山东省济南市市中区人民法院

民事判决书

（2013）市商初字第2117号

原告济南某房地产咨询有限公司，住所地济南市。

法定代表人熊某顶，总经理。

委托代理人黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。

委托代理人文某启，男，该公司职员，住济南市。

被告夏某，男，19**年**月**日生，汉族，华润置地（淄博）有限公司职员，住济南市。

委托代理人孙玉春，山东齐创律师事务所律师。

委托代理人张波，男，山东齐创律师事务所实习律师，住济南市。

原告济南某房地产咨询有限公司与被告夏某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告济南某房地产咨询有限公司法定代表人熊某顶的委托代理人黄笃敏、文某启、被告夏某及其委托代理人孙玉春、张波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告济南某房地产咨询有限公司诉称，2013年4月14日，原告与被告及卖方签订合同编号为0000621的”房屋买卖合同”，原告系该房屋买卖交易的居间人和合同见证人。按该合同7.2条的约定，在原告促成买卖双方签订房屋买卖合同之日起三日内被告应向原告支付中介费16200元，每逾期一日，按照中介费总额的1%向原告支付违约金。依据该合同约定，被告最迟应于2013年4月17日向原告支付上述中介费，但被告至今也未向原告履行该合同义务。原告作为房屋买卖双方的居间人依照法律和合同约定履行了居间服务义务，成功促成了房屋买卖双方的交易，被告向原告支付中介费的条件业已成就，其逾期未履行合同义务的行为已构成违约，依法应承担违约责任。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付中介费16200元；2、被告向原告支付违约金，自2013年4月18日起至判决确定的履行期限届满之日止，以16200元为基数，按日1%计算；3、被告向原告赔偿因本案所支付的律师费3000元。

被告夏某辩称，原告的请求无事实和法律依据，被告买卖房屋的过程中由另外一家中介公司促成买卖，并完成了整个房屋买卖手续，原告没有履行中介义务，没有权利要求支付居间费，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2013年4月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订个人委托购房及看房协议，协议约定：甲方承诺在通过乙方获得房屋信息后，即表示甲方委托乙方作为购买该房屋的独家受托方，甲方或甲方配偶、子女、父母要购买该房屋的，应本着诚实守信的原则，通过乙方购买，而不应该为了逃避向乙方支付中介费，撇开或瞒着乙方自行或通过第三方（包括其他房地产经纪公司）向房主购买该房屋。

同日，被告（乙方）、房屋出售方秦某（甲方）及原告（丙方，居间方）签订房屋买卖合同，合同约定由被告购买秦某名下位于市中区经十路132号29号楼2单元602室房屋，价格为81万元。合同5.1条约定：乙方应在签订本合同时，支付购房定金1万元；7.1条约定：合同签订后，甲乙双方委托丙方协助甲乙双方到相关部门办理房屋过户、银行按揭手续，办理上述手续时产生的税费及相关费用约计26644元（本院注：”26644”系手写）；7.2条约定：在签订本合同之日起三日内，由乙方向丙方支付居间佣金16200元。如有逾期，每逾期一天，按照居间佣金总额的1%向丙方支付惩罚性违约金。甲、乙双方有任何一方违约的，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。该合同第9条补充说明为手写，内容为：”在现有银行公积金不变的情况下，甲乙双方按丙方要求积极配合提供公积金银行贷款所需要的资料并且乙方条件符合公积金贷款的条件下丙方协助乙方于2013年7月14日之前将公积金贷款办理完毕。于2013年7月日之前拿到全款，否则按照贷款额的1‰支付违约金。”该协议落款处甲方签字为秦某，甲方配偶处签字空白，乙方签字为夏某，乙方配偶签字为秦某敏，丙方处加盖有原告的合同专用章。原、被告均认可该合同第7.1条中的手写”26644元”与第9条的手写内容均系在秦某、夏某、秦某敏签字后补写，有关26644元费用的合同附件因被告夏某不予认可故未签字。关于”甲方配偶处”空白的原因，原告陈述因合同第9条补充说明的内容系在秦某签字后补写，因为约定的贷款时间过长，秦某的丈夫胡某拒签，称一个礼拜后再谈。

