贵州省贵阳市白云区人民法院

民事判决书

（2014）白民初字第1052号

原告赵某亮，男，彝族，19**年**月**日生，住贵阳市白云南路。

被告贵阳白云某某房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区同心东路。

法定代表人郑某群，总经理。

委托代理人王克春，贵州听君律师事务所律师。代理权限：特别代理。

委托代理人周娟，贵州听君律师事务所律师。代理权限：特别代理。

原告赵某亮诉被告贵阳白云某某房地产开发有限公司（以下简称某某房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵某亮、被告某某房开公司的委托代理人周娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的心美TWINS国际小区2栋1单元22-2号房屋，购房金额为403448元。双方约定被告应在2013年12月31日前交付房屋。可至今房屋仍未建成，被告却未依约将房屋交付原告。故诉请判令：1、被告必须在2014年12月31日前完工并交付房屋；2、逾期交房涉及的违约金提高到万分之一，并由被告承担因逾期交房产生的违约金（暂计止2014年6月24日，共计173天×40.34元=6978.82元），6月24日后发生的延迟违约金，交房时再行计算支付；3、诉讼费由被告承担。

原告为证明自己的诉请，向本院提交如下证据：

1、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在房屋买卖关系，合同约定的被告逾期交房应承担的违约责任。

2、收款收据二张、住房贷款合同一份、个人贷款一份，证明原告已全部支付了购房款。

3、判决书一份，证明在生效的判决书中，法院对约定过低的违约金计算标准进行了调整。

原告提交的证据，被告对其真实性均无异议，但对其证明目的有异议。

被告辩称：原告违约金的计算方式应以原告实际支付的购房款为基数计算，应以首付款和银行已还款为基数计算。原、被告约定的违约金为万分之0.3计算，不宜按照原告诉请来调高。

被告未向本院提交证据。

经审理查明：2009年7月23日，原告赵某亮与被告某某房开公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于贵阳市白云区白云南路654号2栋1单元22层2号房屋，房屋价款403448元，被告应在2013年12月31日前交房，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.4的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，被告未能如期交付房屋。原告多次催收房屋未果，故诉来法院。另查明，本案房屋目前尚未达到交付条件。

以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据等在卷佐证，经庭质证，本院予以采信，作为定案依据。

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告按约履行了付款义务，被告未按约交付房屋，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应依约履行交房义务，逾期，则应依约支付违约金。原告已通过贷款方式将购房款付清给被告，故被告所持按实际支付的购房款为基数违约金理由不能成立计算。对于违约金，原、被告约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.4的违约金。现原告要求违约金暂计算至2014年6月24日止，6月24日以后产生的违约金交房时再计算支付，该诉请系原告对其权利的处分，且不违约相关法律的规定，本院予以准许。对于逾期交房的违约金，合同中约定的是被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.4的违约金，现原告要求将违约金提高到日万分之一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加

的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，因原告在本案中并未举证明违约造成其损失的任何证据，故对原告该请求，本院不予支持。按合同约定，被告在此期间应支付原告的违约金为：403448元×万分之0.4×173天（2014年1月1日至2014年6月24日）=2791.86元。关于原告诉请的房屋交付问题。原告未举证证明房屋已达交付条件，因房屋是特殊的商品，是否达到交付条件需经有关部门验收合格，而原、被告均未提交证据予以佐证，应视为在本案审理时房屋尚未达到交付条件，故房屋的交付应由被告在房屋达到交付条件之时立即履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

一、被告贵阳白云某某房地产开发有限公司在贵阳市白云区白云南路***号**栋**单元**层**号房屋达到交付条件时立即向原告赵某亮交付该房屋。

二、被告贵阳白云某某房地产开发有限公司在本判决生效后10日内，向原告赵某亮支付从2014年1月1日起至2014年6月24日止的逾期交房违约金人民币2791.86元。

三、驳回原告赵某亮的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币30元（已减半收取），由被告贵阳白云某某房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力，权利人应在本判决书规定的履行期间届满之日起二年内，向本院申请执行。逾期，则

丧失向人民法院申请强制执行的权利。

审判员　胥　勇

二０一四年十二月十五日

书记员　张学会

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