济南市历下区人民法院

民事判决书

（2014）历商初字第1748号

原告山东某某置业有限公司，住所地济南市。

法定代表人李某，总经理。

委托代理人杨念华，山东齐鲁律师事务所律师。

委托代理人张翠芳，山东齐鲁律师事务所律师。

被告邢某某，男，19**年*月*日出生，汉族，系济南市历下某某茶叶店负责人，住济南市。

第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住所地济南市。

法定代表人孔某，行长。

委托代理人米某，山东浦东发展银行股份有限公司济南分行员工。

第三人平安银行股份有限公司济南分行，住所地山东济南历下区经十路某号中润世纪广场某号楼。

法定代表人刘某某，行长。

委托代理人贾某某，平安银行股份有限公司济南分行员工。

委托代理人安景彦，山东盈德律师事务所律师。

原告山东某某置业有限公司与被告邢某某、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行、第三人平安银行股份有限公司济南分行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东某某置业有限公司的委托代理人张翠芳、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行的委托代理人米某、第三人平安银行股份有限公司济南分行的委托代理人贾某某、安景彦到庭参加诉讼。被告邢某某经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告山东某某置业有限公司诉称，2010年9月3日，我公司与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买我公司开发的保利大明湖小区6号楼2单元某房及某地下储藏室，总房款共计1227420元。被告支付首付房款627420元后，余款60万元在第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行办理个人住房贷款，我公司为其贷款提供阶段性连带责任保证。《商品房买卖合同》约定，被告连续三个月迟延向银行还款导致我公司承担担保责任的，视为被告构成违约，我公司有权解除《商品房买卖合同》，被告按照房屋总价款10％支付违约金，并从已收取的房价款中扣除代偿款、违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失费等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。合同签订后，被告在履行合同的过程中，已经连续4个月未能按时足额还银行贷款，导致我公司已经为被告代偿了17728.92元借款本息。经我公司多次催促，被告明确告知该房屋已经被第三人平安银行股份有限公司济南分行查封，其不再偿还银行贷款。综上，我公司特向法院提起诉讼，望依法判如所请。请求1、判令解除我公司与被告签订的《商品房买卖合同》，被告将保利大明湖小区6-某房及6-某储藏室交还原告；2、判令被告向我公司支付违约金122742元、律师费61496元；3、判令被告偿还浦发银行从我公司账户中扣划的逾期贷款本息共计17728.92元（计算至2014年8月7日）以及2014年8月7日之后至判决生效之日止浦发银行扣划的我公司的款项，并支付我公司每笔款项自银行扣划之日起至判决生效之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；4、诉讼费用由被告承担。

原告山东某某置业有限公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：

证据1、原、被告于2011年1月10日签订的商品房买卖合同一份，证明被告邢某某购买原告山东某某置业有限公司开发的大明湖小区6-2-901房及6-2-209储藏室，总价款为1227420元，被告邢某某支付了627420元首付款，余款60万元为银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》内第七条“关于担保责任的特别约定”，对买受人逾期偿还银行贷款的违约责任做出了明确约定。

证据2、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行《个人购房借款合同》一份，证明第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行发放贷款总金额为60万元，并由原告山东某某置业有限公司承担了保证担保。

证据3、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行出具的《履行担保责任催收函》一份、《特种转账借方传票》两份，《说明》一份，证明被告邢某某逾期偿还贷款，以致原告山东某某置业有限公司代为支付17728.92元贷款，且第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行要求提前收回贷款，并要求原告山东某某置业有限公司承担连带担保责任；

证据4、《关于商品房价款的补充协议》两份，证明大明湖小区6-某房及6-某储藏室自2012年6月26日移交给被告邢某某，被告邢某某为此补缴了房款价差979.22元。

证据5、《民事委托代理合同》、代理费发票及支付凭证各一份，证明原告山东某某置业有限公司支付了律师费61496元。

被告邢某某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未提交证据。

第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行辩称，被告邢某某因购买原告山东某某置业有限公司开发的保利大明湖项目6号楼2-901室向我行申请贷款。我行于2010年12月1日向被告邢某某发放了个人一手房购房贷款，贷款金额60万，期限20年，在我行取得他项权利证前开发商原告山东某某置业有限公司承担连带担保责任。自2014年3月份，被告邢某某开始逾期，催收无果，于是我行于2014年6月24日从开发商原告山东某某置业有限公司保证金账户中扣收被告邢某某3期逾期贷款本息，金额合计12985.56元。我行于2014年7月30日从原告山东某某置业有限公司保证金账户扣收被告邢某某1期逾期贷款本息，金额4743.36元。在被告邢某某还款期内，我行共扣收原告山东某某置业有限公司4期保证金，金额总计17728.92元。截至2014年9月27日，被告邢某某贷款余额545663.9元，逾期本金2918.32元，逾期利息6543.78元，逾期罚息57.85元。

