山东省商河县人民法院

民事判决书

（2014）商民初字第1780号

原告白某军，男，19**年**月**日出生，回族，住山东省商河县。

委托代理人崔清福，山东商诚律师事务所律师。

委托代理人石学军，山东商诚律师事务所律师。

被告王某亮，男，19**年**月**日出生，汉族，住山东省商河县。

委托代理人王善岭，山东文瀚律师事务所律师。

委托代理人孟强，山东文瀚律师事务所律师。

被告刘某昌，男，19**年**月**日出生，汉族，原住山东省商河县，现住址不详。

原告白某军与被告王某亮、刘某昌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告白某军及其委托代理人崔清福、石学军，被告王某亮及其委托代理人王善岭到庭参加了诉讼，被告刘某昌经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告白某军诉称，2014年5月，原告白某军与第二被告刘某昌协商购买其夫妻共有的位于商河县东盛阳光花园小区15号楼1单元401室房产一处。原告于2014年5月13日付款100000元，于2014年5月18日付款50000元并与第二被告夫妇签订《房屋买卖合同》，原告于2014年6月份入住涉案房屋。后又于2014年6月30日向第二被告付房款43800元，2014年8月3日付房款125000元。2014年12月份，原告收到商河县人民法院转来的第一被告王某亮诉原告排除妨害的（2014）商民初字第1691号起诉状等手续，原告方知第二被告刘某昌一房二卖。经查询，第一二被告于2014年6月27日签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》。原告认为第一二被告恶意串通在原告之后签订《房屋买卖合同》，侵犯了原告的合法权益，应属无效行为。故诉至法院请求：1、确认两被告之间的《房屋买卖合同》无效；2、涉诉费用由被告承担。

被告王某亮辩称，被告王某亮与刘某昌签订的《房屋买卖合同》合法有效，王某亮为购买涉案房屋支付了合理的价款，主观上不存在恶意，客观上没有损害原告的合法权益。关于涉案房屋被告王某亮依法缴纳了相应的税款，已通过商河县住房和城乡建设管理委员会办理了房屋产权登记手续，取得了涉案房屋的所有权，应当受到法律保护。对原告的诉讼请求应当依法驳回，原告可以依据相关法律向被告刘某昌主张其他合同权利。

被告刘某昌未答辩。

经审理本院认定，2008年6月6日被告刘某昌与济南东盛阳光房地产开发有限公司签订购买涉案房屋的草约，约定刘某昌购买济南东盛阳光房地产开发有限公司开发的东盛阳光花园15号1单元401室房产，该房产建筑面积121.92平方米，房屋总价款210678元。

原告白某军与被告刘某昌夫妇签订《房屋买卖合同书》一份（具体签订时间合同未记载），约定甲方刘某昌及其妻子马登花自愿将坐落在东盛阳光花园面积为121.92平方米，产权证号：15-1-401房产出卖给乙方白某军。价格210678元。注：首付十万元人民币，2014年7月13日付清余款。刘某昌分别于2014年5月13日、2014年5月18日、2014年6月30日向白某军出具收到购房款100000元、50000元、43800元的收到条三张，于2014年8月3日为白某军出具收到现金125000元的收到条一张。同时刘某昌分别于2014年5月13日、2014年5月18日、2014年6月30日、2014年8月3日为白某军出具借款100000元、50000元、43800元、125000元的借条四张。刘某昌将房产买卖契约、房屋所有权转让登记申请表、销售不动产统一发票交给白某军。涉案房屋现由白某军实际占有，但未办理房屋所有权转移登记。

被告王某亮主张，因购房时其不在商河，故其将购房事宜委托给案外人李洪虎。2014年6月25日被告刘某昌及其妻子马登花就涉案房屋与李洪虎签订《房屋买卖合同》一份，约定刘某昌、马登花自愿将夫妻共有的坐落于花园街东盛阳光花园15号1-401房屋卖给李洪虎。买卖价格共计370000元，该房屋因刘某昌、马登花暂时没有办理房产证，买卖双方协商由李洪虎办理手续以及垫资，刘某昌、马登花负责无条件配合直至房产完全过户给李洪虎。刘某昌于2014年7月5日为李洪虎出具收到李洪虎东盛阳光花园15#楼一单元401室（包含附属房B301储藏室）购房款370000元的收到条一张。

