广东省东莞市第二人民法院

民事判决书

（2014）东二法厚民一初字第410号

原告：刘某某，男，汉族，19××年×月××日出生，住广东省东莞市。

委托代理人：张一云，广东海联泰达律师事务所律师。

委托代理人：黄汉荣，广东海联泰达律师事务所辅助人员。

被告：陈某某，男，汉族，19××年×月××日出生，住广东省东莞市。

委托代理人：李爱东，广东汉章律师事务所律师。

委托代理人：庞耀伟，广东汉章律师事务所律师。

原告刘某某诉被告陈某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员刘超适用简易程序审判，并于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托代理人张一云、黄汉荣到庭参加诉讼，被告陈某某的委托代理人李爱东、庞耀伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某某诉称：原告于2010年3月6日与被告签订租赁合同，约定由原告承租被告位于东莞市厚街镇＊＊东路＊号一楼房屋，租赁期限为2010年3月7日至2015年3月8日，并约定签订合同书时交纳押金9，600元。后原告又支付了打墙押金5，600元。合同签订后，原告另行租赁该房屋旁的两间房屋用于经营剪压板、刨坑。但被告却于2013年7月底从隔壁已经退租的二间房屋直接进入原告承租的被告房屋，并且二楼宿舍门锁全部更换，导致原告无法继续使用该房屋。后原告依约向被告支付2013年8月租金并要求继续使用该房屋，但被告拒收房租并拒绝交房，且表示宁愿违约也不交房。后经原告了解，被告早在2013年7月就已经将案涉房屋租给第三人，经营项目与原告的一致，此行为给原告造成了损失。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告赔偿原告经济损失279，900元；2.被告返还原告押金15，200元；3.诉讼费由被告承担。

被告陈某某辩称：一、1.原告单方提前终止履行租赁合同，原告先违约，非被告私自收回房屋转租给第三人，由原告承担违约责任。原告、被告租赁合同期限未届满情况下，原告2013年5月向被告提出其因业务扩大，原有场地已经不够使用，准备搬迁至其他地方，希望退租案涉房屋，原告实际已于2013年7月就已经搬离在承租场地内的办公用品、机器设备等，将电源电箱等拆除，7月后也未向被告支付租金，至今原告尚未向被告支付2013年8月、9月的租金。实际上原告已经于2013年7月搬离案涉承租场地并在其他地方进行生产。2.原告主张其保留案涉房屋的使用无事实依据，原告承租房屋为33号以及隔壁的31、32号，共同作为经营五金加工店生产经营使用，3间房屋没有间隔连通一起使用，案涉房屋隔层办公室修建的楼梯位于32号房屋内，原告退租31、32号之后不可能单独租赁33号使用。若原告仍想继续承租案涉房租作为办公使用，其无需将场地内的办公用品搬离，且拆除电源电箱。如果原告想单独租赁33号使用，其也应当在退租31、32号时将33号房屋的隔墙砌好。3.原告诉求的原因是原告认为被告将31、32号房屋租给第三人，第三人于房屋内经营五金，与原告同行，影响原告经营。原告在2013年5月提出退租时因房屋租赁期限未满，原告为了取回房屋押金，提出帮被告将案涉房屋放租出去，并粘贴租赁广告，所留电话号码也是原告的电话号码，从各种行为上看，原告已经无意承租案涉房屋。4.租赁案涉房屋以来，原、被告并无任何矛盾，但是由于原告违约，搬出案涉租赁场所，被告也不会因此收回房屋并租给第三人。根本原因是原告业务扩大，现有场地不够其使用，故提前要求退租，且自行搬离机器设备、办公用品等，系原告单方终止了租赁合同，属原告违约；二、原告要求其经济损失无事实与法律依据。因原告单方终止了租赁合同，属原告违约，责任在于原告，故原告要求其经济损失无事实与法律依据。原告私自改变房屋现状，将房屋的隔墙打通，未经被告的同意，但其并没有在房屋内装修等。楼梯安装在32号房屋，其要求被告赔偿楼梯损失是无依据的。32号房屋原告也退租了。原告的经济损失是其单方罗列，无证据证明；三、原告要求被告退回押金无事实与法律依据。因原告单方终止了租赁合同，属原告违约，按照租赁合同约定的，原告自行承担违约责任，被告将押金予以没收，作为原告违约的赔偿金。原告搬离房屋后，也并没有将其打通的墙砌回，原告应当赔偿被告的损失；四、租赁合同第十条约定，原告应于每个月5日前交纳当月租金，若逾期10天不交纳租金，被告有权收回房屋并不退回押金。第十条第二款约定，原告中途退租的，押金取消。被告取消合同，就加倍赔偿原告损失。该条款显失公平，应予以撤销。

