湖北省武汉市洪山区人民法院

民事判决书

（2013）鄂洪山和民商初字第00091号

原告：武汉某房地产经纪服务有限公司，住所地：武汉市洪山区鲁磨路369号。

法定代表人：涂某某，该公司董事长。

委托代理人：向东、黄杰，湖北山河律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告：武汉某华世纪房地产开发有限公司，住所地：武汉市洪山区徐东路**号徐东欧洲花园小区。

法定代表人：郑某某，该公司董事长。

委托代理人：刘聪、刘利民，湖北谦顺律师事务所律师，代理权限：特别授权。

原告武汉某房地产经纪服务有限公司（下称某公司）诉被告武汉某华世纪房地产开发有限公司（下称某华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈钢独任审判。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并于2013年5月16日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人向东、黄杰及被告某华公司的委托代理人刘利民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司诉称：2013年1月31日，原、被告签订精装修房屋包销协议书，原告包销被告开发的“某华红馆”项目，即包销住宅360套，包销基价为每平方米10，700元，基价内的销售款被被告所有，超出基价部分作为佣金归原告所有。包销协议签订后，原告依约向被告支付了360万元的履约保证金，并积极履行包销义务，但由于被告未将包销房屋存在抵押的情况告知原告，造成相关房屋无法正常销售和办证，直接影响了销售及备案办证的进度，后经双方协商，由原告继续履行包销协议。自2013年3月10日开盘销售至2013年6月19日实际停盘，原告共销售房屋219套（其中包含售价低于基价的房屋，该售价已得到被告认可），销售总额113，105，163元。经被告方经办人及相关领导签字确认，被告欠原告销售佣金5，278，081元，但被告至今未兑现付款承诺，同时被告还有50万元保证金未返还给原告，以上款项共计5，778，081元，自2013年6月20日至2014年1月27日产生利息895，288元。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付房屋销售佣金5，278，081元；二、被告向原告返还履约保证金50万元；三、被告向原告支付佣金与履约保证金所产生的利息895，288元（利息暂自2013年6月20日计算至2014年1月27日，实际利息计算至被告将本金清偿完毕之日）；四、本案保全费、诉讼费由被告承担。

原告某公司为支持其诉讼主张，向本院提交下列证据：

证据八、公馆结佣表一份，拟证明：佣金的具体组成情况。

被告某华公司辩称：原告提交的证据无法证实其已履行商品房销售的义务，也无法证实被告应向原告支付保证金。

被告某华公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：

证据一、转账支票存根、业务审批单、发票各一份，拟证明：一、被告已向原告支付20万元佣金；二、正常的业务审批流程应当由某华集团主席签字和徐东集团董事长签字，只有两个股东均同意，业务流程才算完成。

证据二、网上签约合同查询记录八份，拟证明：现已核实1019号、1818号、1306号、2208号、1304号、1618号、2213号等7套房屋尚未出售，还有1913号房屋，并非原告出售，不应当计算佣金。

经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二、六、七无异议；对证据三的真实性有异议，明细表中签字的“莫莉”是否为被告公司员工有待核实；对证据四、五的真实性无异议，但对证明目的有异议，报销单及业务办理审批单均未走完内部审批流程；对证据八的真实性有异议，系原告单方制作，对证明目的有异议，佣金的计算不符合约定，其中部分房屋原告并未售出，不应当计算佣金。

原告对被告提交的证据一的真实性无异议，关联性有异议，该审批单的时间为2013年5月24日，在双方2013年10月17日确认的佣金结算时间之前，原告已收到该审批单中的20万元，结算时已将此款扣减。对证据二的真实性、关联性有异议。

对双方无异议的证据，本院予以采信，对有异议的证据，本院认为原告的证据三，其中的红馆客户明细，“刘洋”、“莫莉”均在明细表末签名，结合原告提交的证据四、五以及被告提交的证据一中“刘洋”的签名，可以确认莫莉为被告公司员工，故对原告提交的证据三，本院予以采信；证据四，其中的业务审批单，制作时间为2013年10月17日，上有被告单位负责报销业务的负责人、某华公司法定代表人的签名，并有财务负责人对其中内容进行核实的具体意见；其中的费用报销单，系与业务审批单同日填写，上面亦有前述人员的签字，并有主管会计的签名，两证据能够相互印证，可以证明双方已确认包销佣金结算的金额为5，278，081元，本院予以采信；证据五，可以证明被告拟向原告支付包销佣金200万元，本院予以采信；证据八，可以证明原告在包销商品房过程中，房屋销售、佣金计算等情况，本院予以采信。被告提交的证据一，制作时间为2013年5月24日，在双方确认佣金结算金额之前，与本案没有关联，本院不予采信；证据二，被告拟证明部分房屋，原告未能销售，不应计算佣金，因双方已对房屋销售佣金进行过结算和确认，该证据的证明力较原告提交证据的证明力要小，故本院不予采信。

