广东省东莞市第二人民法院

民事判决书

（2013）东二法厚民一初字第1650号

原告：叶某某，女，汉族，19××年×月××日出生，住湖南省临湘市。

委托代理人：董其运，广东星啸律师事务所律师。

委托代理人：卢嘉伟，广东星啸律师事务所辅助人员。

被告：黄某某，女，汉族，19××年×月××日出生，住广东省广州市。

委托代理人：周珊，广东海联泰达律师事务所。

原告叶某某诉被告黄某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月12日受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序独任审判，并于2013年10月24日公开开庭进行了审理。原告叶某某的委托代理人董其运到庭参加诉讼，被告黄某某的委托代理人周珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告叶某某诉称：第一，经东莞市中级人民法院（2012）东中法民一终字第58号民事判决书确定：原告、被告之间有关房屋买卖合同的权利、义务与责任按照双方于2011年5月27日签订的《房地产买卖合同》的有关条款履行。该合同第七条约定：办理房地产过户所需缴纳的税费，由双方按规定各自负责。原告在办理过户手续时，多次催被告缴纳应由其承担的房屋转让个人所得税、契税与登记费、手续费共计47，135.26元，但被告拒绝缴纳，上述费用均由原告垫付。第二，原告因办理过户手续之需要，代被告向东莞市瑞兴居安物业管理有限公司缴纳自2007年8月至2013年6月的物业管理费11，760元，被告应当予以返还。第三，《房地产买卖合同》第四条约定被告应于2011年5月27日将案涉房屋交付给原告使用，但被告拒绝交付。无奈原告通过诉讼并申请执行，迟至2013年6月13日才取得房屋的使用权。因此，被告应当赔偿从2011年5月28日起至2013年6月13日止因无法使用房屋的损失24，000元（损失参照东莞市厚街镇同地段房屋租金标准1，000元／月计算，计两年共24，000元）。综上为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1.被告向原告返还垫付的房屋转让个人所得税33，104.34元、契税13，374.92元与登记费、手续费656元，共计47，135.26元及从起诉之日起至清偿之日止的逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.被告向原告返还从2007年8月起至2013年6月期间的物业管理费11，760元及从起诉之日起至清偿之日止的逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.被告向原告赔偿从2011年5月27日起至2013年6月13日止因逾期交付房屋发生的损失24，000元及从起诉之日起至清偿之日止的逾期利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.诉讼费由被告承担。

被告黄某某辩称：一、个人所得为所得纳税人，本案中被告所得为380，000元，按照东莞地税纳税规定，如适用个人核定征收税率应为2%，被告应承担的个人所得税为380，000×2%=7，600元；如适用20%的征收税率，被告应承担的为380，000-280，309-27，751.90-4，204.63-3，856-672=63，206.47×20%=12，641.29元。超出380，000元应纳税部分应由实际所得人即原告承担。二、契税、登记费、手续费是原告取得产权按法律规定应由原告支付的费用，与被告无关。三、双方在2007年7月15日签订《房产转让合同书》时已经约定协议签订之日将此房屋交付给原告，并且被告也按条款约定将此房屋交付给原告，因此物业管理费应由原告自行承担：1、在案涉房屋的争议中，被告始终诚信地表示愿意将房屋卖给原告，双方是因税费支付达不成协议才诉至法院，因此原告诉称因被告拒绝交付房屋属于歪曲事实的不诚信表现；2、原告将交付使用与取得产权两者概念混淆，事实上被告在2007年7月15日已将房屋交付给原告；3.如果原告坚持歪曲事实，那么请考虑是否成就了《房产买卖合同》第六条之规定；四、被告已按约定交付房屋，原告诉请租金没有事实依据，没有条款约定，不应得到支持。综上所述，被告仅应在380，000元所得限额内承担个人所得税。

