重庆市沙坪坝区人民法院

民事判决书

（2014）沙法民初字第00332号

原告罗某某，女，汉族。

委托代理人李福，重庆圣石牛律师事务所律师。

委托代理人谭安艳，重庆圣石牛律师事务所律师。

被告重庆某先商贸有限公司某分公司。

负责人孙某，重庆某先商贸有限公司某分公司经理。

委托代理人王一杰，重庆朗坤律师事务所律师。

被告重庆某先商贸有限公司。

法定代表人孙某，重庆某先商贸有限公司经理。

委托代理人王一杰，重庆朗坤律师事务所律师。

原告罗某某与被告重庆某先商贸有限公司某分公司（以下简称某分公司）、重庆某先商贸有限公司（以下简称某先公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审理，适用简易程序并于2014年1月16日公开开庭进行了审理。原告罗某某的委托代理人李福，被告重庆某先商贸有限公司某分公司的委托代理人王一杰，被告重庆某先商贸有限公司的委托代理人王一杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某某诉称，2013年8月23日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告某分公司将重庆市某区某街＊号一楼商铺租赁给原告，租赁期限自2013年8月26日至2017年10月7日止，第一年每月租金4000元，以后按6%递增，租金按季支付，签订合同1日内原告支付被告履约保证金40000元，双方约定违约金150000元。合同签订后原告向被告某分公司支付了履约保证金40000元和第一期租金100000元，原告进驻商场后在2012年9月4日被涉案房屋业主南开中学告知因租赁方拖欠租金，南开中学已解除租赁合同，要求原告停业并退还租赁房屋。被告某分公司不再拥有该房屋使用权，致使租赁合同在客观上不能履行，现诉请法院判令：1、解除原告与被告重庆某先商贸有限公司某分公司于2013年8月23日签订的房屋租赁合同；2、由被告退还履约保证金40000元、租金100000元，共计140000元；3、由被告赔偿原告违约金150000元

被告某分公司、某先公司辩称，1、原被告形成了房屋租赁合同关系及签订合同属实，原告交纳保证金和租金共计140000元也属实，被告愿意退还，但是被告经济状况不好，无法及时退还。2、双方签订房屋租赁合同后，由于被告的合作方高某违约，致使出租方南开中学强行将被告赶出了商场，并与原告重新签订了房屋租赁合同，目前原告已经开始使用合同约定的租赁房屋。3、被告认为违约金过高，请求法院进行调整，由于原告实际使用了租赁物，因此被告违约并没有给原告造成损失，对原告的违约金请求不予认可。4、被告与高某合作经营某商场，并约定出现债务时应当共同承担，现被告因经营困难，无法及时返还租金和保证金才导致本案的发生，请求法院追加高某为本案被告。

经审理查明，2013年8月23日，原告罗某某（以下简称乙方）与被告某分公司（以下简称甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其享有使用权的位于重庆市某区某街＊号一楼面积370平方米的商铺出租给乙方作为药品销售使用。租赁期限：自2013年8月26日至2017年10月7日止；商铺交付时间：2013年8月26日；租金标准：第一年租金4000元／月，以后每一年在上一年租金基础上递增6%；第一年租赁期限：2013年8月26日至2014年8月25日，第一年全年租金460000元（扣除装修期15天）；租金交付：租金每角度支付一次，乙方先付费后使用；履约保证金：乙方在签订合同后1日内支付甲方履约保证金40000元；违约责任：由于涉案房屋是甲方向第三人租赁后转租给乙方的，故在本合同期限内，如因甲方原因或第三人（包括但不限于产权方）要收回房屋或其他原因，导致乙方不能经营或不能正常经营，甲方退还乙方已支付但尚未到期的租金和保证金，同时甲方支付150000元作为违约金赔偿给乙方。

合同签订后，原告于2013年9月2日向被告某先公司支付房屋租赁保证金40000元和2013年8月26日至2014年11月25日期间的租金100000元（扣除装修期15天的租金20000元）。原告支付了保证金和租金后，被告即将租赁房屋交付给原告。

2013年9月8日，在原告还没有开始进行房屋装修时，涉案房屋的产权人重庆南开中学校因承租重庆市某区某街＊号一楼、二楼的承租人拖欠租金而决定单方解除合同，并通知南圆一楼、二楼即某商场的所有商户离开。此后，重庆南开中学校自行将涉案房屋出租。因原告要求被告某分公司退还保证金和租金未获得结果，现原告诉至本院，要求判如所请。

另查明，被告重庆某先商贸有限公司某分公司系被告重庆某先商贸有限公司开办的不具有企业法人资格的分支机构。

审理中，被告以某先公司与案外人高某存在合作经营关系且双方约定共同经营涉案房屋过程中产生的债务由双方按比例承担为由，书面申请追加案外人高某为本案被告。

庭审中，被告陈述，现涉案房屋系“某药庄”在使用，但被告也自认其没有证据证明涉案房屋现在是原告罗某某在使用。

上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、收据以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。

本院认为，被告某先公司与案外人高某之间系合作经营关系，原告罗某某与被告某分公司之间系房屋租赁合同关系，二者不属于同一法律关系。案外人高某不是本案房屋租赁合同的相对人，与本案没有法律上的利害关系，本院对被告要求追加案外人高某为本案被告的请求不予支持。

原告罗某某与被告某分公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。

原告按照约定支付了保证金和租金，但被告某分公司向原告交付涉案房屋后发生了该涉案房屋产权人收回房屋的事实，导致原告罗某某与被告某分公司签订的《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，本院对原告要求解除其与被告某分公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。

原告罗某某与被告某分公司签订的《房屋租赁合同》约定，由于涉案房屋是被告向第三人租赁后转租给原告的，故在本合同期限内，如因被告原因或第三人（包括但不限于产权方）要收回房屋或其他原因，导致乙方不能经营或不能正常经营，被告退还原告已支付但尚未到期的租金和保证金，同时被告支付150000元作为违约金赔偿给原告。现原告罗某某与被告某分公司签订的《房屋租赁合同》因涉案房屋产权人收回房屋而已经解除，被告某分公司依据合同收取的保证金和租金应当退还原告并向原告支付违约金150000元，本院对原告要求被告某分公司退还履约保证金40000元、租金100000元的诉讼请求以及原告要求被告某分公司支付违约金150000元的诉讼请求予以支持。

被告重庆某先商贸有限公司某分公司系被告重庆某先商贸有限公司开办的不具有企业法人资格的分支机构，被告某分公司到期不能清偿的债务，应当由被告某先公司负责清偿。

被告辨称，合同约定的违约金过高并认为被告违约并没有给原告造成损失，请求法院对违约金进行调整，但被告未举示证据证明其违约并没有给原告造成损失，因此，本院对被告的此项抗辩不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决如下：

一、解除原告罗某某与被告重庆某先商贸有限公司某分公司签订的《房屋租赁合同》。

二、由被告重庆某先商贸有限公司某分公司在本判决发生法律效力后立即退还原告罗某某履约保证金40000元、租金100000元、支付原告罗某某违约金150000元，共计290000元。

三、被告重庆某先商贸有限公司某分公司到期不能清偿原告罗某某上述债务，该债务由被告重庆某先商贸有限公司负责清偿。

如果被告重庆某先商贸有限公司某分公司、重庆某先商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5650元（原告已预交2825元），减半收取2825元，由被告重庆某先商贸有限公司某分公司、重庆某先商贸有限公司负担，限被告重庆某先商贸有限公司某分公司、重庆某先商贸有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告罗某某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。

审判员　谢凤鸣

二〇一四年三月四日

书记员　任琴琴

合同纠纷