济南市历下区人民法院

民事判决书

（2014）历商初字第2456号

原告牛某，男，19**年*月**日出生，汉族，山东人保财产保险公司员工，住济南市。

委托代理人周长秀，山东博睿律师事务所律师。

被告中国人民财产保险股份有限公司济南分公司，住所地济南市。

负责人董某升，董事长。

委托代理人宫钦菊，山东康桥律师事务所律师。

委托代理人朱召才，山东康桥律师事务所律师。

被告山东中创房地产开发总公司，住所地济南市。

法定代表人张某，董事长。

委托代理人王亚男，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。

委托代理人杨润刚，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。

原告牛某与被告中国人民财产保险股份有限公司济南分公司（以下简称人保济南分公司）、被告山东中创房地产开发总公司（以下简称中创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员尹诺诺担任审判长，与人民陪审员侯丽娜、秦芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛某及委托代理人周长秀，被告人保济南分公司的委托代理人朱召才、宫钦菊，被告中创公司的委托代理人王亚男均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告牛某诉称，原告牛某系被告人保济南分公司的职工，符合房改条件。1998年4月16日根据国家房改政策及相关法律规定，申请购房并办理了相关房改审批手续。1999年6月10日原告与被告人保济南分公司签订了《房产买卖契约》，约定被告人保济南分公司将坐落于济南市历下区中创某某山庄房产及其附属物卖与原告牛某，双方结清全部价款后，被告人保济南分公司将所卖房屋及附属物100％的所有权过户给原告牛某。原告牛某于1999年12月20日依约交付了全部购房款，并履行了交纳契税、维修基金等义务，但被告人保济南分公司、被告中创公司不予协助配合等为由未履行办理房屋产权证书的义务。虽经原告牛某多次催促，由于两被告互相推诿，至今仍未给原告牛某办理房屋产权证书。原告牛某系该房产的所有权人，被告人保济南分公司、中创公司不履行办理产权证书的义务，严重侵害了原告牛某的权益，原告牛某因此诉至法院，请求法院依法判令：一、确认济南市历下区中创某某山庄房屋产权属于原告牛某所有；二、两被告立即为原告牛某办理济南市历下区中创某某山庄房屋产权证书；三、一切诉讼费用由被告承担。后原告牛某依法向本院撤回要求确认济南市历下区中创某某山庄房屋产权属于原告牛某所有的诉讼请求。

原告牛某为证明其主张，向本院提交以下证据：

1、编号为0207845的济南市居民购房申请表；

2、房产买卖契约；

3、房款收据；

4、契税；

5、维修基金；

6、购房合同；

7、人保济南分公司的营业执照和组织机构代码证；

8、被告中创公司的工商登记情况；

9、原告牛某的身份证复印件。

10、房屋编号变更证明。

被告人保济南分公司辩称，原告牛某的诉讼请求无事实和法律依据，涉案房屋权属不清，不符合房改政策的要求，两被告签订房屋买卖合同后，被告中创公司一直未按约定将涉案房屋产权过户至被告人保济南分公司名下，已经构成违约。就本案，涉案房屋并不当然的属于被告人保济南分公司所有，根据房改的政策，被告人保济南分公司只有将其名下的房产作为房改所有房分配到职工名下，这是房改政策的明确要求，而涉案房产目前未办理至被告人保济南分公司名下，因此房改没有政策依据。从本案的法律关系看，本案涉及房产买卖法律关系及房改法律关系，房产买卖法律关系为基础法律关系，在该法律关系不明确的情况下，仅审理房改法律政策没有法律依据，也不符合民事诉讼法规定的一个案件只审理一种法律规定，故请求法院驳回原告牛某的诉讼请求。

被告人保济南分公司为证明其主张，向本院提交其与被告中创公司签订的购房合同书。

被告中创公司辩称，一、原告牛某的第一项请求属于所有权确权纠纷，第二项属于合同纠纷，两项请求非系同一法律关系，原告牛某应予明确。二、被告中创公司与原告牛某未签订合同，并非是合同相对人，对原告牛某不具有合同义务，原告牛某起诉被告中创公司系起诉主体错误。三、原告牛某主张的涉案房屋未能办理产权证原因是被告人保济南分公司未提供办证所需要的手续，故一直没有办理房产证，原告所主张的房产所在单元的其他业主均已办理了产权证，故涉案房产未能办理产权证的过错方在被告人保济南分公司。综上请求法院依法驳回原告牛某对被告中创公司的诉讼请求。

被告中创公司为证明其主张，向本院提交济房权证高字第003277号产权证（复印件）。

经庭审质证，被告人保济南分公司对原告牛某提供的证据1-10的真实性均无异议，被告中创公司对原告牛某提供的证据1-5的真实性不发表意见，对6-10的真实性无异议，原告牛某、被告中创公司对被告人保济南分公司提交的证据真实性无异议，原告牛某对被告中创公司提交的证据真实性无法考证，被告人保济南分公司对被告中创公司提交的证据的真实性无异议，本院依法确认原告牛某提交的证据1-10、被告人保济南提交的证据、被告中创公司提交的证据的效力。

