福建省厦门市湖里区人民法院

民事判决书

（2014）湖民初字第2789号

原告厦门市某某区某某街道某某社区居民委员会，住所地厦门市湖里区某某村某某社，组织机构代码B3695765-6。

负责人陈某某，该居委会主任。

委托代理人荆建忠、韩雪明，福建联合信实律师事务所律师。

被告厦门市某某科技有限公司，住所地厦门市湖里区创新路××号××，组织机构代码×××××。

法定代表人黄某某，该公司总经理。

委托代理人林观春、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。

原告厦门市某某区某某街道某某社区居民委员会（以下简称某某居委会）与被告厦门市某某科技有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理。依法由代理审判员范功怡适用简易程序于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告厦门市某某区某某街道某某社区居民委员会的委托代理人荆建忠，被告厦门市某某科技有限公司的委托代理人林观春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告厦门市某某区某某街道某某社区居民委员会诉称，2009年9月，某某居委会将址于厦门市湖里区创新路××号××的厂房出租给某某公司，租赁期限至2014年9月20日止。合同约定每月租金为14300元，每三个月支付一次，即每年9月20日、12月20日、3月20日、6月20日前支付，每拖延一天应赔偿某某居委会千分之五的滞纳金，该滞纳金性质应为违约金。尔后，某某公司屡次拖欠租金，截止2014年5月20日，某某公司尚欠租金264737元。因合同约定的违约金标准过高，某某居委会同意违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。现某某居委会请求法院判令：1、某某公司立即支付租金264737元及违约金（按中国人民银行同期贷款利率计）；2、本案诉讼费用由某某公司承担。庭审中，某某居委会变更第一项诉讼请求中的租金为307637元及违约金（每42900元分别自2012年12月21日、2013年3月21日、2013年6月21日、2013年9月21日、2013年12月21日、2014年3月21日、2014年6月21日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计）。

被告厦门市某某科技有限公司辩称，1、因某某居委会交付的厂房不符合合同约定，且拒不依法开具发票，某某公司有权行使先履行抗辩权，相应月租金标准也应当根据实际交付的面积进行调整。根据（2013）湖民初字第855号民事判决书所查明的事实，按照房屋测绘数据，某某公司所承租的厂房的建筑面积为1019.79平方米，某某居委会未按照合同约定提供足额的面积的厂房，根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”某某公司曾就租赁房屋面积之事多次与某某居委会协商。另外，根据《税收征管法》等法律法规的规定，在某某公司交付租金时，某某居委会有义务依法开具发票，但却一再拒绝。2、在合同履行期限内，某某居委会恶意停水、停电，阻挠某某公司自由进出租赁场所，恶意侵占某某公司所有的办公设备、生产设施等，致使某某公司无法正常使用租赁厂房，已给某某公司造成至少85752.92元的损失，某某居委会应予赔偿并在本案中进行抵扣。某某居委会的行为已经构成根本违约，并致使合同目的不能实现，某某居委会无权再向某某公司要求支付租金。3、某某居委会计算的租金总额307637元应扣除其已支付给厦门凯宸进出口有限公司第一季度租金42900元和押金20000元，对违约金的计算方式没有异议。综上，某某居委会的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院在查清事实的基础上，维护某某公司的合法权益。

经审理查明，某某公司从2009年9月21日起向某某居委会承租址于厦门市湖里区创新路××号××的厂房，租赁期限至2014年9月20日。合同约定厂房每平方米每月租金13元，厂房面积1100平方米，合计每月租金为14300元，租金每三个月支付一次，即每年9月20日、12月20日、3月20日、6月20日前支付，每拖延一天应赔偿某某居委会千分之五的滞纳金。某某公司曾出具一份《还款计划书》，确认从2010年10月20日至2012年12月31日共欠某某居委会房租101000元，分12个月支付，还款计划为每月租金14300元＋8416元=22716元，等将全所欠房租支付完后即恢复每月租金14300元，由2013年1月1日开始执行。（2012）湖民初字第1784号民事判决书已于2012年6月5日发生法律效力，该判决查明讼争厂房的建筑面积按照房屋测绘数据为1019.79平方米，即某某公司在《还款计划书》中承诺按每月租金14300元支付租金时已知悉讼争厂房的建筑面积实际为1019.79平方米。

另查明，2006年1月9日，讼争厂房所在高殿科技园厂房及配套办理了建设工程规划许可证，工程用地使用期限为15年。

以上事实，有某某居委会提供的《厂房租赁合同》、《付款凭证》、《还款计划书》、《证明》、《建设工程规划许可证》、（2012）湖民初字第1784号民事判决书，当事人的陈述和庭审笔录为证。

本院认为，某某居委会与某某公司签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。某某居委会与某某公司之间存在房屋租赁合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，某某居委会已依约将址于厦门市湖里区创新路××号××的厂房交付给某某公司使用。某某公司辩称因某某居委会恶意停水停电等行为致使某某公司无法正常使用租赁厂房、某某居委会无权再向某某公司要求支付租金，因某某公司未能提供相关证据予以证明，本院不予采纳。某某公司辩称某某居委会交付的厂房不符合合同约定，厂房实际建筑面积为1019.79平方米，月租金标准应根据实际面积进行调整。因某某公司是在知悉讼争厂房的建筑面积为1019.79平方米情况下仍承诺按每月租金14300元支付租金，其已事实认可了租金标准为每月14300元，故亿万得的上述抗辩理由，本院不予采纳。某某公司辩称某某居委会计算的租金总额307637元应扣除其已支付给厦门凯宸进出口有限公司第一季度租金42900元和押金20000元，并提供《房屋租赁合同》和收据等予以证明。某某居委会认为其并未委托厦门凯宸进出口有限公司与某某公司签订租赁合同，对上述证据的真实性、合法性和关联性无法确认。因某某公司未能证明厦门凯宸进出口有限公司与某某公司签订的租赁合同与本案的关联性，本院对某某公司的上述抗辩理由不予采纳。租赁合同约定某某公司拖延支付租金应按日千分之五缴纳滞纳金，因双方均认可该滞纳金性为违约金且同意违约金按中国人民银行同期贷款利率计，于法不悖，故某某居委会主张某某公司支付租金307637元及按中国人民银行同期贷款利率计至实际付清之日止的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

被告厦门市某某科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付厦门市某某区某某街道某某社区居民委员会租金307637和违约金（每42900元分别自2012年12月21日、2013年3月21日、2013年6月21日、2013年9月21日、2013年12月21日、2014年3月21日、2014年6月21日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计）。

如果被告厦门市某某科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3072元，由被告厦门市某某科技有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

代理审判员　范功怡

二〇一四年十月二十日

书　记　员　张占甫

房屋租赁合同