济南市天桥区人民法院

民事判决书

（2015）天民园初字第519号

原告孟某清，男，19**年**月**日出生，汉族，深圳某科技发展有限公司职工，住深圳市。

被告刘某，女，19**年**月**日出生，汉族，无业，住郑州市。

委托代理人王景生，山东浩尚律师事务所律师。

原告孟某清与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孟某清、被告刘某的委托代理人王景生，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告孟某清诉称，原告与被告于2013年11月11日签订了房屋出租合同，原告将位于济南市天桥区紫金山小区12号楼4单元601室房屋出租给被告一家三口居住，租赁期限三年，自2013年11月16日起至2016年11月15日止。由于原告在深圳工作且常住深圳，所以希望找一个能长住的居家承租者，可以保持房屋整洁、爱惜家具家电。被告在承租时承诺自己一家三口居住，打算让孩子在小区幼儿园上学，会象自己家一样爱惜承租的房屋。且合同约定不得转租转借，被告承诺能够做到。原告就以低于市场价以每月1500元的价格与被告签订了房屋出租合同。租赁期间被告多次未按时缴纳房租，都是在原告不断催促下拖延了几天后才按约定转账给原告。2015年8月9日晚原告到出租房屋查看，发现房屋内居住了五位陌生的男性年轻人，屋内一片狼藉，他们说是租这个房子的人且拿出了出租合同，说被告自称是房主，把房子出租给了他们，每月1950元，还收了他们2000元押金，租赁期限是2015年3月17日至2016年3月16日止。当即原告给被告打电话没有打通，第二天上午原告给被告打电话让她来积极处理这件事，被告的老公接的电话，其态度消极不积极处理，原告说要走法律程序解决，被告老公说那就告他好了。原告只好马上打了110报警，民警过来登记了一下，说这是民事纠纷他们管不了，只能向法院起诉解决。第二天一早住房的年轻人偷偷把东西拉走了。至此，屋内一片狼藉，卫生没有清理，损坏家具家电、涂抹房屋墙壁没有修缮，还欠了半年多的水费，一个多月的电费、物业管理费、燃气费等。所以原告只好提起诉讼。原告要求被告予以赔偿的理由如下：1、被告支付转租违约金10800元，合同约定不得转租、转借房屋，如违约按合同标的的20%进行赔付，合同三年总标的：1500元×12×3＝54000元，违约赔付额54000元×20%＝10800元；2、被告支付房屋墙壁损坏赔偿金2000元，被告在承租期间和转租期间造成墙壁严重涂抹、污垢，已经无法彻底清洁，需要进行重新粉刷，赔偿粉刷费用2000元；3、被告支付家具家电损坏修缮赔偿金2500元，被告在承租及转租期间造成房屋空调不能正常使用需要赔付维修金200元，冰箱不能正常使用赔付维修金1000元，沙发垫子严重损坏需要重新购置费用1000元，室内门损坏赔偿100元，防盗门锁更换200元，共计2500元；4、被告支付房屋保洁费用800元，被告在承租和转租期间造成室内一片狼籍，厨房油烟机需要彻底清洗，排烟管需要更换，共计800元；5、被告支付房屋空置期1个月租金1500元，由于被告违约造成承租房屋未能正常交接，导致原告房屋空置，按合同约定赔偿违约金1500元；6、被告支付拖欠水费、电费、物业费、燃气费共计1470元，被告在承租期间和转租期间造成拖欠水费228元，使用了未抄表20方水费84元，水费共欠312元；电费拖欠554元，未抄表电费271元，电费共欠825元；物业费欠费133元；燃气费拖欠200元，此项以上共计1470元；7、被告支付原告在诉讼期间从深圳到济南往返火车票每次800元，被告在承租期间造成合同违约，且是主观故意行为，造成原告被动产生额外交通费用，理应由被告承担；8、被告支付原告诉讼期间误工费每天500元，按6天计算，共计3000元，被告在承租期间造成合同违约，且是主观故意行为，造成原告被动耽误正常工作及收入损失，此损失理应由被告承担；9、被告支付精神损失费5000元，被告在承租期间造成合同违约，且是主观故意行为，给原告工作、家庭、生活上带来许多麻烦和困扰，也产生了许多不和谐因素，还造成了原告更大的精神压力，分散精力，导致失眠，精神上身体上都造成了损害，被告应给予一定的补偿；10、诉讼费用由被告承担。现提起诉讼，请求：1、被告向原告支付转租违约金10800元；2、被告向原告支付房屋墙壁损坏赔偿金2000元；3、被告向原告支付家具家电损坏修缮赔偿金2500元；4、被告向原告支付房屋保洁费用800元；5、被告向原告支付房屋空置期1个月租金1500元；6、被告向原告支付拖欠水费、电费、物业费、燃气费共计1470元；7、被告向原告支付诉讼期间深圳到济南往返火车票每次800元；8、被告向原告支付诉讼期间误工费每天500元，6天共计3000元；9、被告向原告支付精神损失费5000元；10、判令诉讼费用由被告承担。