原告申请证人秦某出庭作证，秦某陈述：我和我对象胡某与夏某于2013年4月14日在原告处签协议，但合同上没有贷款时间，原告要求我们签上名，然后在合同的空白处再补上需要的条款，当时胡某出去打电话了，我就在屋里签上了名字，胡某回来后不同意，让原告方在空白处写上贷款事项。但原告承诺7月份贷下款，贷款时间太长，不符合我们50天的要求，胡某拒绝签字。我对象不签，合同不生效。夏某交的定金当时就退给夏某了。之后再未去过原告处。夏某之妻秦某敏说他们的合同当场就撕了。哈考特公司在网上看到我的信息后，于14日后找过我，后夏某也找过我，我们最终在哈考特公司签订了买卖合同。

另查明，被告夏某配偶秦某敏于2013年4月6日与案外人济南星星之火房产中介有限公司（哈考特不动产）签订看房确认单，并于2013年4月20日与房屋出卖人秦某签订房产买卖合同一份，约定房屋价款81万元，定金1万元。同日，秦某敏向秦某支付定金1万元。2013年4月28日，被告夏某作为买受人与出卖人秦某及房屋共有人胡某在济南市房产管理局签订济南市存量房买卖协议并办理了房屋过户手续。

以上事实，有原告提供的个人委托购房及看房协议、房屋买卖合同、被告提交的看房确认单、房屋买卖合同、定金收据、济南市存量房买卖协议及原、被告的陈述等证据予以证实。

本案争议的焦点问题是原告是否促成了被告与出卖人之间的房屋买卖合同关系。

原告主张，原告带被告看了涉诉房屋，并促使双方签订了房屋买卖合同，且被告已向秦某支付了定金，故原告已经完成了居间合同的义务，被告应按约定支付中介费。至于办理贷款、过户等手续系合同履行过程中的协助义务，并非居间义务。因房屋登记在秦某名下，故秦某配偶胡某未签字并不影响房屋买卖合同的成立和生效。且买卖双方在其他中介处签订的买卖合同中，共有人亦未签字。

被告主张，定金是在签合同前向秦某支付的，几方发生争执时秦某将定金退还。签合同前，原告方的职员文某启及其经理口头告知中介费16200元包括房源信息、过户、交付、贷款等费用，在被告签字后原告才写上26644元，被告不认可，所以拒绝在附件上签字。第9条的内容也是在签字后才写上，因胡某拒绝签字，故原告并未促成被告与出卖方的房屋买卖合同。

本院认为，根据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利。本案中，秦某、胡某系涉诉房屋的共同共有人，两人对该房屋有平等的处分权，一方不能擅自对房屋作出处分。因原告提供的协助贷款服务未取得共有人胡某的同意，其拒绝在买卖合同上签字，故房屋买卖合同并未成立。虽买卖双方在其他中介所签合同中亦无共有人签字，但共有人并未提出异议，应视为其对另一共有人出卖行为的追认，故不能将其作为本案诉争房屋买卖合同成立的认定依据。被告虽向秦某支付了定金，但双方并未约定该定金系成约定金，且秦某已将定金退还被告，故亦不能根据被告支付定金的行为认定双方的房屋买卖合同关系成立。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现被告虽实际购买了秦某名下的房产，但该买卖合同关系并非由原告促成，故原告要求被告支付中介费并支付违约金、赔偿经济损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告济南某房地产咨询有限公司的诉讼请求。

案件受理费1130元，由原告济南某房地产咨询有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　胡炜炜

人民陪审员　查　珩

人民陪审员　尹翠美

二〇一四年六月三日

书　记　员　刘冬玲

民事判决书