重庆市九龙坡区人民法院

民事判决书

（2014）九法民初字第2307号

原告王某某，男，19**年**月**日生，汉族，住重庆市渝中区。

委托代理人熊状，重庆朗坤律师事务所律师。执业证号码：15001201010******。

被告重庆某房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路**号附**号。组织机构代码：55204******。

法定代表人彭某某，职务董事长。

原告王某某诉被告重庆某房地产开发有限公司（以下简称某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由代理审判员文臣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某，被告重庆某房地产开发有限公司法定代表人彭某某到庭参加了诉讼。原被告双方申请了3个月的和解期限，要求庭外和解。本案现已审理终结。

原告王某某诉称，原、被告双方于2013年11月10日签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告开发的“山水雅苑”项目的35套商品房（山水雅苑项目的1-2-1、1-2-2、1-3-1、1-3-2、1-4-1、1-4-2、1-16-1、1-16-2、2-4-3、2-14-3、2-16-3、2-17-3、2-4-4、2-14-4、2-15-4、2-16-4、2-17-4、2-2-5、2-3-5、2-4-5、2-11-5、2-14-5、2-16-5、2-17-5、2-2-6、2-4-6、2-9-6、2-10-6、2-11-6、2-12-6、2-13-6、2-14-6、2-15-6、2-16-6、2-17-6号商品房），原告按照合同应当支付被告购房款总计350万元。合同签订后，原告按照合同的约定向被告履行了付款义务，但是被告却没有按照法律规定和合同约定为原告所购买的35套商品房向有关部门办理商品房预售合同登记备案，现该公司开发的“山水雅苑”项目被被告的其他债权人采取保全措施，且原告已经购买的商品房，被告还存在一房多卖的情况，被告的违法违约行为严重损害原告的利益，故为维护原告的合法权益，现起诉来院请求：1、判令被告立即为原告办理购买上述35套商品房的预售合同备案登记；2、若被告确系无法将前述商品房办理预售合同备案登记，要求判令解除原、被告双方于2013年11月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告立即退还原告购房款350万元，支付原告违约金70万元和原告无法取得商品房的市场差价损失约700万元，并承担其将已售给原告的房屋再次出卖给第三人的赔偿责任120万元；3.本案诉讼费由被告承担。

被告重庆市某房地产有限公司辩称，原被告系借款关系，被告向原告借款350万元。之所以原被告签订的商品房买卖合同，系对该借款关系的担保。原被告双方并不存在真实的商品房买卖关系，而是借贷法律关系。被告已经分三期支付了原告了利息共计56万元，分别是在借款当日支付利息42万元，2013年12月11日支付7万元，2014年1月11支付7万元。被告愿意偿还原告的借款350万元整以及同期银行规定的利息，但对原告的主张的其他损失不予认可。

经审理查明，2013年11月10日，原告王某某与被告重庆某房地产开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告某公司将其开发的位于重庆市江津区贾嗣街（镇）人民街**号的山水雅苑商品房项目中的1-2-1、1-2-2、1-3-1、1-3-2、1-4-1、1-4-2、1-16-1、1-16-2、2-4-3、2-16-3、2-17-3、2-4-4、2-14-4、2-15-4、2-16-4、2-17-4、2-2-5、2-3-5、2-4-5、2-11-5、2-14-5、2-16-5、2-17-5、2-2-6、2-4-6、2-9-6、2-10-6、2-11-6、2-12-6、2-13-6、2-14-6、2-15-6、2-16-6、2-17-6号共计35套。房屋出售给原告王某某，该35套商品房价格共计350万元整。原被告双方签订该《重庆市商品房买卖合同》后，原告王某某将350万款项汇入了被告在合同中指定的开户行账号。被告没有按照约定为原告办理商品房买卖合同的备案登记等相关登记。