为了证明其主张，原告向本院提供如下证据：1、房屋出租合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁关系；2、房屋租赁合同一份，证明被告将原告的房屋转租给刘震；3、照片7张，证明涉案房屋损坏的事实；4、照片14张，证明家具、家电损坏的事实；5、照片26张，证明房屋需要保洁、抽油烟机需要清洗的事实；6、照片8张、物业收费单据2张，证明被告拖欠水、电费、物业费、燃气费的事实；7、火车票1张、照片1张，证明火车费的价值；8、收入证明一份，证明原告每天的误工费情况；9、房屋购销合同一份，证明涉案房屋系原告与前妻在婚姻存续期间以前妻任海燕的名义购买的；10、离婚协议书、离婚证各一份，证明原告与任海燕于2013年6月3日协议离婚，双方协议涉案房屋归原告使用，因此原告有权出租。

被告刘某辩称，涉案房屋属于小产权房，不属于正规的商品房，根据我国法律有关规定和最高法院的解释明确规定，涉案房屋对外签订的租赁合同为无效合同，同时根据合同法规定，无效合同不承担违约责任，即原告要求的违约金没有法律依据。原告主张的房屋墙壁损坏赔偿金、家具家电损坏修缮赔偿金、房屋保洁费用需要原告提供事实证据来证实，是由被告造成的以及花费的具体情况，否则原告要承担举证不能的法律后果。原告主张的房屋空置期1个月的问题，原告应当提供相关的依据来予以证实。原告主张的水、电费、物业费、燃气费需提供正规的发票来证实是由于被告的拖欠而导致产生的，否则被告不应承担上述费用。原告主张的火车票费用、误工费用与本案无关。原告主张的精神损失费在合同案件中是不存在的，没有法律依据。被告当时承租涉案房屋的主要目的是为了孩子在济南上学，而在后来孩子上小学之前老师要求被告提供租赁房屋的备案登记证等，同时在当时的房屋租赁过程中，被告认为原告有一定的欺骗性导致后来合同目的无法实现。因为涉案房屋没有备案登记。综上，被告认为在本案中被告不存在过错，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。

为了证明其主张，被告向本院提供如下证据：1、山东省立医院急诊病历一份及医疗费单据二份，证明被告的孩子在2014年12月7日被原告的组合电视柜所割伤，去医院进行治疗；2、被告对象与原告的通话记录一份，证明在2015年5月6日起，尤其是2015年8月9日双方之间通话记录比较频繁，根本不存在原告陈述的事实；3、物业管理手册一份，证明涉案房屋属于小产权房，同时注明了物业费的收费标准、水、电费的收费标准。

经审理本院认定，2013年11月11日原告与被告签订房屋出租合同一份，双方约定：原告将其位于济南市天桥区紫金山小区12号楼4单元601室房屋出租给被告；租赁期共3年，自2013年11月16日至2016年11月15日；房屋每月租金为1500元，被告每次向原告按季度交付房租4500元，提前10天交付下一个季度房租；在本合同签订之日，被告须向原告交付1500元押金，做为履约保证金；被告应按时交纳物业、水、电、煤气、暖气、有线电视、宽带、停车、垃圾清运等自行产生的费用。上述房屋出租合同签订之后，被告承租该房屋，2015年8月11日被告搬出该房屋，被告将该房屋及房屋内的物品返还交付给原告，被告支付了上述期间的房屋租金，被告向原告交纳了1500元押金至今未退。涉案房屋系案外人任海燕于2007年3月27日与济南市天桥区泺口街道办事处林桥社区居民委员会签订房屋购销合同而购买，原告与任海燕原系夫妻关系，两人于2013年6月3日协议离婚，协议涉案房屋由原告无偿使用。原、被告均认可涉案房屋没有办理产权登记，属于小产权房，属于旧村改造的房屋，且没有建设、规划等审批手续。