2014年6月27日刘某昌与王某亮正式签订《房屋买卖合同》，约定“刘某昌将房产证号为022420面积为121.92平方米位于花园街东盛阳光花园15号楼1-401室卖给王某亮。房屋价格为292600元，房款两清。”2014年6月26日李洪虎缴纳了住房买卖的契税5126.34元，2014年6月27日刘某昌与王某亮以341756元的售房款由商河县地方税务局代开销售不动产统一发票，税额为22214.14元（该款由李洪虎缴纳），两被告于同日提起房屋所有权转移登记申请，2014年7月1日王某亮办理了涉案房屋所有权过户手续，现该房屋登记所有权人为王某亮。

以上事实，由原被告的当庭陈述，原告提供房产买卖契约原件一份、房屋所有权转让登记申请表原件一份、销售不动产统一发票原件一份、房屋买卖合同书原件一份、收到条四张，被告提供的房屋情况说明、税收完税证明、销售不动产统一发票、刘某昌与李洪虎签订的房屋买卖合同、收到条及刘某昌与王某亮签订的房屋买卖合同复印件及本院依法调取的公安机关的卷宗为证，经本院审查，且已开庭质证，可以采信，足以认定。

本院认为，本案争议的焦点是：一、原告与第一被告刘某昌签订的《房屋买卖合同书》的合同效力；二、两被告签订《房屋买卖合同》是否系恶意串通。

关于焦点一、原告与第一被告刘某昌签订的《房屋买卖合同书》的效力；

原告白某军主张，2014年5月13日原告经人介绍与被告刘某昌达成口头房屋买卖协议（东盛阳光花园15号楼1单元401室及其储藏室）并当天交付刘某昌100000元，2014年5月18日，原告与被告刘某昌签订房屋买卖合同，当天交付刘某昌50000元，被告刘某昌将房产买卖契约、购房发票、房屋所有权转让登记申请表以及住房钥匙一并交予原告。2014年6月初，原告实际入住并占有该房产至今，之后6月30日和8月3日，原告分别支付给被告刘某昌43800元和125000元，以上共计交付给被告刘某昌318800元购房款。后来得知两被告恶意串通在其之后签订《房屋买卖合同》，侵犯了原告的合法权益，两被告之间的《房屋买卖合同》应为无效合同。被告王某亮对原告与刘某昌之间的房屋买卖合同书及4张收到条的真实性不予认可，认为：1、原告与第二被告之间的房屋买卖以及4张收到条是基于刘某昌向原告借款后确保对借款足以进行偿还的一种担保形式，4张收到条是基于刘某昌分别在2014年5月13日、18日、6月30日和8月3日向原告借款出具的收据，包括房屋买卖合同书也是基于这一背景形成的。双方将借款转换为房屋买卖，本意是用房屋抵押担保，但也未办理相应的抵押登记手续。因此该买卖是不真实的，不具有证据的法律效力。2、原告白某军与被告刘某昌合同约定的房屋买卖价款是210678元，但当初该房屋价值应当远远高于双方约定的210678元，根据原告提供的4张收到条，累计达到318800元，远远超出了合同价格，这显然与事实不相符，也不符合正常的逻辑，因此这份买卖合同是虚假的，不应当认定原告与刘某昌之间具有合法的房屋买卖关系。3、刘某昌分别于2014年5月13日、18日，6月30日和8月3日向原告白某军借款100000元、50000元、43800元、125000元，合计318800元，与原告提交的收到条的金额和时间完全一致，因此该房屋买卖协议本意并不是将涉案房屋出卖给原告。原告亦并非于2014年6月份入住，原告是在2014年9月中旬得知刘某昌将涉案房屋依法出卖给王某亮，为了能及时要回欠款，担心刘某昌偿还不了其借款，所以才把涉案房屋门锁更换掉，把房子强行占有。根据商河县公安局许商派出所2014年9月19日出具的询问笔录复印件一份及原告白某军提供的刘某昌为原告出具的收到条4张，可以证明原告白某军于2014年9月13日或14日对涉案房屋进行换锁强行占有以及与刘某昌之间的借贷关系、用涉案房屋作为抵押担保确保刘某昌将来能偿还借款。