第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行未向本院提交证据。

第三人平安银行股份有限公司济南分行辩称，1、原告山东某某置业有限公司与被告邢某某均对《商品房买卖合同》履行完毕。原告山东某某置业有限公司作为被告邢某某银行贷款的担保人在承担了担保责任后，只能依据《担保法》向被告邢某某进行追偿，与本案不是同一法律关系。2、原、被告在商品房买卖合同里约定被告邢某某逾期不偿还银行到期贷款本金及利息的，原告山东某某置业有限公司可以“收回”所出售商品房应当无效，也无权单方“收回”所出售商品房。3、原告山东某某置业有限公司与被告邢某某签订的商品房买卖合同，不符合法律规定，也违反诚实信用原则，会损害其他第三人的合法权益，属于约定无效。

第三人平安银行股份有限公司济南分行未向本院提交证据。

经审理查明，2010年9月3日，原告山东某某置业有限公司与被告邢某某签订《商品房买卖合同》，约定被告邢某某购买原告山东某某置业有限公司开发的保利大名湖小区6号楼2单元某室房屋及6-某地下储藏室，总房款共计1227420元。2010年10月27日，被告邢某某依约支付首付房款627420元。2010年12月1日，被告邢某某与第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行签订《个人购房借款合同》，以支付剩余房款60万元，原告山东某某置业有限公司为其贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，被告邢某某自2014年3月起至今未按时足额偿还贷款，第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行依《个人购房借款合同》扣收原告山东某某置业有限公司保证金共计17728.92元。

另查明，《商品房买卖合同》约定，买受人连续三个月迟延向银行还款导致原告山东某某置业有限公司承担担保责任的，视为买受人构成违约，买受人按照房屋总价款10％支付违约金，原告山东某某置业有限公司有权解除《商品房买卖合同》，并从已收取的房价款中扣除代偿款、违约金、律师费、房屋占用费、出卖人损失费等，将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。经原告山东某某置业有限公司多次催促，被告邢某某未偿还银行贷款。

再查明，涉案房产尚未办理产权过户手续。被告邢某某因个人原因向第三人平安银行股份有限公司济南分行申请贷款，第三人平安银行股份有限公司济南分行已在房管部门对涉案房产办理了预查封手续。综上，原被告发生纠纷，诉至本院。

本院认为，被告邢某某经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对答辩权与质证权的放弃。原告山东某某置业有限公司与被告邢某某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效。被告邢某某与第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行签订的《个人购房借款合同》，系双方真实意思表示，被告邢某某应当依约向上海浦东发展银行股份有限公司济南分行偿还借款；该借款合同由原告山东某某置业有限公司向债权人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行承担连带保证责任，双方形成保证债务关系，意思表示真实且合法有效。被告邢某某逾期不还房屋贷款的行为，造成原告某某置业有限公司向第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行承担了保证责任，合同约定的解除条件已成就，原告某某置业有限公司有权依约主张解除合同，理由正当，本院予以支持。原告山东某某置业有限公司向被告邢某某主张返还扣划款项17728.92元、自2014年8月8日起至判决生效之日止扣划的款项、以及自扣划之日起至判决生效之日止的利息（按照银行同期贷款利率计算），理由正当，证据真实有效，本院予以支持。原告山东某某置业有限公司主张违约金122742元，提交了《商品房买卖合同》予以证明，证据充足，本院予以支持。原告山东某某置业有限公司主张律师代理费61496元，提交了《商品房买卖合同》与律师代理费发票，理由充分，证据真实有效，依约本院予以支持。另外，原告山东某某置业有限公司尚未向被告邢某某办理房屋产权过户手续，依照物权法有关规定，房产所有权人仍为原告山东某某置业有限公司，涉案房产上存在的预查封手续对原告山东某某置业有限公司无法律效力。

依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告山东某某置业有限公司与被告邢某某于2010年9月3日签订的《商品房买卖合同》；

二、被告邢某某于本判决生效之日起十日内向原告山东某某置业有限公司交还位于保利大名湖小区**号楼**单元某房及某地下储藏室；

三、被告邢某某于本判决生效之日起十日内向原告山东某某置业有限公司支付违约金122742元；

四、被告邢某某于本判决生效之日起十日内向原告山东某某置业有限公司支付律师代理费61496元；

五、被告邢某某于本判决生效之日起十日内向原告山东某某置业有限公司偿还第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行扣划的17728.92元、自2014年8月8日起至本判决生效之日止的扣划款以及利息（自款项扣划之日起至本判决生效之日止，按照银行同期贷款利率计算）。

如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币17660元，由被告邢某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费人民币17660元，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　于　毅

人民陪审员　秦　芳

人民陪审员　赵秀芹

二〇一四年十一月四日

书　记　员　韩冰清

合同纠纷