山东省菏泽市中级人民法院

民事判决书

（2015）菏民三初字第51号

原告：王某某。

委托代理人：聂胜。

被告：菏泽某某房地产开发有限公司。

法定代表人：韩某某，该公司董事长。

委托代理人：张某某，系该公司会计。

委托代理人：李洪观，山东君诚仁和律师事务所律师。

原告王某某与被告菏泽某某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月16日、2015年7月9日两次公开开庭进行了审理。原告王某某及委托代理人聂胜，被告菏泽某某房地产开发有限公司的委托代理人张某某、李洪观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某某起诉称：2011年2月23日，原告向被告支付200万元用于购买被告开发的门市房，约定按月息1.5%计算利息至小区开盘之日，如被告不给门市房，不中断计算利息。被告一直未按约定交付门市房，向其索要所支付的本金及利息也未能按约归还。

2011年4月1日，原告王某某及丈夫董某某向被告支付200万元用于购买被告开发的门市房，约定按月息1.5%计算利息至小区开盘之日，如被告不给原告门市房，不中断计算利息。后原告及原告的丈夫董某某向被告提出不要门市房，并要求被告退还所支付款项本息，在原告的多次索要下，被告仅向原告归还部分本息，截至2015年2月18日，该笔款项被告仍欠原告1 028 600元未还。

综上，请求被告偿还上述两笔欠款本金302.86万元及利息149.4万元（利息计算至2015年3月23日，以后的利息按月息2%计算至还款之日），本案案件受理费、财产保全费等均由被告负担。

本案审理过程中，原告将上述诉讼请求变更为：解除原、被告2012年1月2日签订的“协议”及2015年2月10日签订的“补充协议”，被告返还原告本金302.86万元及利息（其中200万元自2011年2月23日起按月息3%支付至履行之日，另外102.86万元自2015年2月18日起按月息3%支付至履行之日）。

被告菏泽某某房地产开发有限公司答辩称：双方2012年1月2日签订的“协议”及2015年2月10日签订“补充协议”属于购房意向合同，被告同意解除上述“协议”及“补充协议”，退还购房款，被告不存在违约行为。对于2011年2月23日的200万元，原告主张的利息过高，应调整到不超过中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍。对于2011年4月1日的200万元，截止到2015年2月18日被告尚欠原告本金117 728.91元，欠付利息510 609.52元，合计628 338.43元。被告公司经营困难现在没有能力及时偿还。