综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：被告人保济南分公司与被告中创公司于1997年3月31日签订《购房合同书》，由被告人保济南分公司购买被告中创公司开发的位于开元山庄房产，建筑面积计266.6平方米，单位售价为3350元／平方米，合计金额为893110元。合同第六条约定：甲（即被告中创公司）、乙（即被告人保济南分公司）双方在房屋交付使用并付清房款后，持有关证件到政府主管部门办理房产转让登记手续，发给《房产证》，房产权即归乙方所有。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自承担。合同中对于双方的其它权利义务进行了约定。

1998年4月16日，原告牛某及其配偶参加济南市房改政策，填写《济南市居民购房申请表》，购买涉案的上述房产，被告人保济南分公司、原告牛某配偶的工作单位即济南铁路分局济南水电段、济南市历下区房改办、济南市住房制度改革办公室均在该申请表中盖章确认。

根据济南市住房制度改革领导小组济房改字（1996）2号文件的政策规定，原告牛某与被告人保济南分公司于1999年6月10日签订《房产买卖契约》，约定由被告人保济南分公司将涉案的上述房产按成本价52652.31元出售给原告牛某，原告牛某从接到房屋买卖主管机关通知交付买房价款之日起五日内按一次性付款规定付清全部买房价款。双方对于其它权利义务亦在该协议中作出约定。

1999年12月20日原告牛某交付了涉案房产的购房款52652.31元、利息524.12元。

2011年12月7日原告牛某通过被告人保济南分公司交纳了涉案房产的契税，共计53586.6元。2014年2月17日原告牛某通过被告人保济南分公司支付了维修资金13396元。

另查明，涉案房屋编号由开元山庄变更为开元山庄，原告牛某自1997年办理入住以来一直由其居住至今。被告中创公司已经将包括涉案房产在内的整幢单元楼办理完毕房权证书，房屋所有权人为被告中创公司，房产证号为济房权证高字第003277号。后被告中创公司已为涉案房产所在单元的其他业主办理房屋产权证书，尚有包括原告牛某在内的几位业主未办理。原告牛某因此诉至我院，要求确认济南市历下区中创某某山庄房屋产权属于原告牛某所有；并要求两被告立即为原告牛某办理济南市历下区中创某某山庄房屋产权证书。后原告牛某依法撤回确认济南市历下区中创某某山庄房屋产权属于原告牛某所有的诉讼请求，本院认为原告牛某的上述请求符合法律规定，本院依法予以准许。

本院认为，被告人保济南分公司与被告中创公司签订的《购房合同书》系当事人真实意思的表示，内容亦不违反国家强制性规定，应为有效合同，当事人均应按协议内容履行各自的义务。现涉案房产的房屋产权证书办理至被告中创公司名下，涉案房产已具备为购买房产的业主办理产权证书的条件，且涉案房产所在单元的其他大多数业主均已办理完毕产权证书。被告人保济南分公司虽在未取得涉案房产的情况下与原告牛某签订《济南市房改售房房产买卖契约》，但该协议亦系双方当事人真实意思的表示，内容未存在违反国家强制性规定的情形，亦为有效合同，且原告牛某通过房改政策购买的涉案房产亦通过被告人保济南分公司、历下区房改办及济南市房改办等单位的同意、审核，并盖章确认。原告牛某并已通过被告人保济南分公司交纳完毕契税、维修基金等税费，故被告人保济南分公司应当为原告牛某办理房屋产权证书，由于被告人保济南分公司亦未取得涉案房产的产权证书，房屋所有权依然登记在被告中创公司名下，同时被告中创公司亦负有为业主办理房屋产权登记手续的义务，被告人保济南分公司、中创公司应当一并协助原告牛某办理涉案房的房屋产权证书。故原告牛某要求被告人保济南分公司、中创公司办理产权证书的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

一、被告山东中创房地产开发总公司于判决生效之日起十五日内将坐落于济南市历下区中创某某山庄的房屋产权过户至被告中国人民财产保险股份有限公司济南分公司；

二、被告中国人民财产保险股份有限公司济南分公司于本判决生效之日起30日内协助原告贺光友办理坐落于济南市历下区中创某某山庄的房屋产权过户手续；

案件受理费人民币15420元，由被告中国人民财产保险股份有限公司济南分公司、被告山东中创房地产开发总公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　尹诺诺

人民陪审员　侯丽娜

人民陪审员　秦　芳

二〇一五年十一月十二日

书　记　员　李　雪

买卖合同纠纷