本院经审理查明：2010年3月6日，甲方陈某某与乙方刘某某签订一份合同书，合同约定：一、陈某某同意将座落在东莞市厚街镇＊＊东路＊号一楼出租给刘某某，刘某某对出租的铺位以及一切装修做了充分了解，愿意租用该铺位；二、合同有效期为5年，前3年租金每月为4，800元人民币，第4-5年租金为每月5，200元人民币，起租时间为2010年3月7日至2015年3月8日，刘某某需在每月5日前缴交当月租金；三、合同签订后，刘某某即时给付陈某某押金两个月及一个月租金14，400元，待合同期满后，陈某某须一次性将押金不记利息退回给刘某某；四、在合同有效期内，刘某某可以对租用的房屋进行装饰，但绝对不能拆改房屋的主体结构。如需变动，必须征得陈某某书面同意方可进行，否则，一切损失及后果全部由刘某某负责承担；五、陈某某负责将水、电、排污、化粪池等设备架设到位，室内水、电装配由刘某某负责，…；八、合同有效期内，刘某某不得擅自转租或向他人抵押借款，私自吸纳他人资金，…；九、合同期满后，刘某某一切有入墙装修不得拆去，均属陈某某所有。刘某某由于意外人为毁损楼房及一切装修，应按价赔偿给陈某某，如双方合作良好，在同等条件下，陈某某须优先续租给陈某某继续使用；十、违约责任：1.合同有效期内，刘某某必须按合同缴付租金，过期十天不交租金，陈某某有权终止合同并收回房屋，并不退全部押金；2.合同有效期内，陈某某不得无故终止合同，否则应加倍赔偿刘某某的经济损失。如刘某某中途退租，押金取消、刘某某在租赁期内，陈某某不论在任何情况下不得转租给他人使用。另合同底部手写备注“陈某某已收打墙押金5，600元”。

上述合同签订后，刘某某向陈某某缴交了租房押金9，600元及打墙押金5，600元，双方并按约履行至2013年7月，原告也向被告缴交了2013年7月份的租金7，700元。现原告主张于2013年8月6日向被告缴交2013年8月份租金被拒收，视为被告单方违约，原告并主张案涉租赁合同已于2013年8月6日解除。被告确认租赁合同于2013年8月6日解除，但被告认为解除的原因是原告逾期未缴纳2013年8月租金。关于此项，原告提供了一份视频光盘复制品，视频光盘拟证明原告于2013年8月6日前往陈某某处交租被拒。被告对视频光盘的真实性不予确认，认为原告应出示原件。经本院询问，原告代理人表示视频光盘的原件在原告本人手机上，当庭没有带来。另查，本院在审理（2014）东二法厚民一初字第114、115号案件的过程中，原告刘某某于2014年1月20日庭审时亦出示了相同内容的视频光盘复制品，且原告代理人在庭审中也称视频原件在原告本人手机上，后原告又向本院撤回了（2014）东二法厚民一初字第114、115号案件的起诉而重新提起本案之诉。

另查，原告刘某某原本承租的为31、32、33号房屋，31、32号房屋的房东为案外人，三间房之间的墙被刘某某打通连做一间使用，后刘某某将31、32号房退租并搬空里面的东西，刘某某在2013年5月份左右又对外张贴了招租广告。现刘某某称，其因业务扩大将案涉场所的设备搬至他处进行经营，并退租了31、32房，并保留33号房用作接单、办公之用，刘某某对外发布的招租广告是替31、32号房业主进行招租，而不是替33号房业主寻找新的租客。被告对原告的主张不予确认，被告认为原告系在2013年7月自行终止租赁合同，被告称，原告在2013年5月提出退租时因房屋租赁期限未满，原告为了取回房屋押金，提出帮被告将案涉房屋放租出去，并粘贴租赁广告，后新租客陈某某与原告电话联系租赁事宜，原告发现陈某某与原告一样系从事激光切割业务，故原告没有同意陈某某的租赁请求并于2013年7月离场，后原告发现被告在2013年9月份将案涉33号房租给新的租客陈某某，原告为了赶走陈某某而要求继续租赁33号房。为此被告提供了租赁物照片、对陈某某调查笔录、对35号业主陈创业调查笔录、与刘某某谈话录音为证，其中①租赁物照片，显示案涉33号房内已经空置，地面杂乱摆放着搬迁后遗留的电线、水管、三合板、泡沫等杂物，墙上电表也被剪断电线并打开了铁盒盖子；②35号业主陈创业调查笔录，该笔录显示陈创业在接受广东汉章律师事务所李爱东律师所作的调查笔录中陈述的内容为“31、32、33号房的租客在2013年7月上旬就搬走了，是合同未到期就搬走的，当时该租客还在33号物业处张贴了招租广告，在31、32号物业处也挂了横幅说搬到厚沙路10号，这些情形周围的人都知道”；③陈某某调查笔录、刘某某谈话录音，均拟证明原告不想让租客陈某某在原址经营相同业务，另陈某某亦出庭对其调查笔录中的陈述进行了确认。原告对租赁物照片的真实性确认，但认为原告仍继续租赁33号铺位用于办公、接单；对35号业主陈创业调查笔录、陈某某调查笔录、刘某某谈话录音等均不予确认真实性。另查，原告在（2014）东二法厚民一初字第114、115号案件的庭审过程中当庭承认在2013年7月份搬走的事实。