原告要求被告向其支付以下款项：

一、被告支付转租违约金10800元，原告认为合同约定不得转租、转借房屋，如违约按合同标的的20%进行赔付，合同三年总标的：1500元×12×3＝54000元，违约赔付额54000元×20%＝10800元，因被告将房屋转租他人，所以应支付上述违约金。对此原告提供房屋租赁合同一份，证明被告将房屋转租给刘震。被告认为其转租是经过原告同意的，且转租期间一直向原告支付租金；且涉案房屋属于小产权房，签订的租赁合同为无效合同，被告不应承担违约责任，原告主张的违约金没有法律依据。

二、被告支付房屋墙壁损坏赔偿金2000元，原告认为被告在承租期间和转租期间造成墙壁严重涂抹、污垢，已经无法彻底清洁，需要进行重新粉刷，赔偿粉刷费用2000元。对此原告提供照片7张，证明涉案房屋损坏的事实。被告对原告上述证据的真实性提出异议，认为该证据无法证明是由于被告在承租期间所造成的损失，也无法证明原告主张的损失数额。

三、被告支付家具家电损坏修缮赔偿金2500元，原告认为被告在承租及转租期间造成房屋空调不能正常使用需要赔付维修金200元，冰箱不能正常使用赔付维修金1000元，沙发垫子严重损坏需要重新购置费用1000元，室内门损坏赔偿100元，防盗门锁更换200元，共计2500元。对此原告提供照片14张，证明家具家电损坏的事实。被告对原告上述证据的真实性提出异议，认为该证据无法证明是由于被告在承租期间所造成的损失，也无法证明原告主张的损失数额。

四、被告支付房屋保洁费用800元，原告认为被告在承租和转租期间造成室内一片狼籍，厨房油烟机需要彻底清洗，排烟管需要更换，共计800元。对此原告提供照片26张，证明涉案房屋需要保洁、抽油烟机需要清洗的事实。被告对原告上述证据的真实性提出异议，认为该证据无法证明是由于被告在承租期间所造成的损失，也无法证明原告主张的损失数额。

五、被告支付房屋空置期1个月租金1500元，原告认为由于被告违约造成承租的房屋未能正常交接，导致其房屋空置，按合同约定被告应赔偿违约金1500元。被告认为原告应提供证据证明其主张，且合同无效，其不应支付违约金。

六、被告支付拖欠水费、电费、物业费、燃气费共计1470元，原告认为被告在承租期间和转租期间造成拖欠水费228元，使用了未抄表20方水费84元，水费共欠312元；电费拖欠554元，未抄表电费271元，电费共欠825元；物业费欠费133元；燃气费拖欠200元，以上共计1470元。对此原告提供照片8张、物业收费单据2张，证明被告拖欠水电费、物业费、燃气费的事实。被告对原告的上述证据提出异议，认为无法证明原告的主张，2张收据中载明的任海燕不知是何人，也不是正规发票，不予认可，并且截止到2015年8月11日水电费、物业费、燃气费应当交清了，相关费用双方已经清算。

七、被告支付原告在诉讼期间从深圳到济南往返火车票每次800元，原告认为被告在承租期间造成合同违约，且是主观故意行为，造成原告被动产生额外交通费用，理应由被告承担。对此原告提供火车票1张、照片1张，证明火车票的价值。被告对此提出异议，认为原告的证据不能证实火车票费用是因本案诉讼所产生的，且原告自己也陈述来济南出差，该证据与本案无关。

八、被告支付原告诉讼期间误工费每天500元，按6天计算，共计3000元，原告认为被告在承租期间构成合同违约，且是主观故意行为，造成原告被动耽误正常工作及收入损失，此损失理应由被告承担。对此原告提供收入证明一份，证明原告每天的误工费情况。被告对原告的证据不予认可，认为与本案无关，没有关联性，也无法证明原告的单位是否扣发了其工资。

九、被告支付精神损失费5000元，原告认为被告在承租期间造成合同违约，且是主观故意行为，给原告工作、家庭、生活上带来许多麻烦和困扰，也产生了许多不和谐因素，还造成了原告更大的精神压力，分散精力，导致失眠，精神上身体上都造成了损害，被告应给予一定的补偿。被告认为在合同纠纷案件中不存在精神损失费，原告的该主张没有法律依据。

被告认为其在本案中不存在过错，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。被告主张如果合同无效，原告应当向其返还1500元押金。

上述事实，有原、被告提供的相关证据及原、被告双方的庭审陈述为证，足以认定。

本院认为，原告与被告系房屋租赁合同纠纷。位于济南市天桥区紫金山小区12号楼4单元601室房屋，原、被告均认可该房屋属于小产权房，属于旧村改造的房屋，且没有建设、规划等审批手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于小产权房，未取得建设工程规划许可证。根据上述规定，原告将未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租，与被告订立的房屋出租合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