根据原、被告诉辩和举证，本院确认下列事实：

2013年1月31日，原、被告签订精装修房屋包销协议书，约定原告包销被告开发的“某华红馆”项目的商品房360套，房屋包销基价为每平方米10，700元，包销基价内的价款归被告所有，超出基价部分的价款归原告所有；最终核算，若销售价格没有达到包销基价，由原告补足至包销基价；包销开始后，营销推广的费用由原告负责，双方开设银行共管账户，所收房款全部存入该账户；被告确保包销的商品房项目部存在因债权债务因素而导致不能销售的状况，确保包销房屋不存在无法办理备案、开具发票等障碍，并将此作为商品房包销的前提；被告必须保证及时办理销售合同的备案、银行贷款审批、放款等需要开发商履行的义务，若因被告的原因造成延误，由被告承担责任，原告可顺延包销期限。双方还约定了其他相关权利义务。2013年2月4日，被告收到原告按照合同约定支付具有担保功能的履约保证金360万。包销开始后，被告未按合同约定与原告设立银行共管账户，房屋销售款均汇入被告账户。2013年10月17日，被告销售业务负责人刘洋填写业务办理审批单，在被告公司提请与原告进行包销佣金的结算，结算金额为5，278，081元。该审批单上有被告单位销售负责人员陈伟、财务人员罗向芳、被告法定代表人郑某某的签名。同日，被告制作了费用报销单，报销金额与前述佣金结算金额一致，费用报销单有前述刘洋、陈伟、罗向芳以及被告单位负责人胡启明等人的签名。2013年11月22日，被告又制作费用报销单，报销项目摘要为“预付代理公司某200万佣金”，该报销单有前述人员及被告法定代表人郑某某的签名，其中被告法定代表人郑某某签名的时间与业务办理审批单上其签名的时间均为2013年12月9日。另，原告在房屋包销过程中，被告已陆续返还原告履行保证金310万元。因被告未向原告支付房屋包销佣金，且未将剩余50万元履行保证金返还给原告，故原告诉至本院，要求判如所请。

本院认为，原、被告签订的精装修房屋包销协议书，约定了商品房包销的标的、包销方式、期限、价款结算方式等内容，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告应按协议约定履行代理销售商品房的义务，被告应按约定向原告支付代理销售商品房的佣金。被告内部制作的业务办理审批单、费用报销单，上有被告单位相关负责人的签字确认，可以证明原告已履行完代理销售商品房的义务，对原告应得佣金的数额，被告已予以核对、确认，被告应将此款支付给原告，故对原告提出的要求被告支付房屋销售佣金5，278，081元的诉讼请求，本院予以支持。现双方已对原告代理销售商品房的佣金进行了结算，原告向被告支付的具有担保功能的360万元保证金，已失去担保的功能，被告应将剩余50万元保证金返还给原告，故对原告提出的此项诉讼请求，本院予以支持。2013年10月17日，双方确认原告应得佣金的数额，至今被告仍未将此佣金支付给原告，被告应赔偿原告因逾期支付造成的损失（计算方式为：以5，778，081元自2013年10月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本院生效判决确定的给付之日止）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条、第四百零五条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

被告武汉某华世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉某房地产经纪服务有限公司房屋销售佣金5，278，081元；

被告武汉某华世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告武汉某房地产经纪服务有限公司保证金50万元；

被告武汉某华世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉某房地产经纪服务有限公司支付以上款项的逾期利息（计算方式：以5，278，081元为本金，自2013年10月17日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本院生效判决确定的给付之日止）；

驳回原告武汉某房地产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。

上列应付款项应于本判决生效之日起十五日内支付，逾期未付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半后收取29，257元及财产保全费5，000元，共计34，257元，由被告武汉某华世纪房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　陈　钢

二〇一四年六月××日

书　记　员　吴兆麟

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