原告为证明其主张，提交的主要证据如下：

证据1、被告公司会计韩某向原告提供的手写银行账户条一张。

证据2、2011年2月23日银行汇款凭证一张。

证据3、2011年2月23日被告公司出具的收据一张。

证据4、2011年4月1日银行汇款凭证一张。

证据5、2011年4月1日被告公司出具的收据复印件一张。

证据1-5共同证明：被告公司已收到原告购房款400万元整。

证据6、2013年1月30日被告公司出具的收据复印件一张。

证据7、2015年2月18日被告公司出具的收据一张。

证据6、7共同证明：被告公司在偿付了部分利息及本金后剩余本金合计3 028 600元。

证据8、2012年1月2日双方签订的“协议”一份。

证据9、2015年2月10日双方签订的“补充协议”一份。

证据8-9共同证明:双方约定的权利义务。

证据10、光盘一张及说明一份，证明：被告公司法定代表人韩某某在2015年5月26日上午明确表示尽量交付门市房，并表示如不能交付门市房答应退还购房款及利息。

被告菏泽某某房地产开发有限公司对上述证据的主要质证意见如下：

对证据1至4无异议。

对证据5的真实性无异议，但是该款项双方协商由购房款转为借款，被告已经部分偿还。

对证据6、7的真实性无异议，但证据6是针对2011年4月1日款项中间转换的一张条。

对证据7的真实性无异议，但原告并未实际提供102.86万元的借款，该收据的形成过程如下：2012年8月1日偿还2011年4月1日的200万元借款中的本金100万元，按月息1.5%计算，结算利息48万元，于2012年8月1日形成148万元的收据；2013年1月29日，148万元收据按月息2%结息174 640元，减去当天支付原告的504 640元，形成2013年1月30日115万元的借款收据；2014年1月4日，115万元按月息2%结息256 060元，本息共计1 406 060元，减去当天被告支付原告的30万元，下余1 106 060元；2014年1月18日，上述1 106 060元按月息2%结息10 300元，本息共计1 116 360元，减去当天被告支付原告的30万元，下余816 360元；2015年2月18日，上述816 360元按月息2%结息212 250元，本息共计1 028 600元，出具了1 028 600元的借款收据。

对证据8、9的真实性无异议，但是被告不存在违约行为，不应支付协议中约定的违约利息。

对证据10的真实性无异议，被告同意还原告相关款项。

被告菏泽某某房地产开发有限公司为反驳原告的主张提交的主要证据如下：

证据1、2011年4月1日收据一份（被告会计标注有门市转借款等内容）、2012年8月1日利息收到条、收据各一份。

证明：2012年8月1日被告偿还2011年4月1日的200万元借款中的本金100万元，结算利息48万元（利息结算至2012年8月1日）。利息转本金48万元（按月息1.5%计算），尚欠2011年4月1日200万元借款中的本金100万元，共欠原告本息148万元。2012年8月1日收据中所显示的148万元借款，实际本金为100万元，剩余48万元系欠付的利息，对于148万元收据中的48万元双方的借贷关系并未生效，48万元欠息不应重复计算利息。截止到2012年8月1日欠原告利息为48万元，本金尚欠100万元。

证据2、银行汇款凭证打印件一份。

证明：2013年1月29日，被告支付原告本息504 640元，其中50万元为转账支付，4 640元系现金支付，此次结息是依据2012年8月1日出具的148万元借条按照月息2%计算的，因约定利息为月息1.5%，而2013年1月29日结息是按月息2%计算，实际应付原告利息为88 500元【100万元×1.5%×（6个月-3天）】，被告2013年1月29日偿还本金为416 140元（504 640元-88 500元）。截止到2013年1月29日被告欠原告利息为48万元，本金尚欠583 860元（100万元-416 140元）。

证据3、2013年1月30日的115万元的借款收据、算账明细、2014年1月4日网银汇款凭证打印件、2014年1月18日网银汇款凭证打印件、2015年2月18日收据各一份。

证明：截止到2015年2月18日，被告共欠原告本金117728.91元，共欠利息510 609.52元（48万元+30 609.52元），共欠原告本息628 338.43元。

原告王某某对上述证据的主要质证意见如下：

对证据1-3的真实性无异议，对证明目的有异议，证据1-3是被告公司偿还部分利息和本金的过程。2011年4月1日原告交付的200万元购房款，在多次索要门市房而不能给付的情况下向被告公司索要购房款本金及利息，2012年8月1日被告支付利息48万元（200万元×1.5%×16个月零1天）及本金52万元合计100万元，48万元利息原告已经领取，没有转入本金。剩余本金1 481 000元，原告主动放弃1 000元出具了148万元的收据，2013年1月29日被告支付原告50万元利息及本金，其中利息是174 640元（148万元×2%×5个月零27天），本金是325 360元，原告主动放弃了4 640元，剩余本金是115万元。2014年1月4日被告又支付原告利息和本金30万元，其中利息是256 060元（115万元×2%×11个月零4天），本金是43 940元。2014年1月18日被告支付原告利息和本金30万元，其中利息是10 300元（1 106 060元×2%×14天），本金是289 700元，剩余本金816 360元，2015年2月18日最终结算尚欠本金1 028 600元（其中本金816 360元，尚未结利息212 250元）。