庭审中，被告陈述，原被告系借款关系，被告向原告借款350万元。原被告签订的商品房买卖合同，系对该借款关系的担保。原被告双方并不存在真实的商品房买卖关系，而是借贷法律关系。被告已经分三期支付了原告了利息共计56万元，分别是在借款当日支付利息42万元，2013年12月11日支付7万元，2014年1月11支付7万元，并出具了招商银行股份有限公司转支记录一份，载明：“2013年11月11日柜台取现200000元；2013年11月11日柜台取现220000元”，且在备注栏手书该两笔取现系“付王某某”。中国建设银行股份有限公司重庆九龙坡科园一路支行的个人活期明细结算一份，载明：“客户名称：彭某某…借方发生额：70000，贷方发生额：0，…对方账号：6228480470455529110，对方户名：王某某，摘要描述：转账支取”。中国农业银行金穗借记卡明细对账单一份，载明：“2014年1月11日转支70000元”，并在该项交易记录空白处手书“王某某”。原告对被告的陈述不予认可，对被告出具的三份支付凭证就本案的关联性不予认可。

庭审中，原告陈述，被告将本已经出售给原告的2-4-3号房屋再次出售，2-4-4号房屋再次出售，2-3-5号房屋再次出售，2-11-5号房屋再次出售，并分别为其办理商品房备案登记。并出示重庆市江津区国土资源和房屋管理档案中心档案4份予以证明。

另查明，2014年2月被告某公司因与第三方发生纠纷，被告某公司出售给原告的上述35套商品房，因其未办理商品房合同备案登记和商品房预告登记，其中31套房屋被法院依法查封冻结。

上述事实，有当事人的陈述、重庆市江津区国土资源和房屋管理档案中心档案、重庆市江津区土地房屋权属登记中心房屋列表、中国建设银行股份有限公司重庆九龙坡科园一路支行的个人活期明细结算单、中国农业银行金穗借记卡明细对账单、招商银行股份有限公司转支记录、《重庆市商品房买卖合同》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。

本院认为，针对原被告争议的原被告双方于2013年11月10日签订《重庆市商品房买卖合同》合同效力问题，原告主张该合同系原被告双方在平等、自愿、协商一致基础上签订的，应属合法有效。被告陈述，该合同没有办理登记，虽然成立，但是并没有生效。原被告系借款关系，被告向原告借款350万元。原被告签订的商品房买卖合同，系对该借款关系的担保。原被告双方并不存在真实的商品房买卖关系，而是借贷法律关系，并出具了3份银行支付还款清单予以证明。原告对该3份银行支付清单的关联性予以否认。针对被告出具的招商银行股份有限公司转支记录上所载明的为柜台取现，且取现后的付款对象系手工书写，本院无法认定该转支记录与本案的关联性，中国农业银行金穗借记卡明细对账单所载转支对象为王某某系手工书写，且没有相应的转入账号，本院无法认定该明细对账单与本案的关联性，中国建设银行股份有限公司重庆九龙坡科园一路支行的个人活期明细结算单上明确记载了被告法定代表人支付给原告王某某70000元的事实，但是该明细结算单没有明确的转账理由，也没有相应的证据予以佐证，且原告对该证据的关联性予以否认，故本院无法认定该证据中描述的70000元转入资金用途为借款利息。针对该70000元的转入资金，被告可以另案解决。故对被告某公司认为原被告双方并不存在真实的商品房买卖关系，而是借贷法律关系的抗辩本院不予认定。

《重庆市商品房买卖合同》系原被告双方自愿协商签订，合同要素明确，合同内容没有违反法律的禁止性规定，应属有效合同，该合同虽没有在相关房屋管理部门办理登记备案，但并不因其影响该合同的效力。原被告双方应当秉承诚实信用原则履行双方的合同约定的权利义务。原被告合同签订后，原告依约向被告某公司支付了购房价款350万元，被告应当按照合同的约定办理该商品房买卖合同备案登记手续并按照合同约定的日期和条件交付该商品房。但被告在该商品房买卖合同签订后又将该合同中约定4套房屋出售给了第三人，并办理备案登记。2014年2月被告某公司因与第三方发生纠纷，被告某公司出售给原告的上述35套商品房，因其未办理商品房合同备案登记和商品房预告登记，其中31套房屋被法院依法查封冻结。根据现实的情况被告无法为原告及时办理合同登记备案手续并按照合同约定的日期和条件交付该商品房。庭审中，原告主张若被告确系无法将前述商品房办理预售合同备案登记，要求判令解除原、被告双方于2013年11月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并退还房款和赔偿相应损失。根据本案现查明的情况，被告已经无法及时为原告办理合同登记备案手续并按照合同约定的日期和条件交付该商品房。根据原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中，约定，“…如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，…逾期超过30日后，乙方有权解除合同…”。故针对判令解除原、被告双方于2013年11月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并退还房款350万元的诉讼请求本院予以支持，对原告要求判令被告立即为原告办理购买上述35套商品房的预售合同备案登记的诉讼请求本院不予支持。