至于打墙押金及装修，双方确认原告之前承租的三间房是隔离的，原告为了方便经营将墙打通，打墙押金5400元用于保障原告搬离时将墙封好。关于租赁物的装修，原告确认被告交付租赁物给原告时存在简单的装修，并确认没有证据证明被告交付租赁物时的初始状况。另双方确认33号房内存在有二层阁楼，阁楼的入口及楼梯设置在32号房内。现原告主张二层阁楼及33号房屋的装修、电气是原告所投资，并提供了与东莞市巨匠企业形象策划有限公司签订装修报价合同及收据，东莞市昌晖电气工程有限公司收款收据为证，东莞市巨匠企业形象策划有限公司签订装修报价合同及收据显示原告装修及改造花费84，950元，安装电气花费11，390.42元，但均无正式发票提供。被告对原告提供的上述证据的真实性不予确认，被告当庭确认原告安装了33号房电表及32号房内的楼梯，但认为33号房内电表已经被原告拆走，而32号房不属于本案的租赁范围，故该楼梯与本案无关。另被告还称原告主张的装修项目没有经过被告的同意，且33号房内的2层阁楼是原告所建。关于原告诉求的搬迁及重新装修的损失，原告当庭称系估算。

关于原告诉求被告赔偿原告的经济损失279，900元，原告附了经济损失计算方法，即1、房屋装修84，950元，主要为搭建二层隔间、楼梯等；2、装电表电线25，000元，其中购买电线15，000元，电表按照市场价为10，000元左右；3、搬迁、重新装修及租赁损失，约30，000元；根据租赁合同约定，被告应加倍赔偿原告的经济损失。另关于原告在本案中申请法院去会展东路南31.32.33号房屋进行现场勘察，经查，原告在（2014）东二法厚民一初字第114、115号案件的审理过程中也进行了相同的申请，而在该案中因双方均确认“31.32.33号房是连通的，且墙被原告打通，另通往隔层的楼梯系在32号房内”的事实，故本院对该案中对现场勘查申请不予准许。

关于租赁物的合法性，被告提交了厚街镇城建办出具的东莞市民房住宅工程施工许可证及东莞市民房住宅工程竣工验收证书、东莞市厚街镇南五村村民委员会出具的宅基地收款收据，其中该两证显示陈润波名下位于厚街镇南五村家具大道东的建筑面积1684平方米的六层建筑于2000年6月7日经过厚街镇城建办批准建设并于2001年6月5日经厚街镇城建办竣工验收合格；宅基地收款收据显示村民委员会收到陈润波交来的家具大道3号宅基地款。被告称与陈润波为父子关系。刘某某对上述证据的真实性表示不清楚，并表示无法证明两证上的地址为案涉租赁物的地址。

以上事实，有原告刘某某提供的合同书、押金收据、租金收据、视频光盘复制品、东莞市巨匠企业形象策划有限公司签订装修报价合同及收据，东莞市昌晖电气工程有限公司收款收据，被告陈某某提供的陈某某调查笔录、35号业主陈创业调查笔录、刘某某谈话录音、照片、东莞市民房住宅工程施工许可证及东莞市民房住宅工程竣工验收证书、东莞市厚街镇南五村村民委员会出具的宅基地收款收据，本院调取的（2014）东二法厚民一初字第114、115号庭审笔录及本院所作一审庭审笔录附卷为证。

本院认为：原告提交的东莞市民房住宅工程施工许可证、东莞市民房住宅工程竣工验收证书及宅基地收款收据均为原件，且盖有相关部门公章，本院依法确认其真实性。现原告持有上述证件的原件，且证件、收款收据上的地址与案涉租赁物地址相近，在无相反证据的情况下，本院依法采信原告的主张并确认其指向的对象为案涉租赁场所，而案涉租赁物属于早期竣工的建筑物，已取得由当地镇城建办颁发的建筑工程竣工验收证书，视为该建筑是经主管部门批准建设，故案涉租赁合同为有效。另关于被告申请现场勘查，因双方已经确认案涉租赁物现场的状况，同理（2014）东二法厚民一初字第114、115号案件的处理，本院在本案中亦不予准许。现双方均确认租赁合同已于2013年8月6日解除，对此本院予以确认。现结合原告、被告的诉争意见，本院认为本案争议焦点如下：一、租赁合同解除的原因；二、原告诉求的损失是否有事实及法律依据。对此本院分析如下：

