大连市甘井子区人民法院

民事判决书

（2015）甘民初字第00760号

原告杨某某，男。

委托代理人李鸿杰，系辽宁同城律师事务所律师。

委托代理人苏文贺，系辽宁同城律师事务所律师。

被告大连某某集团房地产开发有限公司。

法定代表人孙某某，系董事长。

委托代理人张某，男，系该公司法律顾问。

原告杨某某（以下简称“原告”）与被告大连某某集团房地产开发有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员卢丹丹担任审判长，与人民陪审员于菊英、于淑梅依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李鸿杰律师、苏文贺律师到庭参加了诉讼，被告的委托代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2011年6月20日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的商品房一套。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告亦交付房屋。但所购房屋至今仍无法办理产权登记，后自大连市高新园区房产局得到的答复称，该局未收到被告应提交的办理产权所需的申请资料。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后两年半内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应承担违约责任。现被告违反合同约定，为保护原告的合法权益，请求判令：1、被告限期内为原告购买的商品房履行产权登记手续；2、被告向原告支付违约金至产权实际办理之日（自2014年1月5日起，按1,161,120元*日万分之一*违约天数标准计算）；3、本案的诉讼相关费用由被告承担。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求。产权登记已经办理完毕，被告已经按照相关法律要求和政府行政机关的要求向政府行政机关提供了出卖商品房应具备的五项证件，而且双方的买卖合同已经办理了产权登记，在双方的买卖合同上已经加盖印章，应该确定了双方申请商品房登记备案的时间，所以这该份合同已经不存在原告诉请中的登记手续问题；产权登记手续是行政机关行政权利范围之内，应该按照相关行政法规进行办理，而不是被告所应履行的义务，被告只需要提供相关的手续即可，而本案中被告预售商品房的手续齐全，而且已经取得了相关主管部门的授权，并且相关主管部门已经为其办理了产权登记即登记备案，根据相关法律规定，需经行政管理部门登记备案后发生法律效力，故原告主张的无法办理产权证与被告无关，被告不构成违约，不承担相应的义务。因为在所有的法律法规中只要求商品房出卖人向行政机关提供相应的材料，至于办理完产权登记后买受人是否得到房地产权属证书，这是应该由政府相应的行政机关予以颁发，如果不能取得相应的权属证照，买受人可以通过行政诉讼，而不能将这些事情包括登记转嫁给房屋出卖人。综上所述，被告没有违约事实，故不承担责任。

原告提交《商品房买卖合同》、发票联（房款、供暖、物业费）、民心网政民互动群众工作站网页：拟证明原告购买被告开发的商品房，但被告未按约履行产权登记备案的相关义务致使原告未能按期取得产权证，直至开庭审理之日，案涉房屋的产权证仍然未办理。

被告未提交证据。

经庭审质证，本院对原告提交的证据作如下确认：该组证据来源合法，亦与本案有关，虽其部分证据（网页）形式并非原始证据，但该部分证据内容应为真实，且与其他证据形成证据链，故就原告提供该组证据的证明效力，本院予以认定。

根据以上认证理由及庭审笔录陈述，本院认定以下事实：

2011年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于大连市高新园区汇贤街***号（***幢）1-6-1、建筑面积为118.12平方米的商品房一套，房屋价款为1,161,120元。合同同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后贰年半内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。原告支付房款，由被告开具发票。2011年7月5日，案涉房屋交付。

房屋交付使用后至本案开庭之日，被告未按照合同约定履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。至本案辩论终结前，案涉房屋仍无法办理产权登记手续。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应依据该合同约定享有权利并履行义务。原告所购房屋为商品房，故被告作为开发商应当协助原告办理房屋所有权登记手续。根据合同约定，被告作为出卖人，应在房屋交付后两年半内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，此备案义务实际上就是协助原告办理房屋所有权登记手续。根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，开发商在房屋建成后，应当为房屋办理初始登记，而买受人要求的房地产权属登记属于转移登记，必须在房屋办理初始登记的前提下，买受人才能为所购商品房买卖办理转移登记即取得房屋权属登记。因此，被告作为开发商必须完成办理房屋的初始登记并为原告提供办理转移登记的相关材料后，原告才能以此为条件申请办理过户登记并取得房屋所有权证书，故被告是否完成了房屋的初始登记并为原告提供相关资料是审查被告是否履行了合同约定的协助义务即报产权登记机关备案义务。

案涉房屋于2011年7月5日交付，按此日期，被告应在2014年1月5日前完成备案义务。现案涉房屋仍无法办理产权登记手续，被告虽辩称其已按期履行产权登记备案义务并称办不了过户登记是因政府原因所致，但其并未提供相应的证据予以证明。且本案合同约定的产权登记备案义务履行期间已远远超过《城市房地产开发经营管理条例》所规定的90日，因此被告逾期办理产权登记备案义务，违反合同约定，应承担违约责任。关于原告要求被告支付自2014年1月5日至产权实际办理之日的违约金，本院认为，首先，案涉房屋现仍无法办理产权证，被告亦无法确定办理产权证的具体日期，故被告何时可以提交完备的办理产权登记备案所需的手续本院无法进行确定。其次，原告的诉讼请求必须明确，但因被告提交完备的办理产权登记备案所需手续的日期无法确定，致使原告诉请数额并不明确，而该期间违约金的案件受理费亦无法计算。最后，原告在立案之时缴纳案件受理费是按照请求支付违约金29,376元（自2014年1月5日至2014年9月15日，按1,161,120元*日万分之一*253天）的标准，而自此之后的案件受理费原告并未缴纳，故对于原告未缴纳案件受理费部分诉请本院不予处理。因此，本院将案涉违约金的截止日期确定为2014年9月15日。原告主张的此部分违约金，有事实及合同依据，本院予以支持。自此之后的违约金，原告可以明确诉请另行起诉主张。

关于原告诉请第一项，关于原告诉请被告履行办理产权证义务，因被告尚进行案涉房屋的产权登记备案，并不具备办证条件，故对原告该诉请，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告大连某某集团房地产开发有限公司自本判决发生法律效力起十日内，向原告杨某某支付违约金29,376元（自2014年1月5日至2014年9月15日，按1,161,120元*日万分之一*253天）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告杨某某的其他诉讼请求（不包括2014年9月16日之后产生的逾期办证违约金）。

案件受理费535元，其他诉讼费50元，合计585元（原告已预交），由被告大连某某集团房地产开发有限公司负担，与上述款项一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

申请执行的期限为二年。

审　判　长　卢丹丹

人民陪审员　于淑梅

人民陪审员　于菊英

二〇一五年六月四日

书　记　员　王　月

房屋买卖  合同纠纷