针对原被告双方争议的因合同解除导致的损失赔偿问题，原告主张，被告应立即退还原告购房款350万元，支付原告违约金70万元和原告无法取得商品房的市场差价损失约700万元，并承担其将已售给原告的房屋再次出卖给第三人的赔偿责任120万元。被告同意支付原告350元本金同时承担银行规定的利息损失，对其损失不予认可。

针对原告请求的要求被告承担其将已售给原告的房屋再次出卖给第三人的120万元赔偿责任的请求，原告认为原被双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十四条中约定：“本协议签订后，甲方未经乙方同意，不得再次出售本合同项下任何房屋，否则应当按照购房款的三倍予以赔偿”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告将本已经出售给原告的2-4-3、2-4-4、2-3-5、2-11-5号房屋再次出售给了第三人，并分别为其办理商品房备案登记，导致在该四套房屋的买卖关系上，原告合同目的已经无法达到。对于赔偿的具体数额，虽然原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已有约定，但是该已售商品房未经买受人同意再次出售的行为的赔偿责任系法定赔偿责任，应当依照法律的规定予以调整，故，对被告将已售给原告的房屋再次出卖给第三人的赔偿责任本院认定为40万元。

针对因另外31套房商品房买卖合同的解除，原告要求被告按照合同约定支付原告违约金70万元和原告无法取得商品房的市场差价损失约700万元。被告对此予以否认，只认可银行规定的利息损失。针对原告主张的市场差价损失700万元，因原告并未证明其签订该合同系以转售为合同目的。被告给原告的损失赔偿额虽包含合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故对原告请求被告赔偿市场差价损失700万元的诉讼请求本院不予支持。针对原告主张被告应当按照合同约定支付原告违约金70万元，原被双方虽然在《重庆市商品房买卖合同》中约定：“…乙方要求解除合同的，甲方应当…按照乙方已付房价款的百分之二十向乙方支付违约金”，但是根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，违约的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告主张违约金为70万元，被告予以否认，请求调整为银行规定的利息，本院酌情按照本金310万元，以同期人民银行贷款利率的四倍计算的违约金予以支持。违约金的计算时间，根据《重庆市商品房买卖合同》中约定，“…预售商品房的，自本合同签订之后于2014年3月18日之前，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案…并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单…逾期…甲方…向乙方支付违约金”，故本院认定违约金的起算时间为从2014年3月19日至被告实际支付310万本金时止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：

一、解除原告王某某与被告重庆某房地产开发有限公司于2013年11月10日签订的“山水雅苑”项目35套商品房的《重庆市商品房买卖合同》；

二、被告重庆某房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王某某购房款3500000元；

三、被告重庆某房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王某某赔偿金（系被告重庆某房地产开发有限公司将已售给原告王某某的商品房再次出卖给第三人赔偿责任）400000元；

四、被告重庆某房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内按照中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍，以3100000为本金计算，支付原告王某某违约金损失，计算时间从2014年3月19日至被告实际支付3100000本金时止。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费34800元，减半收取17400元，诉讼保全费5000元共计22400元，由被告重庆某房地产开发有限公司承担（此款因原告已预交，被告随判决第二、三、四项一并给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

代理审判员　文　臣

二〇一四年六月二十日

书　记　员　龚昌莲

买卖合同