温州市鹿城区人民法院

民事判决书

（2015）温鹿西商初字第930号

原告：温州某传媒有限公司。

法定代表人：李某。

委托代理人：王仁福，浙江海昌律师事务所律师。

被告：黄某。

委托代理人：金一，浙江和乐律师事务所律师。

原告温州某传媒有限公司（以下简称某公司）诉被告黄某合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法由审判员林毅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代理人李某及其委托代理人王仁福，被告黄某及其委托代理人金一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司诉称：2014年3月20日，原、被告签订了《场地合作协议》约定原告将位于温州市车站大道智慧谷××幢××时的营业场所划出部分与被告进行合作，约定每年的合作费用为52380元，被告应在2015年5月1日支付2015-2016年度的合作费，若逾期支付合作费用、履约保证金等其他费用超过15天，原告有权解除合同。现被告未按约支付2015-2016年度的合作费用，故请求判令：1、解除原、被告签订的《场地合作协议》；2、被告支付原告拖欠的合作费4801.5元（暂算至2015年8月3日）；3、被告支付原告违约金5万元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告黄某辩称：1、答辩人与原告签订的《场地合作协议》实际就是租赁合同，双方按场地面积确定每年租金52380元，原告仅提供租赁场地收取租金，并没有对答辩人的摄影棚进行投资和管理。2、原告无权转租，原告身为承租人，未经出租人华威公司的许可将部分场地转租给答辩人，且转租的期限超过原告原承租的剩余租赁期限，合同无效或部分无效。3、即使双方合同有效，该合同已于2015年6月30日解除。2014年3月20日，原告将智慧谷××幢××室（计97平方米）出租给答辩人，后答辩人于2014年7月6日又加租40.5平方米，租赁期一年，每月每平方42元，同时双方对原合同约定的每月每平方45元也调整为42元。计算至2015年7月5日，答辩人应支付原告租金合计69300元，而目前答辩人已支付7万元。在2014年年底，答辩人发现原告没有转租权，且其原有租赁期限为2015年7月6日，就与原告协商解决，双方明确租满一年就结束。后原告多次要求答辩人于6月底搬走，2015年6月29日，答辩人准备搬走其场地的摄影器材，原告要求其缴纳押金5000元用于水电结算，未能搬走；后答辩人于6月30日再次准备搬走器材，原告又一次阻挠，为此答辩人报警。2015年7月9日，答辩人缴纳物业费、水电费2600元，并被迫向原告缴纳押金1万元，原告让答辩人取回部分摄影器材，还有部分器材仍然被扣。4、原被告签订的《场地合作协议》无效，违约条款也无效。原告承租的诉争场地到期为2015年7月6日，双方转租合同2015年7月6日之后部分明显无效，答辩人无需履行第二年的承租义务，更不应承担违约责任。退一步讲，即使答辩人有违约责任，原告主张的违约损失远远超过其实际损失，应依法予以调整。综上，要求驳回原告的诉讼请求。

经本院审理，认定事实如下：2014年3月20日，原、被告签订了《场地合作协议》，合同约定原告将位于温州市车站大道智慧谷××幢××时的营业场所划出97平方米与被告进行合作，由被告用于开展摄影棚进行拍摄工作；结合该摄影棚有原告模特培训教室功能，被告可在原告综合办公区设置2-3工作位置，自行配置电脑等相关办公设备；合作期限2014年4月1日至2016年7月1日；场地费用按每平方米45元计算，每年为52380元，实际费用如有变动以原告与智慧谷园区所签订的合同金额为准；每年5月1日支付下一年度的房租；若被告逾期支付合作费用、履约保证金等其他费用超过15天，原告有权解除合同。2015年5月1日，被告未支付2015-2016年度的场地合作费，原告曾要求被告搬离场地。2015年6月底，被告要将诉争场地的摄影器材等搬走，原告以被告拖欠房租及水电费等为由进行阻挠，被告为此报警。2015年7月8日，原、被告就租赁纠纷在灰桥社区进行调解，双方对场地合作事宜进行协商。次日，被告向原告支付房屋押金1万元和物业水电费2600元。后被告将摄影棚的部分摄影器材搬走，原告于2015年8月3日向被告发出解除《场地合作协议》的函，通知被告解除合同。

另查明：温州华威软件产业园公司将其坐落于温州车站大道智慧谷的房屋租赁给相关企业，原告承租了其中××幢××室房屋（计建筑面积275平方米）用于办公，原租赁合同到期时间为2015年7月6日，后于2015年7月1日签订续租协议，租赁期至2018年7月6日。

以上事实由原、被告的陈述，原告提供的营业执照、组织机构代码证、身份证、《场地合作协议》、《证明》、灰桥社区的《证明》、2015年7月20日和8月3日电话录音、《证明》及曾颖熠证言、关于解除《场地合作协议》、挂号信收据、中国邮政跟踪查询系统截图、短信截图，被告提供收款收据、支付宝转账、《证明》、短信信息截图及邮件信息复、欠款单、接受案件回执单等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为：原、被告签订的《场地合作协议》，虽形式为合作协议，但合同内容就是原告将承租的部分场地提供给被告使用，按场地面积收取房屋租金收益，仅为场地使用进行约定，并未涉及共同投资、共同经营的相关内容。依照法律规定，联营或合作必须是双方共同投资、共同经营、共担风险、共享利润，原、被告所签订的《场地合作协议》明显不符合上述规定，实质上属于原告将租赁的部分房屋变相转租给了被告使用，应为房屋转租合同。双方在协议中约定部分场地共用及置换使用，也不过根据场地的具体情况有效提高使用率，以达到双赢目的，并不影响租赁合同的性质。

根据相关法律和司法解释规定，承租人未经出租人同意而进行转租，出租人可以解除合同，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。原告承租他人的房屋，未经出租人同意，将租赁的部分房屋擅自转租给被告，而且签订转租协议时约定的租赁期限超过原告当时租赁合同的剩余租赁期限，明显有悖民事活动诚实信用的原则，对该合同超过剩余租赁期限约定的条款应认定无效。故原、被告所签订的《场地合作协议》中涉及2015年7月6日至2016年7月1日的相关约定均属无效，相应的合同条款对双方没有法律约束力，原告未按约交纳2015年7月1日至2016年7月1日的场地费并不属于违约行为，无需承担违约责任。双方签订的《场地合作协议》，其中2015年7月之前的合同内容已履行完毕，之后的合同约定内容无效，不存在解除合同的事由，原告要求解除该合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。合同确认无效，正在履行的应终止，尚未履行的不得履行，因该合同取得的财产应予返还，有过错方应赔偿对方损失。本案造成合同无效的过错不在于被告，且被告于2015年6月30日之前已明确要求搬离物品退出租赁场地，因受到原告阻挠未果，故原告要求被告支付2015年7月1日起的场地费，无事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：

驳回原告温州某传媒有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1170元，减半收取585元，由原告温州某传媒有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。

审判员　林　毅

二〇一五年十月二十日

书记员　李梦怡

合同纠纷