一、本院认为租赁合同解除的原因在于原告单方终止合同，理由如下：

第一，被告在（2014）东二法厚民一初字第114、115号案件中当庭确认在2013年7月份已经搬走，但在本案中却主张其仅退租了31.32铺位并保留33铺位用作办公接单。本院认为原告的陈述不符合常理，案涉31.32.33三间铺位系相通，之间的墙已经被打穿，正常情况下若退租两间且留下剩余的一间作为办公、接单用途的话，则按理会将与已退租的铺位之间的墙砌起来，现原告不仅没有将打穿的墙砌好，从被告提供的照片可以看出原告已经将33号房内的东西搬走，且地面留下凌乱的线头、三合板、泡沫等杂物，墙上电表也被剪断电线并打开了铁盒盖子，从以上种种迹象来看，原告的行为符合长久搬走而非留用，且相较于原告的陈述，被告的陈述更加较为可信，也符合情理，即原告因业务扩大而搬往他处进行经营，并单方终止与被告之间的租赁关系；第二，关于招租，原告解释招租广告系为31.32铺位发布，本院认为原告并无合理理由解释其在退租31.32房之后还需要为该两个铺位招租，相反被告陈述“因房屋租赁期限未满，原告为了取回房屋押金提出帮被告将案涉33号房屋放租出去并粘贴租赁广告”的内容较符合常理，且有证人陈某某的证言加以佐证，故本院对被告关于招租缘由的陈述采信；第三、原告向本院提交的拟证明在2013年8月6日被陈某某拒收租金的视频资料为复制品，原告在（2014）东二法厚民一初字第114、115号案件的庭审及本案庭审中均表示原始载体在原告本人手机上，但原告在本案的开庭中仍没有提交视频的原始载体，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条的规定，本院依法不确认原告提交的视频资料的真实性。现根据租赁合同的约定可知，每月5日前应交纳当期租金，但原告至今未向被告交付2013年8月及之后的租金，恰好印证了第一点的分析，即被告已经单方在2013年7月终止合同。退一步说，即使原告提交的视频资料是真实的，但原告在2013年8月6日交租时已经构成逾期。综上，本院认定原告为违约方。

二、原告诉求的损失是否有事实及法律依据。

第一，关于房屋装修的损失。本院认为不应得到支持，理由为：原告提供的装修合同上的相对人并未出庭作证，提供的仅为简单的手写收据，在被告不予确认真实性的情况下，本院亦不予确认。现原告当庭表示并无证据证明接收租赁物时的初始状况，且原告还确认接收租赁物时已经存在简单的装修，故本院认为即使案涉租赁物存在装修也不能径行认定该装修即为原告装修，原告仍应进一步举证证明。退一步说，即使被告的确进行了装修，但租赁合同约定在合同期满时一切入墙装修归陈某某，即实质上双方约定了装修物的归属。另通往二层阁楼的楼梯系安置在32号房内，该部分装修的受益方为32房业主，故不应在本案中进行解决。第二，关于装电表电线的损失，同理装修方面的分析，本院对电气安装合同及收据不予确认真实性。另原告确认电表为被告所安装，对此本院予以确认，但电表属于可移动物，且根据被告提供的照片可知电表仍安装在租赁物内，故原告可自行拆走，而非作为损失进行诉求。关于电线，即使电气安装合同及收据是真实的，原告也可自行拆走电线，而非作为损失进行诉求。第三，搬迁、重新装修及租赁损失，因原告单方终止合同，其自行搬走导致的搬迁、重新装修及租赁的损失应自行承担。退一步说，即使原告没有违约，其诉求的搬迁、重新装修及租赁损失也为估算，并无相关证据证明。综上，本院对原告的第一项诉求不予支持。

第二，关于第二项诉求的返还押金15，200元，因原告属于违约方，故被告可以根据租赁合同的约定没收押金，而非返还。退一步说，即使原告没有违约，押金中的打墙押金的返还条件为原告补好被打穿的墙，而原告离开时33号房的墙仍处于贯通状态，故返还打墙押金的条件也未成就。

综上，原告在本案中的诉求应全部予以驳回。

综上所述，依照综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

驳回原告刘某某的诉讼请求。

本案受理费2，863元人民币，由原告刘某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。

代理审判员　刘　超

二〇一四年八月十一日

书　记　员　胡佩茵

合同纠纷