本院认为，法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。虽然原告白某军与被告刘某昌签订的《房屋买卖合同书》约定原告白某军购买被告刘某昌所有的涉案房屋，且被告刘某昌为白某军出具了四张收到条，但根据本院调取的公安机关2014年9月19日对原告白某军所做的询问笔录，白某军陈述“我借钱给刘某昌，刘某昌把房子抵押给我，那段时间我联系不上刘某昌了，怕他在外面有很多债主，所以想先把门锁换了，把房子占下。”“2014年5月13日，刘某昌给我打了个借条借我100000元（含刘某昌收到钱后的收到条），2014年5月18日，在证人张玉芳的见证下，我和刘某昌签了一份房屋买卖合同书，在合同书上刘某昌将东盛阳光花园15号楼1单元401室的房子以210678元的价格卖给我，他还将他与开发商的房产买卖契约给了我，当天我又给了他50000元（含有收到条），我又于2014年6月30日和2014年8月3日两次总共借给刘某昌168800元。”上述证据与卷宗中白某军向公安机关提供的刘某昌为白某军出具的四张借条（四张借条与四张收到条在时间及数额上是一一对应的）相印证，可以证实原告白某军与被告刘某昌签订《房屋买卖合同书》并非出于买卖房屋的真实意思表示，被告刘某昌与原告白某军之间实际是民间借贷法律关系，双方签订《房屋买卖合同》系作为借款的非典型担保合同。虽然该非典型担保合同非《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》等法律规定的担保方式，但是不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告白某军与被告刘某昌之间的此种非典型担保法律关系是有效的。

关于焦点二、两被告签订《房屋买卖合同》是否系恶意串通。

原告白某军主张，原告白某军与被告刘某昌签订房屋买卖合同在先，被告刘某昌与被告王某亮在其之后又关于涉案房屋签订买卖合同系恶意串通，侵犯了原告的合法利益，两被告签订《房屋买卖合同》的行为应属无效行为。被告王某亮主张其与刘某昌签订的《房屋买卖合同》合法有效，王某亮支付了合理的价款，主观上不存在恶意，客观上亦没有损害原告的合法权益，并通过商河县房屋管理局办理了房屋产权登记手续，依法缴纳了相应的税款，取得了涉案房屋的所有权，应当受到法律保护。对原告的诉讼请求应当依法驳回。原告可以依据相关法律向刘某昌主张其他合同权利。

本院认为，原告白某军以两被告之间买卖涉案房屋系恶意串通且损害其利益为由，请求确认两被告之间签订的《房屋买卖合同》无效。原告白某军对其主张的两被告恶意串通买卖涉案房屋应承担相应举证责任。关于“恶意”的认定标准，司法实践中的一般界定为：行为人于行为时明知或应当知道其行为缺乏法律上的根据或行为相对人没有权利，行为可能损害国家、集体或他人利益而为之。在一房两卖的情形中，出卖人对于其行为损害了先买房人的权益肯定是知道的，所以要认定后合同是否存在恶意串通，主要是判断后买房人是否是善意第三人，是否存在主观恶意。

原告白某军提交刘某昌出具的证明一份，用以证明原告与刘某昌之间的房屋交易是真实的，两被告之间的交易是虚假的。该证明记载“证明我叫刘某昌我与白某军于2014年5月18日签订房产买卖合同，自愿以市场价卖给白某军，并实际履行交付，白某军已实际入住，我当时已（以）低于市场价格很多的形式卖给王某亮的，因为我急需用钱。当时王某亮一方通过别的手段办理出该房的购房发票，因为原购房发票抵押在白某军手中，实际该房屋是王某亮一方逼迫我低价转让的（因为我们之间存在借贷纠纷）。以上说明，该房屋实际为白某军最先所得，后来我与王某亮一方恶意进行买卖的。特此证明证明人：刘某昌年月日”。对此，被告王某亮主张，1、该证明不符合证据的形式要件规定，缺少证明出示的时间；2、刘某昌作为本案的当事人，不应当再以证人的身份出具证明，即便其作为证人出具证言，也应当出庭接受询问；3、该证明中刘某昌的签名及手印不能证实是其本人所写所按，亦不能证明是在刘某昌自愿的情况下出具；4、从内容上看，2014年5月18号刘某昌以市场价卖给原告，与合同约定的210678元显然不符；5、证明中其陈述是受到王某亮的逼迫低价转让和双方存在借贷关系，该事实刘某昌没有证据证实，尽管刘某昌说是由原告最先取的，后又与王某亮恶意串通，不符合法律规定的恶意串通的情形，房屋买卖是以物权登记作为生效的基本原则，王某亮依法取得房屋应该受到法律保护。对此，原告白某军又提供视听资料一份用以证实该证明并非系刘某昌受原告白某军胁迫所出具。被告王某亮主张该录像无法直接明确的反应该证明形成的过程及对该证明内容的完整说明，因此该证据无效。