经审理查明：针对黄某某与叶某某之间的房屋买卖合同纠纷，东莞市中级人民法院于2012年12月7日作出了（2012）东中法民一终字第58号生效判决。根据该判决可知，黄某某与叶某某之间的权利义务应以《房地产买卖合同》为准，但房屋的价款则以《房产转让合同书》中记载的380，000元为准，且过户税费应待实际发生后再根据《房地产买卖合同》第七条的约定确定各自承担的金额，该院并判令“黄某某应协助叶某某、何某某办理东莞市厚街镇汇景豪庭第D座（汇怡阁）25层＊号商品房的过户手续”。上述东莞市中级人民法院判决生效后，案涉房屋被东莞市第二人民法院以强制执行的方式于2013年6月13日由黄某某过户至叶某某名下。后因叶某某在房屋过户后仍欠最后一期购房款260，000元未支付给黄某某，黄某某于2013年7月25日诉至本院，要求叶某某支付购房尾款260，000元，本院于2013年8月20日作出（2013）东二法民一初字第1272号民事判决书，判令叶某某应向黄某某支付房屋尾款260，000元及利息，该判决因叶某某提起上诉而未发生法律效力。现原告叶某某主张为购买案涉房屋而支付的个人所得税、契税、登记费、手续费、物业管理费及租房损失应由被告黄某某承担，并于2013年9月12日诉至本院，并形成本案。本案中，双方一致确认案涉房屋过户产生的税费按照《房地产买卖合同》第七条的约定“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由黄某某、叶某某双方按规定各自负责”履行。关于“规定”的具体内容，双方均未确定该“规定”的具体指向对象，原告表示按法律和政府部门的规定执行，被告在答辩状中表示个税由被告承担，契税、登记及手续费按法律规定由原告承担。另查《房地产买卖合同》约定交付房屋的时间为2011年5月27日，且该合同第六条约定逾期交房的违约责任为“黄某某决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作黄某某中途悔约处理，本合同即告解除，黄某某应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退给叶某某…”。

关于个人所得税，被告黄某某同意承担个人所得税，但不同意原告主张的数额。而关于个人所得税的金额，原告向本院提交《个人所得税完税发票》原件，证明叶某某以黄某某的名义向东莞市地方税务局厚街税务分局缴交了个人所得税33，104.34元。被告黄某某确认《个人所得税完税发票》的真实性，但不认可税务部门征收的个人所得税的金额，被告黄某某当庭提交《东莞地税纳税指引系列-个人销售不动产》网络打印件一份，认为根据东莞税收政策，个人所得税的计税方式分两种，如按20%税率征收，则个人所得税应按房屋的实际交易价格380，000元减去被告黄某某缴交的一手房购房款280，309元、一手房住房贷款利息27，751.9元、一手房契税4，204.63元、一手房维修基金3，856元及一手房抵押合同公证费用672元后的余额即63，206.47元乘以20%，为12，641.29元；若按2%征收，则以实际交易价格380，000元乘以2%，为7，600元。为证明被告的主张的一手房税费金额，被告向本院提交了一手房购房发票、一手房契税发票、一手房贷款利息发票、一手房住房维修资金发票、一手房抵押合同公证费发票，均为原件，证明被告购买案涉一手房所支出的房款及税费，被告认为个人所得税应将该部分费用从房屋转让款中减除后再行计算。原告确认被告提交的税费发票的真实性，但认为与本案并无关联性，对被告提交的《东莞地税纳税指引系列-个人销售不动产》网络打印件真实性不予确认，认为原告系按照税务部门的核定数额缴交个人所得税，该数额应以税务部门计算为准。

关于契税、登记及手续费，原告向本院提交《契税转账专用完税证发票》、《登记费、手续费电子票据》，均为原件，证明原告支出了契税13，374.92元、登记及手续费656元，并要求被告承担该部分费用；被告对《契税转账专用完税证发票》、《登记费、手续费电子票据》真实性予以确认，但认为根据一般交易习惯，契税、登记及手续费应由房屋买受人叶某某承担。