根据原、被告的举证、质证及庭审调查情况，本院确认以下事实：

2011年2月23日，原告王某某通过其在中国工商银行的账户汇入被告公司账户200万元。同日，被告为原告出具了收据一份，收款事由一栏注明“暂借款月利息1.5%，预定门市两套，单价8 500元/m2”。收据背面有被告公司法定代表人韩某某手写的“门市两套康庄路价格7 900元”字样。

2012年1月2日，原、被告签订“协议”一份，就原告2011年2月23日交纳200万元订购被告门市房的具体事项进行约定，主要内容为：原告订购被告开发的位于菏泽市城区门市房两套（门市号××号、××号），面积约300多平方米，单价为7 900元/平方米。原告2011年2月23日交付给被告的预订款200万元按交款时约定的月息1.5%支付原告利息至“金御华府”小区开盘之日起不再计算利息，本金及利息合计2 308 000元。因被告原因不能交给原告门市房，被告对原告交付的购房款仍按月息1.5%不中断计算利息。被告于2015年2月5日之前与原告签订正式销售合同并向主管机关备案。

因被告未按照2012年1月2日“协议”约定履行，2015年2月10日，原、被告就上述协议签订“补充协议”一份，约定被告于2015年3月15日之前和原告签订正式销售合同并向主管机关备案，如被告不按约定履行，不将门市房交付给原告，被告自愿承担经济责任，自2011年2月23日起按照月息3%支付给原告。如果被告未偿还本金和利息，被告用其开发的住房进行抵偿，价格按照被告开发的住房成本价2 300元加计10%作为交易价格。

本案审理过程中，被告明确表示同意解除上述协议及补充协议。

2011年4月1日，原告王某某的丈夫董某某通过其在中国工商银行的账户汇入被告公司法定代表人韩某某账户200万元。同日，被告为董某某出具了收据一份，收款事由一栏注明“康庄路门市贰间，单价7 900元/m2……”,收据背面有被告公司会计韩某手写的“开盘之前月利息1.5%，开盘后利息自动取消”字样。后原告、原告丈夫董某某与被告达成一致意见，就2011年4月1日所交纳的款项不再购买门市房，由被告退还购房款并支付利息。

2012年8月1日，被告支付董某某100万元，其中双方按照月息1.5%结算2011年4月1日至2012年8月1日的利息48万元，董某某出具了收到利息48万元的收条一份。同日，还款冲抵利息（48万元）和部分本金（52万元）后，被告收回2011年4月1日200万元的收据，重新为董某某出具了148万元的收据，收款事由注明“暂借款月利息1.5%”。

2013年1月29日，被告支付董某某（汇至原告王某某账户）50万元，按照月息2%结算2012年8月1日至2013年1月29日的利息174 640元。次日，还款冲抵利息（170 000元）和部分本金（33万元）后，被告收回2012年8月1日148万元的收据，重新为董某某出具了115万元的收据，收款事由注明“暂借款月利息2%”。

2014年1月4日、2014年1月18日，被告分别支付董某某（均汇入原告王某某账户）30万元、30万元，经双方结算：2013年1月30日至2014年1月4日的利息为256 060元（115万元×11个月零4天×2%），还款30万元冲抵利息（256 060元）和部分本金（43 940元）后，至2014年1月4日被告欠付原告本金1 106 060元；2014年1月4日至2014年1月18日的利息为10 300元（1 106 060元×14天×2%），还款30万元冲抵利息（10 300元）和部分本金（289 700元）后，至2014年1月18日被告欠付原告本金816 360元。

2015年2月18日，结算2014年1月18日至2015年2月18日的利息为212 250元（816 360元×13个月×2%）后，被告重新出具了金额为1 028 600元（816 360元＋212 250元-10元）的收据，并将董某某的名字更换为原告王某某，收款事由注明“暂借款月利息2%”。后被告未偿还剩余款项。

另查明，2011年2月9日中国人民银行发布的3至5年（含）贷款基准利率为年利率6.45%，2012年7月6日中国人民银行发布的1至3年（含）贷款基准利率为年利率6.15%。