就原告主张的各项款项处理如下：

一、对于原告要求被告支付转租违约金10800元，因原告与被告订立的房屋出租合同无效，该合同自始没有法律约束力，在此情况下，原告要求被告支付转租违约金10800元，没有法律依据，对原告的该主张，本院不予支持。

二、对于原告要求被告支付房屋墙壁损坏赔偿金2000元，原告提供的照片7张，仅凭该证据不能证明被告对原告的房屋墙壁造成了损坏而存在过错，也不能证明房屋墙壁损坏赔偿金的数额为2000元。因此，原告的该主张，证据不足，本院不予支持。

三、对于原告要求被告支付家具家电损坏修缮赔偿金2500元，原告提供的照片14张，仅凭该证据不能证明原告的家具家电已经损坏且是由被告所造成的损坏，也不能证明家具家电的损失数额为2500元。因此，原告的该主张，证据不足，本院不予支持。

四、对于原告要求被告支付房屋保洁费用800元，原告提供的照片26张，该证据不能充分证明被告造成涉案房屋的室内狼籍，不能证明厨房油烟机需要彻底清洗、排烟管需要更换，也不能证明的确需要支出保洁费用800元。因此，原告的该主张，证据不足，本院不予支持。

五、对于原告要求被告支付房屋空置期1个月租金1500元，原告认为由于被告违约造成承租的房屋未能正常交接，导致其房屋空置，按合同约定被告应赔偿违约金1500元。因原告与被告订立的房屋出租合同无效，该合同自始没有法律约束力，所以原告要求被告承担违约责任而支付房屋空置期1个月租金1500元，原告的该主张没有法律依据，本院不予支持。

六、对于原告要求被告支付拖欠水费、电费、物业费、燃气费共计1470元，原告主张上述费用，其应提供证据证明上述各项费用是在被告承租使用涉案房屋期间所产生，且被告没有交纳各项费用，仅凭原告提供的照片8张无法证明其主张的水费、燃气费及未抄表电费是被告承租使用涉案房屋期间所产生，因此，原告主张被告拖欠水费228元，使用了未抄表20方水费84元，水费共欠312元，未抄表电费拖欠271元，燃气费拖欠200元，其证据不充分，本院不予支持。原告提供的收款收据2张，能够证明就涉案房屋林桥社区物业水电管理办公室于2015年8月10日分别收取了物业管理费123.3元、垃圾清运费10元共计133.3元，电费554元。上述物业管理费、垃圾清运费共计133.3元及电费554元产生的时间应该在2015年8月10日之前，被告于2015年8月11日搬出涉案房屋，因此该费用应该系被告承租使用涉案房屋期间所产生，应由被告承担；现原告持有收款收据2张，能够证明是原告交纳了该费用。因此，原告要求被告支付物业费133元、电费554元，证据充分，本院予以支持。

七、对于原告要求被告支付其在诉讼期间从深圳到济南往返火车票每次800元，原告以被告造成合同违约为由而要求支付其因诉讼而支出的火车票费用800元，对原告因诉讼而支出的交通费用双方并没有作出约定，且双方订立的房屋出租合同无效，因此原告的该主张，没有法律依据，本院不予支持。

八、对于原告要求被告支付诉讼期间误工费每天500元，按6天计算，共计3000元，原告提供的收入证明，该证据只载明了原告的每月收入情况，不能证明原告产生了误工费3000元，且原告要求被告支付诉讼期间误工费也没有法律依据。因此，原告的该主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。

九、对于原告要求被告支付精神损失费5000元，本案原、被告之间系合同纠纷，原告的该主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，对原告主张被告支付物业费133元、电费554元，本院予以支持；对原告的其他各项款项的主张，本院不予支持。

因原、被告订立的房屋出租合同无效，且被告于2015年8月11日已搬出涉案房屋并将该房屋及物品返还给了原告，原告应将收取的押金1500元返还给被告。因此，被告要求原告返还押金1500元，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告刘某向原告孟某清支付物业费133元、电费554元，于本判决生效之日起10日内付清。

二、原告孟某清返还被告刘某押金1500元，于本判决生效之日起10日内付清。

三、驳回原告孟某清的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费550元，由原告孟某清负担535元，被告刘某负担15元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　张清国

审　判　员　曹新建

人民陪审员　林常云

二〇一六年二月十五日

书　记　员　李　雪

民事判决书