关于物业管理费，原告叶某某向本院提交物业费发票原件三张，缴费的物业均为D-2505，其中缴费人为叶某某的发票为两张，时间为2013年8月13日，金额为5，556元系缴纳2007年8月-2010年6月管理费、金额为1，204元系缴纳2010年7月-2011年1月管理费；缴费人为叶某某的发票一张，时间为2013年8月15日，金额为5，000元系缴纳2011年2月-2013年6月全部管理费4，988元及7月的部分管理费12元。被告黄某某确认上述物业管理费发票的真实性，但认为该物业已交付原告使用，物业管理费应由原告承担。经本院询问，被告确认案涉房屋为毛坯房，但主张在2007年7月15日签订房产转让合同书已经交付案涉房产相关权证的复印件及钥匙给原告，并主张交付钥匙时中介机构在场进行见证，被告并确认中介机构现已经倒闭；原告确认在2007年7月15日签订房产转让合同书时收到案涉房产相关权证的复印件，但抗辩称没有收到钥匙，且原告主张在2013年6月13日通过申请法院执行的方式将案涉房产过户至原告之前并无入住案涉房产，过户后才入住。另查，2007年8月-2008年11月的物业费每月为143元，2008年12月-2013年6月的物业管理费每月为172元。

关于原告诉求的逾期交付房屋发生的损失，原告称，根据《房地产买卖合同》第四条约定，被告黄某某应于2011年5月27日将案涉房屋交付给叶某某使用，故原告主张的无法使用案涉房产的损失期间为2011年5月28日至2013年6月13日，损失系参照东莞市厚街镇同地段房屋租金标准1，000元／月计算，计两年共24，000元。

以上事实，有原告提交的（2012）东中法民一终字第58号判决书、（2013）东二法民一初字第1272号民事判决书、《房地产买卖合同》、个人所得税单据、契税单据、登记费、手续费单据、物业管理费单据、声明，被告提交的《东莞地税纳税指引系列-个人销售不动产》网络打印件、一手房购房发票、一手房契税发票、一手房贷款利息发票、一手房住房维修资金发票、一手房抵押合同公证费发票、声明，以及本案一审庭审笔录附卷为证。

本院认为：根据庭审调查可知，双方的争议焦点为：一、原告诉求个人所得税、契税、登记及手续费共47，135.26元由被告承担是否应得到支持；二、原告诉求的物业管理费是否应由被告承担；三、原告主张逾期交房的损失24，000元是否有事实及法律依据；对此本院分析如下：

一、关于原告诉求个人所得税、契税、登记及手续费共47，135.26元由被告承担是否应得到支持；

个人所得税，被告黄某某对该项费用由自己承担并无异议，但对原告缴交的个人所得税的金额存在异议。本院认为，原告以纳税人黄某某的名义向东莞市地方税务局厚街税务分局缴交个人所得税，该缴交金额33，104.34元系税务部门进行核定，原告缴交完毕并取得纳税完税证发票，被告即使对缴交金额有异议，也应当向税务部门提出，而非在本案中作为少承担个税的抗辩。综上，被告在本案中应承担的个人所得税金额为33，104.34元，因原告已替被告向税务部门缴纳该款，故被告应立即向原告支付代垫的个人所得税33，104.34元。

契税、登记及手续费，原、被告双方一致确认案涉房屋过户产生的契税、登记及手续费承担应当按照《房地产买卖合同》第七条的约定履行，而该第七条仅模糊约定为“办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由黄某某、叶某某双方按规定各自负责”，双方均未确定该“规定”的具体指向对象，也未对其进行补充约定，即双方对税费的承担实际上并无可供履行的书面约定。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”的规定，本院依法认定案涉房屋转让的契税应由房产转让的承受人即原告叶某某自行承担。另房屋所有权登记费、房地产交易手续费系过户至原告名下产生的费用，该过户行为有利于原告物权的确定，且归属于原告叶某某作为受益人应当支付的成本，故登记及手续费亦由原告叶某某自行承担。

二、原告诉求的物业管理费是否应由被告承担；

至于已缴物业费的金额，原告提交了三张金额分别为5，556元、1，204元、5，000元的物业费发票，缴纳对象均为D2505，被告对物业费发票的真实性予以确认，对此本院无异议。关于物业费发票的关联性，金额为5，556元、1，204元的发票缴纳人显示为原告，缴费区间分别为2007年8月-2010年6月、2010年7月-2011年1月，本院依法确认原告已缴纳案涉房屋2007年8月-2011年1月的物业管理费；至于金额为5，000元物业费发票，其缴款人为叶某某，5，000元金额系2011年2月-2013年6月全部管理费4，988元及7月的部分管理费12元的叠加，原告主张叶某某是叶某某的姐妹，款项系叶某某实际支付，本院认为，该5，000元发票的缴款对象为案涉物业D-2505，且原告持有该缴费发票的原件，在无相反证据的情况下，本院对原告的主张予以采信，并认定该5，000元的物业管理费系原告叶某某缴纳。综上，原告已缴纳的2007年8月-2013年6月底的物业管理费总额应为11，748元，又因为2008年12月之后按每月172元缴交物业费，故2007年8月至过户之日2013年6月13日的物业管理费为11，650.53元即［11，748元-（172元÷30天×17天）］。