本院认为：本案纠纷系因订购门市房产生，双方均认可涉案“协议”、“补充协议”具有购房意向书的性质。虽然原告在本案中要求被告返还订购款本金及利息，但并非普通的民间借贷纠纷，本案为商品房预约合同纠纷。

本案争议的款项分为两部分，一是2011年2月23日原告交纳的门市房订购款200万元；二是2011年4月1日以原告丈夫董某某名义交纳的门市房订购款200万元。

（一）关于2011年2月23日原告交纳的门市房订购款200万元的处理意见。

原、被告于2012年1月2日签订的“协议”及2015年2月10日签订的“补充协议”是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效协议，原告交纳了200万元的门市房订购款，被告未按“协议”及“补充协议”约定与原告签订商品房买卖合同。本案审理过程中，原、被告均同意解除上述“协议”及“补充协议”，依法应予确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述“协议”及“补充协议”双方已经解除，原告要求被告返还2011年2月23日交纳的门市房订购款200万元并支付利息的请求符合法律规定，应予支持。关于利息的支付标准，原告主张自2011年2月23日起按照2015年2月10日补充协议约定的月息3%计算，被告要求调整到不超过中国人民银行发布的同期同类贷款利率的4倍。虽然本案中原告交付被告款项的目的是订购门市房，但原告所交纳的款项数额远远高于普通的定金，且双方在就订购门市房所签订的“协议”及“补充协议”中均有利息的约定，相关款项由被告使用多年，关于利息的计付可参照最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条的规定，即以最高不得超过银行同类贷款利率的4倍为限，对于被告的抗辩予以采信，由被告自2011年2月23日起，按照中国人民银行2011年2月9日发布的3至5年（含）贷款基准利率6.45%的4倍支付原告该200万元的利息至履行之日。原告过高部分的请求不予支持。

（二）关于2011年4月1日以原告丈夫董某某名义交纳的门市房订购款200万元的处理意见。

2011年4月1日，原告王某某的丈夫董某某为订购被告开发建设的门市房，向被告交纳订购款200万元，被告为董某某出具了收据。后双方达成一致意见，就该款不再购买门市，由被告退还门市房订购款、支付利息，被告也已按照该合意进行了部分履行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”因被告未足额偿付，被告已支付的款项应按照先抵充利息再抵充本金的顺序结算，至2014年1月18日被告尚欠付本金816 360元。2015年2月18日，按照月息2%结算2014年1月18日至2015年2月18日的利息后，被告未实际支付利息，而是将结算的利息与欠付的本金合计后重新出具了金额为1 028 600元的收据，并将董某某的名字更换为原告王某某。因原告与董某某为夫妻关系，且被告已经将收据中董某某的名字更换为原告王某某，故原告有权就该笔款项主张权利。2015年2月18日，双方虽对利息进行结算但被告并未实际偿付，故被告欠付的门市房订购款数额仍为2014年1月18日的816 360元，被告应当返还原告该款项并按双方约定的月息2%，自2014年1月19日起支付原告相应利息。原告要求被告按照月息3%支付利息缺乏事实及法律依据，不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条、第二十九条之规定，判决如下：

一、被告菏泽某某房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告王某某门市房订购款2 816 360元并支付利息（其中200万元的利息自2011年2月23日起按照中国人民银行2011年2月9日发布的3至5年（含）贷款基准利率6.45%的4倍计算至本判决确定的履行之日止，816 360元的利息自2014年1月19日起按照月息2%计算至本判决确定的履行之日止，如被告在本判决确定的履行期限届满前自动履行的，上述利息计算至自动履行之日止）。

二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。

如被告菏泽某某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费42 981元，财产保全费5 000元，均由被告菏泽某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本六份，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　潘宜英

代理审判员　梁春丽

人民陪审员　于　慧

二〇一五年八月二十七日

书　记　员　张艳艳

合同纠纷