本院认为，本案中原告白某军提供的“证明”主文部分内容为打印，仅有名字是手写，且提供的视听资料只是在证明被告刘某昌出入饭店，而没有反映被告刘某昌出具证明的完整过程，另被告王某亮对此证明的真实性不予认可，且在本案中被告刘某昌未到庭参加诉讼，亦未向法庭提供其与被告王某亮之间存在借贷关系的相关证据，故仅凭原告白某军提供的署名为“刘某昌”的书面证言不足以证明被告王某亮在与被告刘某昌签订《房屋买卖合同》时具有主观恶意。

在本案中被告王某亮主张与被告刘某昌之间共签订了两份《房屋买卖合同》。一份是王某亮主张的委托案外人李洪虎与刘某昌于2014年6月25日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定李洪虎购买刘某昌夫妇所有的涉案房屋，房屋总价款370000元，刘某昌为李洪虎出具收到购房款370000元的收到条一张，另一份是王某亮与刘某昌于2014年6月27日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定王某亮购买刘某昌所有的涉案房屋，房屋总价款292600元。两被告买卖涉案房屋缴纳了相应的税费后，于2014年6月27日到商河县房管局申请办理涉案房屋的过户手续，并于2014年7月1日办理了房产证。购房款系由王某亮委托其堂哥王昌营将401000元分两笔（2014年6月26日200000元、2014年8月2日201000元）打到李洪虎账户，后由李洪虎将购房款370000元和部分房屋的水电费1000余元交付给刘某昌（其中于2014年6月26日现金支付了70000元；2014年6月27日支付了现金150000元和替刘某昌提前偿还银行贷款41746.96元，又以现金方式支付8253元；2014年6月29日支付现金50000元；2014年7月5日银行转账51750元。）两被告关于买卖涉案房屋共出现过370000元、341756元、292600元三个不同的价格，对于签有两份合同及房屋价款不一致王某亮解释为：当时王某亮并不在商河本地居住，一直在外地做生意，买房子的事项就全部委托给从事房屋中介的李洪虎办理，由李洪虎代表王某亮与刘某昌协商房屋买卖事项，具体事项均是由李洪虎经手，当时约定房款为370000元整，2014年6月25日李洪虎代表王某亮与刘某昌草签了关于涉案房屋的房屋买卖合同。后李洪虎通知王某亮回商河办理过户手续，2014年6月27日其又与刘某昌关于涉案房屋又签订了一份《房屋买卖合同》，其与刘某昌之所以约定涉案房屋的房款292600元是为了办理房屋过户手续时少缴纳税款，但是该房款在房管局未通过审核，经地税部门专业软件测算形成了341756元这一房款数额。两被告之间关于涉案房屋的真实购房款为370000元，且刘某昌出具了收到李洪虎370000元购房款的收到条。原告白某军对被告王某亮提交其通过堂哥王昌营转给房屋中介李洪虎的购房款有异议，认为其之间存在利害关系，且两人之间存在多次账目往来，对此被告王某亮提交王昌营妻子刘洪燕给李洪虎转账150000元的证明及王某亮办理30万元贷款向王昌营偿还购房款的相关证明证实在此期间王昌营与李洪虎之间存在其他经济往来，对此原告白某军未提交相关证据予以反驳。

本院认为，在房屋买卖法律关系中，买受人的主要权利义务为支付房屋价款、接收房屋并占有使用、取得房屋的所有权，出卖人的主要权利义务为收取房屋价款、向买受人交付房屋、协助买受人办理房屋所有权登记手续。关于两被告之间买卖涉案房屋，被告王某亮对支付给李洪虎的购房款（401000元）提供了相应的证据予以证实，对李洪虎支付给被告刘某昌的购房款（370000元）也提供了相应的证据，且被告王某亮对其与被告刘某昌签有两份合同及房屋价款不一致做出了合理的解释，另被告王某亮提交了被告刘某昌出具的收到370000元购房款的收到条，此购房款价格并没有明显低于市场价，亦不能证明两被告之间关于涉案房产签订《房屋买卖合同》存在恶意串通的行为。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：

驳回原告白某军的诉讼请求。

案件受理费100元，公告送达费260元，由原告白某军承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　李　倩

审　判　员　刘丰利

人民陪审员　王春虎

二〇一五年十一月二十五日

书　记　员　刘源源

民事判决书