至于物业费的最终承担，本院认为应由被告黄某某承担，理由如下：首先，虽然被告黄某某在2007年7月15日签订《房产转让合同》时已向原告叶某某交付了案涉房产相关资料的复印件，但交付资料复印件的行为并不能视为原告取得案涉房屋的占有权及使用权，从法律意义上也不能视为被告完成所有权的交付义务；其次，被告主张在交付房产资料复印件的同时已交付房屋钥匙给原告，并主张中介机构在场见证，本院认为，被告并无钥匙签收记录等材料证明已交付钥匙给原告，且被告亦确认中介机构已经倒闭，被告应承担举证不能的法律后果，本院依法认定被告并未向原告交付案涉房屋的钥匙，换句话说，即原告在无钥匙的情况下事实上也不可能入住案涉房屋，案涉房屋的物业费产生与原告之间不存在关联性；再次，2007年8月至2013年6月的物业管理费由原告在2013年8月13日、8月15日缴纳完毕，如果原告在2007年7月15日之后即已取得案涉房屋的控制权或占有权，则原告没有理由直至将近六年后才缴清物业费，因为物业费不缴清将导致案涉毛坯房无法正常装修及入住，侧面说明原告直至2013年6月后方才取得案涉房屋的产权及控制权。综上三点，被告并无证据证明其在2013年6月13日房屋过户前已经案涉物业交割给原告，故过户前的2007年8月至2013年6月13日的物业管理费11，650.53元应由被告黄某某承担，过户后的物业管理费由原告自行承担。现原告诉求物业管理费11，760元，本院支持11，650.63元，其超出的部分，本院不予支持。

三、原告主张逾期交房的损失24，000元是否有事实及法律依据；

关于逾期交房的损失24，000元，《房地产买卖合同》约定交付房屋的时间为2011年5月27日，且该合同第六条约定“黄某某决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作黄某某中途悔约处理，本合同即告解除，黄某某应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退给叶某某…”，虽然案涉房屋于2013年6月13日方交付给原告，但原告并未按照《房地产买卖合同》第六条的约定要求解除合同，反之在（2012）东中法民一终字第58号案件中诉求继续履行过户手续，且原告在本案诉求的损失并非《房地产买卖合同》中约定的违约金计算方式，换句话说，原告本案诉求的损失计算方式没有合同依据。又因原告并无证据证明其在逾期交房期间产生了租房费用损失，且该损失是否为必要、不可避免的损失也无法证明，故原告主张参照厚街镇租房标准1，000元／月计算两年损失没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，被告黄某某应立即向原告叶某某支付个人所得税33，104.34元及2007年8月至2013年6月13日的物业管理费11，650.53元。另原告诉求从起诉之日即2013年9月12日起按中国人民银行同期限流动资金贷款利率计算上述费用的利息至清偿之日，属于原告自行处分权利，合法有据，本院亦予以支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百零七条，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告黄某某应于本判决生效之日起三日内向原告叶某某支付个人所得税33，104.34元及利息，利息以33，104.34元为本金，从2013年9月12日起按中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率计算至本金清偿之日止；

二、被告黄某某应于本判决生效之日起三日内向原告叶某某支付2007年8月至2013年6月13日的物业管理费11，650.53元及利息，利息以11，650.53元为本金，从2013年9月12日起按中国人民银行同期限流动资金贷款基准利率计算至本金清偿之日止；

三、驳回原告叶某某的其他诉讼请求；

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费936元（原告已预交），由原告叶某某承担436元，被告黄某某承担500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

代理审判员　刘　超

二〇一三年十月三十日

书　记　员　胡佩茵

合同纠纷