失应由其自行承担。

3、原告尚拖欠房屋租金及水电费共计16538.67元。因原告至今尚未与被告解除《房屋租赁协议书》，亦未与被告办理房屋交接手续，根据约定，截至2013年12月13日其应支付租金15938.67元（月租金11120元÷30天×43天），水电费600元，共计16538.67元。

经审理查明，原、被告于2012年10月21日签订《房屋租赁协议书》，出租方（甲方）：王某某，承租方（乙方）：李某某，双方约定“第一条租赁期限为叁年（从2012年11月1日至2015年10月31日）。第二条每月租金9300＋260×7，每年租金为133440元。第三条乙方必须按时向甲方交纳租金，先支付后使用，第一次租金支付方式：本协议签订之日起付第壹年租金。第四条水费为每户每月50元，乙方应在每月18号之前向甲方缴纳水电费。¨¨¨第九条乙方的财产应参加保险，并做好防盗、防火防灾工作，对乙方因被盗、火灾、地震、洪水、雪灾等事故所产生的任何损失，均由乙方自行承担，与甲方公司无涉。¨¨¨”原告李某某、被告王某某均在该协议上签字。协议签订后，原告按协议约定支付给被告一年的租金。2013年7月底，被告在原告承租的房屋上增建二层房屋。2013年8月11日下大到暴雨，当晚下雨过程中，被告安排人员带塑料布将原告房屋内的办公家具及其它财产盖上并通知原告关好门窗。次日，原告发现承租的七间办公室大面积漏雨，办公家具及其它物品被雨水淋湿或浸泡。原告与被告多次协商因漏雨造成的损失未果。原告直至2013年10月26日（鉴定机构核定后）将上述财产搬出。

根据原告的申请，本院委托聊城恒大资产评估事务所对原告资产损失价值进行鉴定，该事务所于2013年11月20日出具聊恒大资估报字（2013）第62号资产评估报告书，认定截止2013年11月15日，在持续使用的前提下，本院技术科委估资产损失价值合计为18356元。

原告称2013年8月31日将租赁的仓库清空，10月26日将租赁的其他7间房屋的东西搬出，通知了被告门卫，10月28日给被告打过电话。被告对此不认可，称原告只于2013年10月30日给其打过电话说要交接房屋，但至今未交接。

上述事实有以下证据证明：1、原、被告于2012年10月21日签订的房屋租赁协议书一份；2、聊恒大资估报字（2013）第62号资产评估报告书一份；3、原、被告陈述。以上证据，经当庭质证，本院审查，具有真实性、合法性、关联性，确认为有效证据，依法作为定案的依据。

原告另提交以下证据：1、拍摄于2012年8月13日的照片22张，拟证明被告在原告承租的房屋上违章建筑，造成房屋屋顶漏雨，使原告的办公家具、电器、货物等直接受雨淋的事实；2、解除租赁合同通知书一份，EMS邮寄单据一份，拟证明原告因租赁的房屋漏雨无法正常使用，于2013年9月2日告知被告解除房屋租赁合同的事实；3、铝合金专柜发票复印件两张，金额分别为7500元、6000元，福建省恒艺终端展柜有限公司出具的收据复印件两张及百大金鼎商厦发票复印件一份。另有证人刘佳旺、王桂新（均系原告公司员工）出庭作证，拟证明2013年8月11日晚上下大雨，原告公司因租赁房屋漏雨造成损失。被告对证据1的真实性有异议；对证据2被告称EMS邮件上显示该邮件已被退回，被告未收到原告解除合同的通知；被告对证据3的真实性无异议，但认为该发票不能证明其所记载的各种设备，就是损失的财产，且该发票显示的只是购买时的价值。对原告方两位证人的证言，被告称证人系原告员工，与原告有利害关系，对证言的真实性有异议。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。原告按照约定交纳房租后，被告应当按照房屋租赁协议的约定及法律规定给原告提供符合使用条件的房屋。被告王某某在原告租赁的房屋上加盖房屋致使原告租赁的房屋漏雨，原告无法实现合同目的。而且，原告已搬出租赁的房屋，原告要求解除租赁协议，本院应予支持。给原告造成的财产损失，被告应予赔偿。原告的财产在2013年8月11日被雨水淋湿或浸泡，直至10月26日才搬出，原告对上述财产没有及时采取措施避免损失扩大，对于扩大部分的损失，原告亦有责任，结合本案实际情况，本院酌定原告的财产损失，原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。对于原告提交的聊恒大资估报字（2013）第62号资产评估报告书，被告称评估的财产是原告单方提供，实际损失数额难以确定，但并未提交相关证据推翻该评估报告，被告的抗辩理由，本院不予采信。该报告书认定原告财产损失数额为18356元，本院予以采纳。被告应赔偿原告财产损失12849.2元（18356元×70%=12849.2元）。2013年9月6日原告诉至本院要求解除与被告签订的房屋租赁合同，10月底原告搬出租赁房屋，根据原、被告签订的房屋租赁协议书及合同法的相关规定，原告要求被告返还三个月的租金，不符合协议约定，于法无据，本院不予支持。同理，被告称原告尚欠其租金及水费，亦不符合协议约定，于法无据，且被告在法定期限内未提交反诉状、缴纳反诉费用，对此，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条之规定，判决如下：

解除原告李某某与被告王某某于2012年10月21日签订的《房屋租赁协议书》；

被告王某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告李某某财物损失12849.2元；

驳回原告李某某的其他诉讼请求。

案件受理费2025元，原告承担1719元，被告承担306元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。

审　判　长　　贾西锋

审　判　员　　武素芳

人民陪审员　　郝丽娟

二〇一三年十二月二十三日

书　记　员　　李丽华

房屋租赁合同